港龙地产股东垫款年息上限高达20%,资产负债率3年翻8倍

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  出品|钙媒体

  作者|李 封

  近期赴港上市的区域性地产公司都面临高负债的困扰。随着境内融资渠道日益收紧,融资压力不断增加,选择赴港上市的房地产企业越来越多。港龙中国地产集团(下称“港龙地产”)就是其中一员。

  据企查查资料,港龙地产起家于江苏常州,今年7月份才将总部迁往上海,是典型的中小区域地产公司。注册资本4285.7万美元,两大股东分别为港龙(中国)地产集团有限公司持股51.00%,港龙发展集团有限公司持股49.00%。公开数据显示,2018年全年营收才有16亿元,和近期赴港上市规模类似的奥山控股、三巽控股都面临区域性明显、高负债等后遗症。

  递交港股上市申请

  0月23日,港龙中国地产集团有限公司批露赴港上市IPO招股书。

  港龙地产于2007年在常州成立,专注开发主要作住宅用途并附带相关配套设施的物业业务,已扩展至长江三角洲地区周边城市,包括江苏省常熟、盐城及南通以及浙江省杭州、嘉兴、湖州及绍兴等城市,并在2018年进如上海以及河南省和贵州省多座城市。截至2019年7月31日,港龙地产拥有56个开发项目。

  于往绩记录期间,港龙地产的收益来自四个城市的9个开发物业的物业开发及销售。截至2018年12月31日止三个年度及截至2019年6月30日止六个月,物业开发及销售收益分别为4.72亿元、4.34亿万元、16.6亿元及5.9亿元,2016年至2018年期间的复合年增长率为87.5%。

  此外,截至2018年12月31日止三个年度以及截至2018年及2019年6月30日止六个月,港龙地产的毛利率分别为21.3%、21.9%、30.8%、27.8%及42.9%。

  截至评估日期,港龙地产在20个城市的56个开发项目的总土地储备为471.54万平方米,包括(i)可销售及可出租建筑面积为84,631.51平方米的已竣工项目;(ii)总建筑面积为389.35万平方米的开发中项目;及(iii)总建筑面积为73.72万平方米的持作未来开发物业。

  疯狂扩张开新盘,资产负债率3年翻8倍

  据资料显示,作为上市主体的港龙中国地产集团有限公司是今年1月23日注册成立的新公司,注册资本10亿元,为港龙发展集团有限公司的全资子公司。

  港龙地产有不少家族企业的痕迹,由吕永怀、吕文伟;吕永南、吕志聪;吕永茂、吕进亮三对父子控制,公司董事会9个席位其中6个。

  据招股书显示,2016至2018三年间港龙地产的物业开发及销售收益分别为4.72亿元、4.34亿元和16.6亿元,复合年增长率为87.5%。净利润在2018年达到3.32亿元,较2017年同期的3280万元大幅飞涨912%。

  其中,住宅物业销售是公司的主要收入来源之一。2016至2018年,公司住宅销售收入分别为3.66亿元、3.11亿元、15.27亿元,分别占收益总额77.5%、71.8%、92.0 %;2019年上半年公司住宅销售收入为5.74亿元,占收益总额97.1%。

  但在收入暴涨的同时,港龙地产的成本也在大幅增加。销售及营销开支自2017年的1825万元增加234%至2018年的6097万元;一般及行政开支自2017年的2987万元增加201.5%至2018年的9007万元;融资成本净额由2017年的431.7万元增加702%至3463万元。

  2017和2018年的资产负债率飞速攀升,由2016年的17%增长至98.8%和122.1%。截止2019年6月30日,港龙地产资产负债率高达153.9%,较2016年飙升近8倍,负债总额已增加至116.62亿元。

  高负债情况下,港龙地产存在流动性压力。截至今年8月31日,还公司未偿还借款总额为19.39亿元,而该公司现金及现金等价物为10.78亿元。

  另一方面,从流动资产一栏可见,2016年港龙地产开发中物业为12.8亿元,2018年则急速增长至54.3亿元,到2019年上半年已达87.7亿元。

  上市有望缓解现状?

  随着房地产调控政策持续高压、融资渠道全面收紧,多地楼市逐渐趋冷,中小房企面临的流动性风险不断加大。

  据最新统计数据,截至2019年10月21日,全国范围内已有378家中小型房企破产,其中广东省占比最高,有60家,其次是浙江、江苏、河南。“自救”成为中小企业的年度关键词。

  在多种因素叠加下,今年以来,已有多家小型房企向港股IPO发起了冲刺。其中,三巽集团去年全年营业收入仅为7.24 亿元,净利润在2017年甚至出现亏损,2018年净利润不足5000万元;年内已两次冲击IPO的奥山控股,2018年物业销售金额为17.8亿元;近日通过港交所聆讯的河北房企天保集团,2018年总收益为16.02亿元。

  不过,这些小房企希冀通过在港上市融资“补血”的愿望,实现起来并不容易。

  “香港资本市场以机构投资者为主,机构配置一般都对规模、市值有要求,这种太小的房企,流动性风险大,很难配置。这些小房企急于在香港上市,大概率是融资越来越难,病急乱投医。”上述港股分析师对财联社记者说。

  主要风险因素:港龙地产业务及前景在很大程度上依赖中国的经济状况,并可能受中国房地产市场(尤其是常州、长江三角洲地区多个主要城市及经营及拟经营的其他城市)表现的不利影响;可能无法按商业上可接受的价格在适合开发的理想位置收购土地储备。可能没有足够的资金为未来的土地收购及房地产开发提供资金,且有关资金资源可能无法按商业上合理的条款获取或根本无法获取。主要透过出售物业产生收入,且经营业绩很大程度上取决于多项因素(包括房地产开发进度及物业销售时间),因此各年度间或有大幅变化。

  据业内人士指出,内房股、特别是中小盘股在香港市场的吸引力不足,因为房地产调控对这些企业的业绩有明显影响。

  一家闽系上市房企高管则认为,“在港股上市后打通境外融资通道,有机会发债,多少能改善一下财务状况,补充一些流动资金。”

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