美的置业上市一周年：千亿狂奔路“血的代价”

10月28日16时21分，美的置业位于贵阳一项目施工工地发生地下停车场局部挡墙垮塌事件，造成10人被困。截至29日凌晨3点，10名失联人员已经全部找到，其中8人遇难，2人受伤。

11月2日，调查组对事故原因调查的初步结论已经形成，即混凝土未达养护期，抢工期回填致剪力墙柱断裂。

这是继去年7月碧桂园六安项目坍塌致6死1伤后，又一次惨重的房地产开发伤亡事故。

提前的千亿与质量危机

董明珠曾说过，企业想赚大钱，应该搞房地产。何享健的确这样做了！

2004年，美的置业成立。此后，并没有在市场上打开局面，一直偏隅于珠三角。直到2010年，开始布局西南、长江中游、长三角、华北等地区后，美的开始走上了疯狂扩张之路。

美的置业规模扩张方法基本可以总结为“三四线”、“中低端”、“高杠杆”、“高周转”。

此前，美的在招股书中强调专注销售均价在1.2万元以上的中高端物业项目。从2017年以来的销售均价来看，仅今年上半年销售均价才过万，而且其项目也多集中在佛山、邯郸、株洲、徐州、宁波等三四线城市。

这一系列动作在美的置业规模扩张路上，起到了加速作用。效果在2016年左右开始显现，美的置业合约销售额由2015年的111亿元增至2017年的507亿元，复合年增长率达到114%。2018年，美的置业实现合约销售金额790亿元，同比上升56%。

今年年初，美的置业董事局主席郝恒乐在出席业绩发布会时曾表示，2019年公司的销售目标为1000亿元。这与此前“2020年千亿计划”的时间表相比整整提前了1年。截至2019年9月，美的置业合同销售金额约708亿元，看起来距离千亿目标并不遥远。但也有数据显示，美的置业的存货周转率已经由2018年的0.21下降为今年半年报的0.07，销售回款却不容乐观。

（数据来源：前瞻网）

急于跨越千亿的美的置业，也付出了巨大的代价，旗下项目频繁出现质量危机。

今年6月，有媒体报道，贵阳美的国宾府遭遇百名业主维权，原因主要是洋房负一层没有排水排污系统，顶层漏水等问题。面对质疑，美的方面工作人员竟表示：“媒体不是政府机关，无权过问房开行为。”

另据媒体报道，位于长沙望城区雷锋大道的美的翰城，因精装问题遭遇维权，业主质疑开发商精装标准难达标。类似的维权新闻在互联网上还有很多。

除此之外，美的置业还因未办理施工许可证擅自开工建设、无证销售，不退房款等问题频频被政府点名。

郝恒乐8月份在一行业论坛上曾表示，认认真真回归到人居，研究我们的房子，研究住房的居住功能，培育产业，为主业赋能。从其住宅项目频频遭到维权等问题来看，做好房子、培育产业这两点上美的置业都遇到麻烦。

高杠杆与美的控股公司担保的信托计划

规模扩张的同时，美的置业的负债总额也断攀升。截至2019年6月30日，美的置业负债总额从去年底的1537.35亿元增至1861.66亿元，资产负债率达87.1%，较2018年底的86.7%有所上升。

同时，美的置业2016年-2018年经营性现金流净额分别-55.53亿元、-73.57亿元和-166.15亿元。2019年上半年，这个数据为-82.66亿元，连年为负的经营性现金流，可能导致未来存在偿债压力。

此前有媒体报道称，美的置业的融资来源和美的集团及股东有较大关系。其中包括，股东注资60亿元以此帮助其降低负债，以及为其所发债券提供担保。

在美的置业上市前，更是大量依赖信托及其他融资方式。根据其招股书显示，截至2018年3月31日，该公司未偿还的信托及其他融资安排总额为150.6亿元，占其借款总额的34.5%，这些信托融资利率为5.25%至9.5%不等。其中，首次提取贷款在2018年以后的利率多在8%以上，值得注意的是，这些信托计划有一部分也是由美的控股公司担保。

不过，据美的置业今年半年报显示，截至2019年6月30日，其银行借款及债券融资的占比由年初的62%提升至81%，信托融资占比由年初的 24%下降至8%。

截至2019年9月30日，该公司借款余额为566.95亿元，较2018年末借款余额452.76亿元增加114.19亿元。具体来看，新增银行贷款137.66亿元，占2018年末净资产比例为46.40%；企业债券、公司债券、金融债券、非金融企业债务融资工具、资产支持专项计划合计新增37.27亿元，占比12.56%。

急于扩张的美的商业

美的置业在住宅物业规模疯狂扩张后，也开始发力商业物业。

据美的置业半年报，美的商业物业投资及营运收入共9622.7万元，其中，物业租赁收入2707.9万元，酒店运营收入504.9万元，文化旅游项目收入6409.9万元。可以说，美的商业处于起步阶段，但却有较大的扩张野心。

2018年4月，美的地产集团商业公司总经理康雄卿表示，美的将会重磅发力商业运营。据康雄卿当时介绍，美的商业在全国已布局了21个项目，已经开业运营的项目有5个。接下来，美的商业布局将会加快，今年和明年会保持每年大概6到8家左右进行布局。

美的置业在其今年半年报中表示，将持续提高持有型物业运营能力，重磅打造佛山美的悦然广场、贵阳美的悦然广场、镇江美的悦然广场、顺德未来城、邯郸美的悦然广场等多个标杆项目。

此次出事的贵阳观山湖区美的置业广场，便是美的在西南区域的第一个标杆商业项目。

从公开资料获悉，该项目原名为龙宇国际广场，2010年，由永贵能源开发有限责任公司以1.6亿竞得，但此后便一直进展缓慢。2017年，美的置业入主，持有其90%股权，永贵能源持股10%。

美的置业接手该项目后，项目规划也随之发生了改变。其中，该项目不计容面积（车库面积）由8.19万平米，增加到了13.49万平米，增加了接近5.3万平米。

11月2日，界面新闻报道称，事故原因调查的初步结论已经形成，其中包括，地下室仅仅完成了三跨（局部四跨）结构，以及一面剪力墙施工，回填时为部分结构单面悬臂受力，整体刚性不足，造成剪力墙及柱子整体断裂；约束节点构造在设计及施工方面存在缺陷；地下室结构混凝土浇筑龄期约15天，但现场未见混凝土早期强度报告。从原因来看，“抢工期”是重要原因，美的置业在商业物业扩张上，显得太着急。

在市场下行情况下，多元化、规模、偿债等问题都摆在美的置业的面前，但如何与质量安全相平衡，轮到刚好上市一周年的美的置业来解答了。