作者丨韩振铭 编辑丨李江涛
来源丨地产资管网（ID：thefutureX）
作为中国设立的第一个经济特区，深圳在粤港澳大湾区核心城市中是一座最年轻的城市，却也是最具有发展潜力的城市。但是，深圳在经过几十年的高速发展之后，城市土地资源供应紧张已经成为既定事实。在这种情况下，给深圳的存量房改造市场带来了巨大的历史机遇。
在当下，有力解决土地供应不足痛点的城市更新模式，将成为深圳房产开发的主流方式。而城市更新需要投入大量资金，许多地产开发商和金融机构积极配合国家发展战略，纷纷入场，远洋资本也是其中的一员。
2019年11月19日，由万商俱乐部和睿和智库联合主办的第四届中国不动产资产管理大会将在深圳盛大启幕。在本次大会上，将会就粤港澳大湾区城市更新的问题展开深度讨论。远洋资本在粤港澳大湾区的城市更新项目上有着丰富的行业经验，在此，我们把远洋资本在该区域的有益探索分享给大家，以资借鉴。
深圳旧改的政策支持
深圳的城市更新项目市场化程度很高，它是全国首个城市更新项目无需土地招拍挂，可通过协议出让的城市，其最大特点是一二级市场联动，开发商自主性较强，与项目资源持有人的谈判空间相对来说比较大。
其次，深圳城市更新的政策法规也以完善缜密著称，每一个流程都有法可依。2009年10月，深圳颁布《深圳市城市更新办法》，将旧改正式命名为城市更新，此后以该政策及其他一系列整体引导政策文件，为深圳城市更新提供了强大的政策支持。自2017年起，深圳开始推进城市更新领域的强区放权，将权力下放到区，进一步提高项目推进效率。
此外，高度发达的金融体系也为参与深圳城市更新的各主体提供了多种融资手段，活跃的城市更新股权并购市场又能让投资机构在合适的时机退出。拥有1300多个城中村的深圳，在项目资源的供给上更是游刃有余。
城市更新需要资本的助力
虽然深圳城市更新有着丰富的项目资源，但是资金需求量大、拆迁难度大、审批环节多也是不争的事实。因而，在客观上需要借助专业化机构的资本力量。
以深圳为核心的湾区为例，根据已有项目数据统计，深圳城市更新项目平均运作周期为5.69年。
城市更新是一项“系统工程”：开展实施城市更新项目的早期阶段需要扎根本土的资源优势和地面执行力，成熟期阶段则需要与政府沟通规划以及地产产品开发运作的综合能力。因此，一座城市、一个区域的全面升级、焕新的全过程均需要具备不同能力禀赋的专业机构、参与方共同投入资源。
远洋资本正是这样一家能够依靠过往在城市更新方面的成功实践经验，结合城市、区域发展、产业升级的实际特性、需求，提供定制化、全周期资产管理服务的另类资产管理机构。
远洋资本的业务范围包括：地产投资、股权投资、债权投资、投资顾问及海外投资业务。截至2018年底，资产管理规模超过人民币900亿元，股权投资规模超过人民币100亿元。在地产投资领域，我们已先后获得投中、融中、中证金牛、21世纪经济报道等权威媒体和机构颁发的奖项。
远洋资本的团队虽然年轻，但专业化程度很高：核心骨干成员均拥有十年以上的境内外知名地产公司、投资管理机构或相关行业从业经历，精通本土文化，兼具国际视野，团队成员均为“实业”+“金融”从业背景的复合型人才。
远洋资本的母公司——远洋集团拥有丰富的湾区城市更新项目经验: 在湾区核心城市广州与深圳，远洋先后建设了远洋天骄、远洋芙蓉墅、远洋新天地、远洋新干线等项目，深入布局核心区住宅、别墅、写字楼、公寓等综合业态；在中山市东区兴建了建筑面积超过200万平方米的大体量项目远洋城；同时，深入茂名、湛江，并积极布局珠海、江门、阳江等城市。
远洋资本的积极探索
城市更新需要资金的杠杆作用，但杠杆过大就会积累风险，甚至引起系统性的金融风险。所以要通过金融创新，探索新的融资方式。远洋资本凭借着远见卓识，积极探索融资创新、产业创新的新方法和新路径，通过高效运用资本手段，以独到的眼光投资项目，实现资本的有效管理和价值的共创共赢。
2018年，远洋资本发起设立了第一支城市更新类股权投资基金。在投资模式上，该基金采取了“买入-修复-退出”的“三步曲”：发挥远洋资本品牌及专业优势，整合金融机构和地产企业资源，筛选优质项目，为项目引入新阶段投资人，推动项目进展以及基金退出；发挥合作方丰富的城市更新服务经验，协助被投项目高效率、高质量完成各阶段旧改工作，提升项目成熟度，实现价值增值。
在项目筛选方面，基金采用覆盖申报立项及更新潜力分析、发展功能及指标研判、实施路径及拆迁评估、项目定位及市场价值分析、投资效益及融资方案分析、风险控制及交易框架六大模块的城市更新投资研判方法论以及有效成本溢价法的估值方法论，联合资深专家顾问团和城市更新协会智力资源，对项目进行专业研判。凭借自身的专业能力，远洋资本的城市更新基金获得了众多有限合伙人特别是追求长期且稳定收益的险资、产业投资机构的青睐。
远洋资本副总经理、资产管理业务董事总经理陈阳表示：“由于投资标的的不同，城市更新基金的投资策略也有所差异。远洋资本城市更新基金是以优质高潜力城市更新早期项目作为股权投资标的的，还有根据开发商的痛点采取‘收购其项目范围内的待拆迁物业，提高拆迁速度和效率’投资策略的基金。”
“另一种参与城市更新、区域产业升级的常见模式是与政府财政共同出资，发起设立产融一体化的母基金平台。城市更新的核心在于产业功能和城市功能的演进，远洋资本与合作方将从资本、资源、智力三方面积极助力地方政府布局产业更新运营。”
在未来，城市更新改造后的长期运营持有，将会成为一个难点。正因为城市更新改造在资金、谈判能力、专业程度和运营能力的要求上都非常高，所以城市更新改造会成为实力资本方的投资蓝海，但不可能是所有企业的蓝海。远洋资本凭借着自身雄厚的实力，一定可以在城市更新这条路上走得更远！
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