未来房价下跌风险增加,购房者要看清形式

有些经济学常识的人都知道，任何行业发展都是具有周期性，大周期套着小周期，众多的小周期构成了大周期。我们可以通过预判周期的来临而采取一些方式避免周期性带来的损失，但是几乎无法避免周期的发生，金融市场如此，房地产市场一样。从投资的角度看，抓住行业的周期变动是投资成功的关键因素之一。用中国人的话来说就是盛极必衰，否极泰来。

房地产行业在过去发展的20年里，在城镇化进程加速、人口迁移、货币宽松、扩张的信贷等多重因素的叠加效应的推动下，出现量价齐喷的态势，处于行业发展典型的上行周期，特别是2015-2018年这三年里，更是处于加速上涨期。具有投资经验的人都有这样的认知，往往加速上涨后，就是转折点来临之际，加速上涨也是兑现收益的时候。有长期股票投资经验的人就懂得，牛市的后期都是疯狂和不理性的，股价都是迅猛上冲，但是一旦转折点来了，下跌的时候也是加速度的，让投资人猝不及防，损失惨重。

房地产行业会不会在转折点后出现快速下跌呢？目前我个人判断，短时间内快速下跌的可能性不大，快速下跌就意味着崩掉。房地产不像股票，产业链太长，关乎到GDP和民生大计，尤其是中国的银行业估计无法承受房价下跌之重，有形的手会时不时出来托盘。但我们也要看到只要是市场经济，有形的手也无法扭转行业周期和改变市场的衰退，无法改变供需关系带来的行业形势的改变，它能改变只是这个过程和速度。这些转变是与人口结构、需求以及货币政策的变化密切相关，有些因素不以人的意志而转移。

那么未来房地产尤其是住宅市场面临的景象将是在有形的手限制交易的情况下，房价尤其是一二线城市的房价仍然是高位运行，但是会呈现有价无市的市场局面。房价的稳定不前，而老百姓的收入在增长，那么房价就是在相对下跌，最终会寻找到一个平衡点。我判断这个平衡点是租售比略高于无风险利率，这样的判断是符合投资逻辑，如果从回报的角度来看，持有房产的回报率都不及无风险利率，这意味着就没有人愿意持有房产，房子也就没有投资价值了。但如果按照这个思路，房价在绝对值不跌的情况下，将会处于长期的横盘阶段。

这里还是要说一下，三线及以下的城市房价就很难说了，在这些城市投资的购房者得小心，至于自住客无需过于担忧；另外就是对一二线城市房价有上涨预期且加了杠杆的投资客也要小心，一旦房价无法上涨且难以有效退出的话，就沦落为房子被银行收回，还会欠一屁股债的悲催局面。