物业公司扎堆去港上市背后

3月15日，中国内地物业管理公司滨江服务(3316.HK)在香港交易所挂牌上市。 视觉中国

　　法治周末记者 肖莎

　　今年以来，物业企业上市或拟上市的消息频频传出。

　　据法治周末记者不完全统计，今年已有5家物业企业在港交所上市，包括蓝光发展旗下的蓝光嘉宝服务、鑫苑地产旗下的鑫苑物业、滨江服务、奥园健康、和泓服务。

　　此外向港交所已经提交了IPO资料的也至少有5家，包括保利物业、时代邻里、兴业物联等。

　　公开资料显示，2014年到2017年，每年只有1至两家物业公司上市。物业公司上市的速度在2018年开始加快，2018年上市的物业公司数量与上年相比近乎翻番甚至更多，达6家。

　　这一趋势跟开发商融资逐渐趋紧的情况形成了鲜明对比。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对法治周末记者分析，物业行业和房地产开发行业不同，前者还属于新兴市场，在存量房时代到来之后，物业服务会是新的增长点，所以资本市场会比较欢迎这一类企业;而房地产开发企业已经过了黄金期，且当前受政策影响比较大，上市难度相对较大。

　　上市地90%以上为港交所

　　法治周末记者梳理资料发现，截至目前，共有16家物业公司在A股或H股上市，包括彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务、浦江中国、雅生活、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务、滨江服务、奥园健康、鑫苑物业、蓝光嘉宝服务、南都物业。

　　其中，只有南都物业在A股上市，其余15家企业的上市地点均为港交所。

　　碧桂园服务还曾经在2016年年底向上交所提交过IPO资料，但一年后，碧桂园服务撤回了在上交所的上市申请，转而向港交所投去橄榄枝，并且于2018年成功登陆H股。

　　在碧桂园服务向A股提交IPO资料后，法治周末记者曾采访过该公司为何没有直接去H股上市，而是把上市地点选在A股。碧桂园集团物业相关负责人当时在回复时表示，目前无论从业务规模、经营情况还是规范运作情况均符合A股IPO标准。公司业务集中于国内，且公司坚定看好国内资本市场的发展前景，选择在A股上市符合公司的长期发展战略目标。

　　至于后来为何放弃在A股上市，碧桂园方面表示，理由是碧桂园物业调整业务策略方向及推进碧桂园物业的股权架构调整。

　　严跃进对法治周末记者分析，目前已经上市的物业企业大多是从地产商剥离出来或者隶属于大的开发商集团的。而大多数物业公司选择去H股上市，是因为A股对上市企业的管控比较严厉。从实际情况看，地产企业和物业公司存在千丝万缕的关系，若是物业企业直接在A股上市，可能存在开发商通过物业公司来为母公司融资的嫌疑。在这一点上来看，A股对物业公司上市的管理口径比较严格。

　　严跃进还告诉记者，目前开发商把物业板块分拆上市是大趋势，很多企业都会积极通过此类做法登陆资本市场。除了登陆主板市场外，还有部分企业选择登陆新三板，但是由于新三板的流动性较弱，近两年也有部分企业在新三板退市，进而选择H股上市。

　　部分企业高度依赖母公司

　　查看目前已经上市的物业企业财报还可以看到，目前部分物业企业对母公司房企的依赖度相对较高。

　　比如碧桂园服务2018年46.75亿元的营收中，有30.54亿元来自于母公司碧桂园控股，占比88.6%;奥园健康2018年的营业收入为6.19亿元，超过90%来自于关联公司中国奥园;佳兆业物业、新城控股旗下的物业公司新城悦2018年的营收中，对母公司的依赖度也都高于50%。

　　有业内人士此前曾评论，这些物业公司高度依赖关联母公司，一旦母公司的新增项目减少，会对物业公司的发展带来很大影响。

　　也有其他机构对于物业公司依赖母公司的情况存在不同观点。

　　比如中国指数研究院就在《2019中国物业服务百强企业研究报告》中认为，具有兄弟开发商背景的物业服务企业，可以将开发商的项目资源，间接转换成自身未来清晰明确的在管规模，使得企业管理规模具备良好成长性，投资价值不言而喻。具体来看，2018年，碧桂园服务、中海物业、新城悦的兄弟开发公司销售面积均超过1500万平方米，使物业服务企业具有高成长性，资本市场表现良好。

　　不过，从公开数据看到的是，这些企业都在试图通过上市融资拓展市场规模，降低对关联公司的依赖程度。

　　中国指数研究院在分析了在港上市企业招股书后发现，上市的物业企业募集的资金中有50%至60%用于收并购扩规模，10%至20%的资金将用于延伸增值服务，约10%用于智能化及平台建设，其余资金用作运营资金及一般企业用途。

　　碧桂园服务相关负责人在接受法治周末记者采访时也谈到，碧桂园物业具备独立完善的业务体系以及财务体系，公司不仅对关联方房地产开发企业提供上述服务，也对第三方房地产开发企业提供相关服务;公司与关联方所产生的关联交易价格均为市场公允价格。

　　“目前国内排名靠前的物业管理企业大多具有关联方房地产开发集团背景，这是行业发展使然。我司通过正常的招投标程序承接关联方房地产开发企业所开发项目的物业管理服务。另外，公司也一直在努力拓展第三方物业。”碧桂园集团物业相关负责人补充道。

　　从碧桂园服务公开的资料看，2016年3月31日，该公司的收费管理面积为7693.95万平方米，其中由碧桂园集团开发的物业收费管理面积为7472.91万平方米，占总收费管理面积的97.13%;这一比例在2018年已经下降到80%左右。

　　上市后仍需要寻找盈利点

　　严跃进在接受法治周末记者采访时提醒，上市后，物业公司的确获得了独立运作和更广泛融资的可能，这有助于实现新业务和新发展，但上市后更关键的还是要找到更科学合理的扩张机会，毕竟对于物业管理行业来说，规模化发展是王道，是业绩稳定的重要保障，更是盈利增长的基础，企业同时还要找到更多盈利点，毕竟有些小区物业费很难收取，怎么能在传统业务之外寻找更多盈利业务，是企业面临的最大压力。

　　广发证券分析师欧亚菲认为，随着社区O2O的崛起，物管行业的规模优势逐渐被企业和资本市场发觉，社区增值服务逐渐会成为市场巨头的必争之地。

　　中国指数研究院蒋云峰曾集中研究过物业企业的发展，他判断上市对于一些物业企业而言，是很迫切的事情。收购是物业企业扩大规模的重要方法，收购需要资金;物业都在做社区增值服务，做O2O，开发自己的APP，获客成本也很高，这就需要烧钱，需要融资。

　　中国指数研究院在《2019中国物业服务百强企业研究报告》中还提到，目前住宅物业仍为大多数物业服务企业的主要服务业态，市场格局日趋成熟，相对而言，非住宅物业管理领域竞争格局尚未明确，物业服务企业可抓住细分领域发展机遇，发掘企业价值。

　　“总体来看，目前在产业园区物业、医院物业及学校物业内没有特别突出的企业，仍有发展空间。因此，一方面，物业服务企业可以考虑加大产业园区物业管理领域的布局，进一步提升竞争优势，另一方面，由于学校物业和医院物业有对应领域的资源优势和门槛，突破难度略大，物业服务企业可尝试进入这两大领域抢占市场份额，成功突围后可形成小龙头局面。”中国指数研究院建议，办公物业与商业物业管理日趋市场化、盈利性较强，物业服务企业可挖掘细分领域商业机会，进一步加强市场竞争力，提升企业价值。

责编：马蓉蓉