叶檀财经:触目惊心!腰斩再腰斩!楼市 最严峻的时候到了!

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  来源:金融界网站

  地方抢人,机构断水,楼市调控,明松暗紧!

  就在抢人大潮席卷全国,楼市放松不绝于耳之际,楼市遭遇重大利空:

  2万亿资金,恐面临“断水之殇”!

  10月31日,据中国经营报报道,监管层正针对信托采取第二波强监管,本次监管之强绝对罕见!

  范围上:

  本次监管从此前的通道、地产业务,进一步拓宽到保障房、房屋装修等泛地产类融资,全面覆盖,不留死角。

  力度上:

  据南方一家信托高管表示,目前监管的态度是,要在未来,将3万亿地产信托里,规模高达2万亿的银信通道业务压缩至零!

  11月1日,据证券时报旗下信托百佬汇报道,尽管2万亿清零这一说法有些夸张,但“压通道,控地产”的力度,比以前,确实只强不弱!

  

  极限施压!极度压缩!楼市 受伤的总是它!

  极限施压,不是说说,行动在路上!

  10月26日,据财联社消息,广东省银保监局表示,正在主动压缩“通道”。

  截止2019年9月末,广东“压缩”成绩斐然:

  银行业两年半来,资产少扩张约2万亿元,其中主要“贡献”来自房地产。

  房地产贷款增速下降约10个百分点,信托资金投资房地产规模实现零增长,投向房地产的非标资产规模大幅减少。

  看到没,尽管清零没实现,但增长为零,广东率先实现了!

  檀香们应该还记得,叶檀财经从7月开始,曾经多次重点分析,地产信托正在被严控。

  7月4日,据证券时报信托百佬汇独家消息,多家信托公司近期收到银监窗口指导,要求控制地产信托业务规模。

  具体来说,各家公司收到的监管要求不尽相同,有的要求“自觉控制地产信托业务规模”,有的要求“三季末地产信托业务规模不得超过二季末”,甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。

  8月银保监会下发64号文,强调,下半年会持续保持高压,地产信托务必0增长。

  据信托百佬汇消息,此前银保监会曾口头传达,根据三季度末地产类信托实际情况,再行确定后续政策。具体来看,9月30日的房地产规模不得超过6月30日的房地产规模,期间可以超,现在要求是每日时点都不能超6月30日规模,以保证三季度房地产业务余额零增长。

  从全面暂停到确保零增长,再到传出清零呼声,地产信托怎么样了?

  结果成这样了:

  7月,地产信托开始明显收紧。

  据用益信托数据,7月68家信托公司共发行323只房地产集合信托产品,规模仅达655.8亿元,较6月份的605只1084.51亿元的规模,在发行数量上“缩水”了46.6%,在发行规模上下降了40%。

  8月,在7月地产信托大幅缩水的情况,又进一步下降,融资规模环比7月降低近4成,还剩下402亿元。

  9月,环比再次大降3成,且存量占比,8月份来首次低于15%。

  据中国信托登记有限责任公司最新报告,9月,投向房地产的募集金额环比下降32.08%,规模占比环比下降3.02%,滑落至第四位,其规模占比已连续三个月下降,八个月来规模占比首次低于15%。

  10月份呢?

  据用益信托数据,单月地产信托一共融资210亿元,单月融资规模再创年内新低!

  

  210亿元什么概念?

  作为对比,据机构数据,2019年上半年,投向房地产领域信托产品共计发行2954款,占比39.43%,募集规模达到4531.94亿元。

  上半年募集资金4531亿元,6个月,月平均800亿。

  210亿元相当于腰斩,再腰斩!

  行文至此,有檀香估计会纳闷,为什么对地产信托下手如此狠?

  原因主要如下:

  第1,增长太快!

  

  从2016年开始,地产信托的增长就像插了翅膀,无论是新增占比还是余额占比都在飞快增长。

  2016年地产信托余额占比和新增占比都不到10%,可到了2019年,地产信托余额占比已经提高到了15%,占比增幅高达50%,而新增占比则已经飙到了20%以上,占比增幅超过100%!

  第2,开发商最爱!

  和10万亿级别的银行贷款相比,地产信托3万亿左右的体量,确实是小巫见大巫。

  可对地产商而言,地产信托却越来越珍贵。

  怎么讲?

  中国房地产企业的打法是越大越好,越快越好,为了做大做强,高周转是必然。

  从融资的角度来说,银行贷款,受制于“四证”限制(四证下来才能用),约束太多,快不了,而证券等融资环节,此前又被剿灭殆尽,所以,与高周转模式,匹配的融资渠道,几乎只剩下信托一条。

  第三,控房价法门!

  俗话说,控房价,先控地价。

  地产信托直接匹配开发商拿地,可以说是,开发商拿地资金的不二法门,那么只要控制住地产信托,其实就从源头上,遏制住了地产商哄抬地价的可能。

  

  此前文章里面给大家展示过,全国土地溢价率变化,刚好从7月开始不断回落,与地产信托被严控时间匹配。

  信托不断严控,土地溢价率不断走低,这说明,控信托,控地价,确实没错。

  当然,最近信托暴雷屡见不鲜,控制地产信托,也是防范风险的一种手段!

  说完地产信托,再聊聊楼市本身。

  此前文章里说过,叶檀老师实际考察过后,发现一线房地产市场非常差,普降10%是常态。

  最新机构的数据也显示,楼市下行之快,超乎想象。

  据某上海地产媒体统计,10月上海单月新房仅仅成交3800套,不但远低于9月的6114套,更比之前几个月月均5000套起的成绩相差很大。

  实打实,银十变锈十。

  另据,克而瑞最新十月份的数据。

  10月全国房地产异常寒冷,近4成城市,库存量同比增长30%;二手房市场,继续降温,青岛、苏州、南京等环比缩量20%以上。

  除了三四线城市局部还有些余温之外,全国楼市是越来越冷。

  中国楼市过往基本遵循3年一周期的所谓规律,而这一次,三年期满,并没有见到此前,反弹再向上的情况。

  这说明什么?

  这一次,楼市真的不一样!

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