蛋壳、青客两年多亏光50亿,上市能否打破长租公寓魔咒?

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  十月份,风波中一路狂奔的长租公寓行业,迎来了两位IPO新手。

  10月8日,青客公寓正式提交了赴美上市申请。25日,青客公寓更新招股书,最高募资近1亿美元。据媒体报道,其预计于11月5日在纳斯达克挂牌上市,证券代码为“QK”。10月29日,蛋壳公寓(Phoenix Tree Holding Limited)正式向美国证券交易委员会(SEC)递交IPO招股书,拟登陆纽交所,证券代码 “DNK”。

  

  蛋壳公寓招股书

  根据招股书,这两家长租公寓均处于巨额亏损状态,两年半合计亏损超50亿元。国内长租公寓,几乎走得都是烧钱扩张的模式,陷入持续亏损、盈利困难的魔咒。在租金贷阴影、WeWork IPO折戟背景下,长租公寓未来将走向何方?行业怪圈又该如何打破?

  烧钱扩张却巨额亏损 两家两年多亏光50亿

  

  2018年,SOHO中国董事长潘石屹在谈及长租公寓前景时,认为烧钱创业是一条不归路,“不到1%的租金回报,租房的价格再翻一番还是亏本的。”,给红红火火的长租公寓行业定了性。

  实际上,国内长租公寓的模式几乎都是“二房东”,即从房主手中租房子,然后装修后再租给租客。在这种模式下,获客成本、装修投入、后期的服务投入均需要高额资金成本,但收入来源只有所谓的租金“差价。因此,长租公寓扩张的同时,几乎都会伴有巨额亏损,盈利成为难题。蛋壳和青客的招股书数据,反映了这一行业逻辑:

  蛋壳公寓招股书显示,2015年成立以来,截至2019年9月30日,已在中国13个城市建立了运营机构。公寓单元数量已从2015年底的2434个增加至2019年三季末的40.6746万间,在不到四年的时间内增长了166倍。

  在公寓数量不断扩张的同时,蛋壳公寓营收也暴涨:招股书显示,租金和服务费是蛋壳公寓的主要收入,在过去三年里,蛋壳公寓营收迅速上升:2017年营收6.56亿元,2018年营收26.75亿元;2019年前9个月营收近50亿元,上年同期为16.73亿元。

  但有意思的是,营收暴涨的同时,巨额亏损也随之而来:2017年,蛋壳公寓净亏损2.72亿元,2018年净亏损13.69亿元;2019年前9个月净亏损25.16亿元,上年同期净亏损8.13亿元。也就是说,不到三年间,蛋壳公寓已经亏损41.57亿元。

  蛋壳公寓在招股书中也承认扩张带来亏损:“从2017年到2018年以及截至2019年9月30日的九个月,收入积压的持续增加主要是由于公寓网络的迅速扩展所致。”

  同行,青客公寓的数据也显示,营业收入与亏损同步扩大:青客公寓2017财年营收5.22亿元,2018财年营收8.89亿元;青客截至今年6月30日的9个月营收为8.98亿元,上年同期为5.93亿元。

  但同期,青客2017财年净亏损1.9亿元,2018财年净亏损4.26亿元。青客截至2019年6月30日的9个月净亏损3.48亿元,而上年同期净亏损2.89亿元。两年半的时间烧掉了11.17亿。

  也就说,两家公司两年多时间里,合计亏损超50亿元。

  而巨额亏损,也导致了两家长租公寓品牌处于资不抵债的边缘:截至2019年6月30日,青客公寓总资产20.3亿元,总负债27亿元。蛋壳公寓截止2019年三季度末总资产为76.74亿元,负债总额为76.61亿元。

  正因如此,进行一轮轮融资补血维持扩张,成为长租公寓的公开秘密。在上市之前,蛋壳公寓已经完成了天使轮、A轮、A+、B轮、B+、C轮、D轮等7轮融资,总融资额近60亿元。

  两家长租公寓上市,也是为了进一步补足资金、继续扩张:蛋壳公寓在招股书中表示,此次IPO募集到的资金一是将用于进一步拓展业务规模,二是将加强在技术方面的实力,三是用于一般性营运资金用途。青客IPO募资到的资金:一是将用于扩张所覆盖的公寓和房间数量、二是投资于技术方面和基础设施、三是用于一般营运用途。

  蛋壳公寓在招股书中坦言,其回收周期在12到20个月之间,而 “业务需要大量资金来扩大我们的公寓网络以及翻新和装修我们的公寓。无法及时或根本无法通过融资或其他来源以优惠条件获得资本,将对我们的业务、经营业绩、财务状况和增长前景产生重大不利影响。”

  一位不愿透露姓名的业内专家表示,“长租公寓的模式是重资产的,每个房间都要去看房、装修,且都是个性化定制,劳动密集型产业,投入成本太高。唯一的利润就是租金差价。而且长租公寓在国内不是刚需,大家可以去租别的。所以盈利很难。此外,融资成本也很高:拿资本金很难贷到款。”

  靠租金贷补血?各地已三令五申

  

  因资金需求旺盛,长租公寓行业还盛行“租金贷”模式:

  以青客公寓为例:同金融机构合作,为租户提供租金贷服务,即租户可以向金融机构借款以预付较长时间的租金,青客公寓则会为预付半年或一年租金的客户提供5%或10%的折扣,并将该部分预付租金用于进一步的扩张和房屋装修。

  招股书数据显示,截至2019年6月30日,青客公寓已与11家金融机构达成了合作,而其租户的65%均使用了租金贷服务。

  蛋壳公寓也不例外。其与持牌金融机构合作,为客户提供房租融资。通过这种安排筹集的资金通常为11个月的租金,涵盖整个租赁期限(不包括第一个月)。在这种模式下,客户向蛋壳预付定金、第一个月的租金和服务费。然后金融机构向蛋壳支付租期内的全部租金。

  蛋壳公寓表示,“居民选择签订房租融资安排,是因为它允许居民每月以向金融机构偿还贷款的形式每月预付租金。”

  招股书数据显示,蛋壳公寓在2017年、2018年和截至2019年9月30日的9个月内,分别有91.3%,75.8%和67.9%的用户选择了“租金贷”支付。在这些用户中,又分别有30.2%,46.8%和44.6%的租约终止了租赁。如果提前终止或居民违约,蛋壳公寓会将剩余租期的预付款退还给相关金融机构。

  在租金贷模式下,长租公寓公司通过金融机构给租客放贷款,租客可以按月支付房租,公司则一次性拿到一年的租金,金融机构又获得了场景化的资产,乍一看是“一举三得”。

  但网贷专栏作家肥皂指出,长租公寓利用手里的租房资源,借助金融机构的资金发放租赁贷,实际上是采用高杠杆模式来收割租赁人,放大了风险。

  人民网房产曾援引曾任我爱我家集团控股公司副总裁的胡景晖的观点称,长租公寓核心资产价格过高,年化收益率低,缺乏有效的融资渠道,于是,市场催生了“租金贷”。而套路“租金贷”客观上形成了资金池和期限错配,杠杆高、风险大,放大了长租公寓市场的资金杠杆,而风险则被嫁接到租客与房东身上。

  针对“租金贷”泛滥,各地已相继出台整顿措施:北京多部门要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;上海要求小额贷款公司、融资担保公司立即暂停与租赁企业合作开展个人“租金贷”业务;重庆整顿违法违规“租金贷”行为,严禁中介机构强迫、诱骗承租人签订“租金贷”;海南规定住房租赁企业不得自行开办“租金贷”等金融业务。

  行业走向分水岭 未来前景几何?

  

  随着头部平台开启上市之路,长租公寓领域可谓走上了分水岭。一面是头部平台或将迎来的资本狂欢,另一面却是中小平台加速退出,雷声不断。

  最新消息是,今年以来,杭州“中择房地产”、乐伽公寓、君创公寓、喔客公寓、德寓公寓、国畅公寓、诚客快租等多家中小型长租公寓接连被曝拖欠房东租金,资金链断裂。据房东东信息数据统计,目前已经38家长租公寓出现严重经营问题,今年下半年,公寓爆仓数量陡增。

  不过,即便是启动IPO,资本市场的反应也难以预料。共享办公鼻祖WeWork曾在今年启动上市但最终失败,股指暴跌,也为模式类似的长租公寓行业敲响了警钟:单纯走烧钱扩张的模式不会持久,精细化运营、拓展新盈利点才是未来之路。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对金融观察团表示,上市说明长租公寓现在通过资本上市来借力,过去都是风投资金,但不足以支撑企业发展,现在的做法形成比较好的导向,具有积极意义。客观上讲,长租公寓上市只是一方面,具体还是经营方面需要完善,长租公寓目前确实不盈利,一方面体现在财务报表数据上,客观上还有空置率、租金难上涨、盈利来源单一。后续要结合长租公寓发展导向,进行新的调整。

  对于长租公寓未来的发展,肥皂认为,长租公寓掌握了租房者的信息、房屋的信息等大量数据,成为了“流量主”。还能够准确获取租房者的生活习惯。有了这些数据,长租公寓能够通过这些数据来分析客户群体,丰富自己的生态圈,比如拓展广告业务、配套服务、以及商业租赁来实现盈利。

  上述匿名专家则比较悲观:“互联网化的长租公寓如果能形成规模效应、流水线作业,做成房地产界的‘富士康’,那盈利是有可能的。但国内每个房子几乎都是定制化,很难形成流程化、定制化,未来比较难。”

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