这一次，潘石屹食言了？

SOHO是个外来词，SOHO——Small office（and） Home office，直译就是家庭办公、小型办公室的意思，它代表了一种工作方式与生活方式。

1995年，潘石屹创立SOHO中国，将这一概念引入国内。2002年，第一代SOHO产品——建外SOHO正式对外发售，大获成功，也奠定了潘石屹未来的方向，从此，SOHO与潘石屹便成为互为表里的一张标签，人们也较平常多了几分关注。

潘石屹自己也有着“SOHO”情结，2017年，曾表示SOHO中国有永远不能销售的两个项目：“外滩SOHO位置太重要了；望京SOHO不能销售，太漂亮了，我很喜欢。”

老潘，这一次食言了。

日前，有消息称SOHO中国将考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益。消息传出，SOHO中国股价大涨。

目前第一笔交易正在进行且接近最后阶段，黑石联合新加坡GIC有意收购北京光华路SOHO、望京SOHO塔3以及上海SOHO复兴广场；

SOHO另外5个意向整售项目分别是上海古北SOHO、上海SOHO天山广场、上海外滩SOHO、北京前门项目和北京丽泽SOHO。

这八个项目也就是外界所传的SOHO“八大金刚”，其中丽泽SOHO还处于建设中，而目前SOHO中国持有9个项目，不在此次出售计划中的朝阳门SOHO，也是9个项目中面积最小的，可租售面积为45101平米。

SOHO中国总资产689亿，其中投资物业634亿占比92%，这8个项目总价值500-600亿元，是SOHO中国的核心资产。

如果此次交易完成，这也意味着几乎是清仓甩盘的节奏，潘石屹是不是要跑?

潘石屹曾说过，做生意永远不变的规律就是：低潮进货，高潮出货。最忌讳的就是做反了，做反了就会亏本。

以此标准来衡量，潘石屹这次生意是不是赚了？

SOHO中国是著名的甲级写字楼开发商，2007年于香港上市。早期的SOHO中国以散售为主，2012年，开始转变运营策略，由散售变为自持，租金成为主要收入来源。

转自持以来，SOHO中国已出售约7个项目，总计获得280多亿元，传闻中待售的8个项目总可租面积76.8万平米，上半年租金收入6.83亿，总投资成本282亿。如果算投资回报率，约为4.85%，不到5%。潘石屹在一次论坛上曾公开表示，SOHO中国的银行贷款利息是4.4%，整体来看，毛租金收益率与贷款利息基本持平，如果没有自有资金的话，基本上就不赚钱。

现在1美元兑换人民币的利率是7.0368元，80亿美元的出售价格折合人民币约为563亿元，相对于282亿元的总投资成本来说，差不多一倍的溢价率。

今年6月那场发布会，潘石屹曾向外界表示：下一步可能考虑拿地，还是集中在大城市，一线城市，还有一线城市最繁华的地段。我做这个房地产就认证一条，地段是最重要的。如果没有好的地，就把178亿元银行贷款还一还。还一点好，对公司来说压力小一点。

潘石屹出售资产主要考虑的是减轻压力轻装上阵，至于今后的去向是继续做房产开发还是寻找另外的投资途径？或许，两种方式潘石屹都会考虑。

有媒体报道，潘石屹及其家庭成员从2012年就开始投资并购美国房产项目，目前取得多处物业产权或股份。

做生意的市场行为，有钱赚才是重要的，如果认为潘石屹为什么变成了“潘跑跑”？一个很重要的原因是资金成本。

潘石屹一直是媒体聚焦的明星人物，2005年，“住宅禁商令”出台，潘石屹决定彻底抛弃住宅，全心投入商业地产。

2007年SOHO在香港上市，以融资19亿美元成为当时亚洲最大的商业地产企业IPO，被誉为商业地产的“招保万金”。

2012年，SOHO中国实现营收153.05亿元，同比上涨约169%；净利润约为106亿元，核心净利润约为33.4亿元，同比增长约135%，核心净利润率约为22%，让绝大多数房企只有仰望的份。也就是在这年，SOHO中国宣布由销售转为持有。

但房东难做，SOHO的转型并不顺利。
2015年，潘石屹开始了第二次尝试，涉足新业务——共享办公SOHO 3Q，到2018年SOHO 3Q在7个城市拥有31个中心，合计超过3万个工位。

潘石屹对外发出3Q要成为“国内最大的写字楼综合服务商”的目标，并公开释放上市信息。

但是，直至现在，上市的钟声依然没有敲响，Q3的声音也归于沉寂。

反倒是，潘石屹的木工活与摄影技术日渐精进，被称为中国地产行业杰出的摄影艺术家。

此次接盘SOHO中国物业的黑石基金，在办公物业市场玩的是风生水起。

成立于1985 年的美国黑石集团是全球领先的另类资产管理和金融咨询服务机构。黑石地产投资的主要策略是“买入、修复、卖出”。首先，瞄准市场机会，运用财务杠杆，买入成熟物业资产。其次，通过更换管理团队和提高市场集中度等方法来修复资产，以提高资产价值。

最后，将其分拆上市或出售给保险公司或REITs等较为保守的长期投资人，获得投资回报。

黑石主要是通过资产证券化降低资金成本，有时还能帮助地产基金提前收回在单个项目上的投资，以“零成本”来博取剩余价值的升值收益，从而大大提高项目的内部回报率。

而低成本资金，也能够承受比一般买家更高的出价，这就是生意。潘石屹做做吃力的持有型商业，黑石却不是这样。近期，黑石集团在其亚洲投资组合中持续增加中国内地的商业资产。

对于大多数企业来说，财务成本太高，自持还不如卖给财务成本低的境外资本，这就是资本的诡异。

潘石屹干木工活是重温儿时的记忆，据他说，小时候，总和父亲一起干木活，在他看来，世界上最美的花，最香的花是刨花。现在，做木匠也算是重操旧业。

只不过，有了资金的潘石屹，是继续做木匠和摄影师两不误的玩家，还是重回房产开发业务的航道。

那又将是一个新的故事。