楼市三个事实：缺房结束、房价普涨结束、投资时代结束

从现在开始，楼市基本情况大家要有充分的了解。理性分析房价的变化做出正确的决策。先说一下经济学家马光远的基本判断“买房最好的时代已经结束”。我们也认可他的观点，主要原因在两个方面。一是人均居住面 积超过39平米，户均1.18套来看，缺房子的时代结束。二是从房价收入比起过国际合理水平的2倍以及人均可支配收入来看，现有的购买力无法支撑高房价，当大家都买起房的时候，投资房地产最好的时代也就结束了，房价普涨的时代也同时结束。

当房价普涨结束，当大家不再差房子，那么楼市的冬天就来了。从楼市当前的三个表现也证实了这一点。一是新房成交量下降，二手房有价无市，挂牌量每天增加；二是新房打折普遍开展，部分楼盘或者说部分房企抢先7折推出特价；三是因资金周转不灵而破产的房企每天都在增加。

楼市的冬天来了，那些过惯了火热的夏天的房企能适应吗，有多少在冬天来临之前准备好了棉袄。不过从近两个月房企融资来看，两位数以上的的利率说明还是准备不足。在资金周转压力之下，只要能借到钱，利率高低就无法顾及了。只是，需要提醒一点的就是，这个冬天才刚刚开始，可能还有些漫长。

说楼市的冬天，先不说某个前五强房企在天津、郑州以5至8折大批量甩货。我们说一说二手房业主的真实感受。据一位留言的网友说，现在的房子根本就卖不掉啊，一套锦馨苑的房子已经挂牌了快一年，价格降了快80万，还是没有卖出去。更可气的是，那两个看房的人非常神气并略带着嘲讽的口气告诉他，房价再多降一些，不要死扛，越杠越降。另外一位来主在国际丽都的一套房子，挂牌价下调几次后与首次价格比较，已经降了100多万，至今无人问津，无一人上门看过房。他们总结为一句话，房子的价值只有在出售并成交的时候才有效，否则，再多的浮盈都是浮云。

说起楼市变天，我是赞成经济学家马光远先生的一个观点的，那就是“变天不是房价要暴跌，变天也不是所有城市的房价不涨”。

第一句话“变天不是房价要暴跌”的解读，我们在前期文章中做过分析，房企负债太高，前50强上市房企负债高于80%，如果房价跌幅超过30%，用房企老板孙宏斌的话说，大家都没了。从居民财富中房子占比达到70%，财富增长中91%靠房价上涨而来。因此，从政策上、经济发展上、居民财富稳定上，房价都不敢大跌。

第二句话，“变天也不是所有城市的房价不涨”。由于各城市竞争力不同、人口流入与流出的差异、楼市调控政策的执行区别及房价上涨时间不同。各城市房价上涨的启动以及下跌的开启时间是有很大差异的。例如当前的北京、上海房价下调基本到位，深圳房价开启回暖之旅。上半年热门的郑州、重庆、武汉、南京的房价开始转向进入下跌通道。当然还有补涨的石家庄，继续下跌的青岛、天津、济南等。各城市的差异真的很大。

综合来看，当前的楼市进入敏感期，房价已经处于大涨不行，大跌不敢的时代。