各大房企全力特价促销，楼市寒冬来了吗？

近期，有媒体报道，龙头房企恒大率先降价。数据显示，恒大9月10054元/平方米的销售均价，较去年同期下降约450元/平方米，降幅4.3%。这是恒大过去三年来首度出现销售均价的掉头向下走势。除了恒大之外，还有碧桂园、潘石屹的SOHO中国等国内知名房企也都在降价促销的行列中。

据悉，恒大等房企大佬们这次主动促销，采取了两种方式：一是全员售房。上至房企高管，下至普通员工，凡是本企业的员工，都要帮忙促销，每销售出去一套，则有重奖。二是降价抢跑量。赋予销售人员一定的调价权力，不求能赚多少，只要销量能上去，资金能回笼就可以了。而作为龙头房企的恒大这次能主动降房价在过去还是比较少见的。

恒大等龙头房企降价有两大原因：一方面，房企业绩下滑已成定局，但也要在年底再努力冲刺一下。2019年上半年，恒大实现营业额2269.8亿元；净利润270.6亿元，2018年同期为530.26亿元；归属股东的净利为149.2亿元，去年11同期为308.05亿元。这样的销售业绩，不仅对不起龙头房企身份，恐怕今年的既定目标也难以完成。

另一方面，各大房企降价促销，为了促进房产销量上涨，这样可以回笼资金。大型房企回笼资金既可以为房企的转型升级提供现金流。就是降低房地产业务在集团中的比重，摆脱对房地产的依赖，同时，大型房企又可以为后面收购中小型房企做准备。截止今年已经有4-500家房企关门，此时大型房企有了资金可以低价收购中小房企，以便获得中小房企手中大量的廉价土地。

现在问题来了，各大房企在年底前全力特价促销，房地产市场的寒冬来了吗？对此，我们认为房地产市场的寒冬早已到来：首先，从去年下半年开始，房企们就准备转型升级，万科高喊“活下去”的口号，而去年下半年至少有18家知名房企改名“去房产化”。他们试图，尽可能地减少未来房地产业绩下滑，给企业带来的不良影响。

国内龙头房企们并不是傻子，他们知道以后房地产生意不好做，要去投机化、去杠杆化，届时就要达到“房住不炒”的目标，房企的黄金时代已经过去，白银时代就要到来。各大房企纷纷转投娱乐、科技、造车等其他领域，因为他们比我们更先意识到高房价已经难以维系，要提前开始转型。

再者，随着国内经济下行压力较大，今明两年，房地产市场开始降温已经在所难免，龙头房企们也深知，在国内经济持续向好时，抓紧机会扩张实力，而一旦经济出现周期性调整，房地产泡沫随时有可能被剌破，现在恰好是去除房地产库存，回笼资金的时候，若真到了房地产开始深度调整时，再想着抛售房产或者转型升级就为时太晚了。

最后，今明两年是房企的洗牌之年，2019年已经有数中小房企关门歇业。这主要是中小房企在2015年-2016年经济形势一片大好时，举债扩张圈地建房，如今债务正在集中到期。一旦中小房企无法回笼资金，资金链就有断裂危险。届时，整个房地产行业的大洗牌就此开始，未来大部分中小房企或被大型房企兼并、收购。房地产市场进入调整周期没有悬念。

年底龙头房企纷纷降价售房，既有快速回笼资金，完成企业转型的需要，又有准备大肆收购即将倒闭的中小房企意图，因为目前房地产市场正在发生巨变，这既有房地产黄金时代已经过去，又有国内经济下行，房地产自身也面临调整周期，若再依赖于房地产业，那无疑是不会有任何出路。未来房地产将去投机化，会逐步降温，房价随着当地居民收入波动。