万达爱转型，SOHO爱抛售，恒大爱降价，房地产行业到底怎么了

“全则必缺，极则必反”吕氏春秋早有言之。

冬天即将结束，春天还会远吗？

世间万物发展到了极点，超过一定恒度，必定会相向而行，此乃定数，无物可避。

楼市先知是万达，后知后觉潘石屹，爱踢一脚是恒大。

一：万达

• 每个企业的灵魂，绝对包容着创始人的个性，每个企业的发展离不开创始人的远见，高手对决无知无畏的笑看，剑气掠过之处，处处受伤。
• 2016年万达集团年会上，王建林再次唱火了“一无所有”这首经典老歌，但他可不是真的一无所有。
• 王建林领导的万达集团创立于1988年，那时的他真的是一无所有，但最终形成了以商业、文化、网络、金融为主的四大产业集团。
• 2017年位列《财富》世界500强企业第380名，仅2017年上半年就收入1348.5亿元。
• 2018年，万达集团制定了更高目标，计划收入2479亿元。其中商业地产收入1245.4亿元，房地产收入879亿元，文化集团收入733亿元，文旅集团收入30.7亿元，宝贝王集团收入26.4亿元；金融集团收入408亿元，其它计划收入92.8亿元。

二：万达的转型离不开马云的指点

• 雄心壮志的万达，意志坚定的王健林，在多次与马云对碰之下，终于明白了当下的现状，虽然马云多次邀请王健林，虽然诚挚的邀请，终究没有盖过王健林的面子，最终他还是选择了转型，与互联网两大长老马化腾和李彦宏达成了战略合作联盟，为万达转型奠定了坚实的基础。
• 中国首富王健林、马化腾、李彦宏三大巨富的合作，是因为他们缺钱吗？不缺；他们缺人吗？也不缺。为什么这三个大佬们要合作呢？因为他们需要整合更多的资源，打造更大的平台，提供更好的服务，更重要的是王健林已经意识到实体产业必须互联网结合，才有发展空间。所以他们三个人联手建立新公司。
• 最终万达网络科技集团，是实业+互联网大型开放型平台公司，拥有飞凡信息、快钱支付、征信、网络信贷、大数据等公司，运用大数据、云计算、人工智能、场景应用等技术为实体产业实现数字化升级，为消费者提供生活圈的全新消费服务，质朴先知先觉的王健林终于完成了轻资产的重大转型工作。

万达集团虽然是传统企业里的龙头，之所以发展迅速，取得如此瞩目成就，关键在于它的四次转型都踏准了节奏，变则通，通则达。

三：万达转型之路

1. 1. 第一次是跨区域发展，从大连做到全国； 88年成立以后，万达的发展非常，在92年的时候，收入就已经接近20亿了，占那个时候大连房地产市场份额四分之一左右，这已经是非常不错的成绩。后来万达发展的接近100个所跨区域向我们证明，他们顺应发展潮流，勇敢走出去的决策是明智的。
2. 2. 第二次变革，这次是从住宅房地产转向商业地产。它和五千多个品牌商合作，成本标准化，并且王建林还取得了政府支持。王建林之所以就坚定的一角脚踏上变革之行，就是因为他看好万达广场的长期稳定的现金流，看好物业增值的这个部分，他认为产业向服务型转型是有美好前景的。
3. 3. 第三次转型是向文化旅游转型，而这个转型是个进行时。社会经济不断发展，人们除了对物质有更高要求，也渴望精神享受。再加上王建林分析：房地产产业成熟期基本上完成，就是大规模的发展，供不应求，供需旺盛已过，开始逐渐走向萎缩。
4. 4. 第四次转型的开端，是王建林说：“我们想成为一个跨国企业，而且是世界一流的跨国企业。”这次转型范围更广、力度更大，是代表万达未来发展方向的全新转型升级。这次转型主要内容是转向服务业为主的企业，包括万达集团的转型和万达商业地产的转型，这其实也是一场向轻资产的转型。

转型是当下企业发展的永恒话题，任何企业、任何商业模式都不可能一成不变，不变就要被淘汰。而万达的成功转型也是传统企业的优秀示范，要适应变化，主动求变，善于应变，让企业在互联网+的新时代更具发展前景，建设终将是要结束的，服务才是永恒的热点。

潘石屹的抛售

• 潘石屹作为一位典型的北方汉子，有一种不到黄河心不死，不撞南墙不回头的个性，其实他并不是不知道要转型，而是他不知道怎么转型，已经错过了房地产行业转型的良机，房地产行业的发展已经进入了死胡同。
• 马云说中国的房子有41套，而目前中国的人口只有14亿。是谁导致了房价的持续上涨？难道是刚性需求的购房证吗？解铃还需系铃人，一切的炒作终将还要投机者自己承担，而最近潘石屹的抛售行为，在房地产行业属于后知后觉。

一：此一时彼一时，潘石屹终究认识晚了一点

• 2012年的SOHO中国可谓是风光无限，营业额达155亿元，同比上涨约169%；净利润约为106亿元，同比上涨约172%；核心净利润约为33.4亿元，同比增长约135%，核心净利润率约为22%。
• 而自从2012年SOHO中国宣布去地产化，转型发展办公空间区域，从“开发销售”转为“自持租赁”后，SOHO中国几乎鲜有拿地，营收也在逐年下降。不仅再也无法回到2010年营收182.15亿的巅峰，总营收甚至从2012年的155.44亿元直线降至2018年的20.89亿。
• 根据今年中报10.66亿的营收估算，2019年大概率营收也将维持在20亿的水平。
• 营收持续低迷使得归属权益股东的税后净利润也大幅跳水，2012年净利润高达百亿，而2018年净利润仅为19.25亿元，暴跌80%左右。根据2019年中报数据，今年上半年净利润为5.65亿元，同比降幅也达到了48.36%。

二：结局

• 尽管SOHO中国的业绩不断下滑，但潘石屹和张欣的个人财富却不断增长。潘石屹夫妇以36亿美元在2019年福布斯全球亿万富豪榜中位列第597位，在324位中国内地亿万富豪中排名第62位，约合人民币250亿元，可以看出，抛售回笼资金是SOHO目前的重中之重。

• 恒大的许家印，做事永远是剑走偏锋，棋出怪招，防不胜防，展现着中原人的大气，豁达，做事永远无固定招式，有一种大彻大悟的感觉，很大的全国降价，跟他的跑量和快速回笼资金，有密切关系。
• 龙头房企的业绩焦虑，在市场盘整期已无所遁形。2019年上半年，恒大实现营业额2269.8亿元；净利润270.6亿元，2018年同期为530.26亿元；归属股东的净利为149.2亿元，去年同期为308.05亿元。
• 回顾恒大发展历程会发现，弃价保量，是恒大在许多轮地产调整周期中存活的有效武器，许家印早年便公开表示过“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”这一观点。早在2012年，该公司在市场下行之际，便全集团层面推出过7.5折卖房大促。
• 9月份恒大10054元/平方米的销售均价，较去年同期下降约450元/平方米，降幅4.3%。这是恒大过去三年来首度出现销售均价的掉头向下走势。此前2017年、2018年及2019年上半年，恒大销售均价分别为9960元/平方米、10515元/平方米、10757元/平方米，呈上升趋势。目前，该集团尚未公告其10月份销售面积，但可以预计，其销售均价下降是大概率事件。

恒大汽车产业也降价

• 跨界发展是恒大一贯的作风，他参与足球；参与过万科的收购大战，在合适的时间，插了合适的一脚，最终渔翁得利；他参与过贾跃亭的新能源汽车，最终致使贾跃亭不得已申请个人破产。
• 9月25日，恒大新能源汽车集团与全球顶尖的汽车工程技术龙头企业，在深圳恒大总部举行研发设计战略合作签约仪式，同步研发15款新车型。此次内部会议上，许家印称，恒大造车是换道超车，不是弯道超车，要抓好15款车的造型设计和研发工程。
• 光是产品好还不行，价格太高老百姓买不起也不行，所以成本还必须下降30%。”他继续表示，汽车集团在研发过程中，虽然车型、大小不一样，但要尽可能模块化，通用化率要高，这样零配件成本才能大幅度下降。
• 短短一年时间，恒大已针对新能源汽车完成全方位布局，几乎涵盖全部上下游产业链条。
• 许家印透露，未来要和世界前60大汽车零配件龙头企业全部建立战略合作关系。首先，拜访全世界前30大的零配件供应商；11月中旬，恒大要和世界前60大零配件供应商近500人，在中国签订战略合作协议。

综合我们可以看明白万达，SOHO，恒大，房地产大佬的抛售绝不是空穴来风，这意味着房地产已经进入一个高位过渡时间，而以万达为首的先行转型完成；以恒大全国降价，拉开房地产企业价格开始下跌的序幕，明确可以看出在国家政策住房不炒理念的引导下，房价逐步将回归理性。