二手房卖不掉,新盘买不起,改善换房太难了

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  上个月,我们的文章讨论了现在成都刚需买房的现状。文中提到,成都住宅市场的小户型正在以“卖一套少一套”的方式被市场淘汰。

  新房市场买不到小套三户型,二手房相对于新盘,性价比很低。

  然而,房价上涨,也催生了不少改善换房需求。对绝大多数的换房朋友来说,目前心态焦急的买房人大多是希望改善住房条件的“以旧换新族”,尤其是第一次购房不够理想的,第二次买房肯定要避开和弥补上一次的“坑”。

  但是这部分人却处于旧房卖不掉,又承担不起购置改善新房的困境中。

  “政策限制”,现在换房时机不成熟

  过去两年出台的限购政策,保护了首套刚需购房者,打压投资购房需求,改善人群也成了受害者。

  相较于限购之前的二套房首付4成,利率折扣,如今第三套房拒贷,第二套房6-7成首付,贷款利率上浮25%以上,政策优势全无。眼下必须要清楚的一点是,无论是首付还是贷款层面,都是不支持换房的。

  所以,大部分购房者只能选择以房换房。即卖掉手里的唯一房产后,再购买改善型住宅。

  但是,二手房根本卖不掉

  截止本月31号,链家网公示的成都二手房源量已经达到11万8千余套,诸葛找房平台聚合全成都有效二手房源为15万8千余套,并且平均每日都有几百套的净增量。

  

  今年下半年,贝壳研究院发布的一份报告显示。第三季度以来,很多挂牌房源有明显的降价,链家单套房源成交周期约为 71 天,客户成交周期为 36 天,二手房市场整体供大于求的特点比较突出,去库存周期超过2年。 也就是说,目前二手房交易周期比起上半年明显加长,现在市场买卖双方观望情绪浓厚。但是,即便是在这样艰难的市场环境下,改善房的市场价却一点也没有妥协。

  300万以下,很难找到理想的改善房

  卖房是改善人群要翻的第一座山,那买改善房的这座山更高。 从我这两年接触到的,不管是以房换房人群还是二套改善人群,地段、产品、学区,这些因素都要考虑在改善需求内,除了换房成本呈几何级增长外,主城区能满意的产品却很少。我们来看看,主城区的改善住宅产品。下表为今年下半年拿预售的改善项目:

  

  可以看到,大部分楼盘的主力户型或者是起步户型已经定位在150㎡及以上了,总价段基本在300-500万区间。主城区的开发商似乎没有在意100-150㎡改善入门级的产品,反倒是这一类产品大多出现如龙泉、温江、双流等近郊区域。 另一个特点是装修价格,除了极个别的楼盘卖清水房外,大部分楼盘的装修价格定位在5000元/㎡左右。即便是一个改善购房者,也很难轻易承担这类装修标准。

  如果对学区的要求高一些,那大部分的选择面只能圈定在青羊和锦江两区。抛开凤起朝鸣、西派浣花、D10等600万以上的顶豪楼盘,普通改善购房者能选的楼盘更少。 另外,在一些性价比较高的改善楼盘上,比如华润悦玺、仁恒滨河湾,还会受到大量刚需人群及投资客的竞争,中签几率惨不忍睹。 在二手房的选择面里,城东和城西,学区不太拖后腿的楼盘中,关注度最高的两个楼盘分别是君悦金沙以及翡翠城,建面在100㎡以上的改善户型,总价也要300万起步。

  

  这些二手房的均价高达27000-32000元/㎡,远超于周边改善新盘均价。并且,此类二手房因为房龄关系,装修磨损严重,购房者在置换此类改善户型时,还要承担较高的重装费用。

  抓住年底,换房还有机会

  从我们统计的10-11月的预售房源中,其实主城区预计上市的大部分为改善型楼盘,并且相对于周边的二手房还是存在不小的价格优势。

  并且,从新盘预售下发的规律来看,存在多盘齐发的现象,有神盘吸引投资客的火力,这对于真正的改善需求而言,是不错的上车机会。如果错过此阶段,那么明年大概率会面对二手房。二手房作为保底选项,也并非没有机会。从链家网公示的二手房价格走势看,今年底的成交价和挂牌价都都有明显下滑阶段。

  

  这种现象延续了2018年底-2019年初的市场规律,这段时间是新盘大规模出货,二手房价格不断触底的过程。

  这是由于上半年,上市产品大部分为高价地项目,导致很多区域一二手房价格倒挂不明显,二手房价格走俏,交易量较高。但是从下半年开始,随着越来越多新房项目低价入市,对其附近的二手房冲击很大,大量购房者被分流到新房市场。在这部分低价盘没有清盘之前,很多购房者不会轻易做出购买高价二手房的决策。

  二手房的关注度降低,房东的降价预期就比较明显,这时候砍价的成功率就会高很多。而在房价下跌的周期内换房,房价只会越来越低,购房者几乎不会有亏损风险。

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