稳销售、降负债、攻商业,新城控股的变与不变

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  临近10月底,新城控股交出了三季度报告。

  从财报来看,新城控股销售顺势继续增长,业绩结算稳步提升,基本面的稳固带来了信心;而在转让项目、控制买地之下,现金流为先的思路一定程度上保证了安全边界。

  数字不会说谎,在与时间赛跑之后,新城控股可能比大多数人想象中的活得要好。

  就在此前的9月28日,新城控股公布了一份2019年股票期权与限制性股票激励计划(草案),激励对象总人数为108人,包括董事、高中管及核心骨干,拟授予权益约占股本总额的1.21%。行权的条件是:19-21年扣非归母净利润增速对应2018年分别为20% / 70% / 120%。

  股权激励之下,管理层对未来的信心已经初显。

  01销售增长,未来业绩可期

  尽管唯规模论不再,销售仍是观察房企的重要维度之一,直接地反映了房企目前的经营状况,同时也是各大房地产股权或是债权投资机构最为看重的指标之一。

  前三季度,新城控股实现销售额1976.91亿元,比上年同期增长23.89%。无论是权益金额还是合同金额,都在克而瑞房企规模榜单上排名第八位,并且和第九名拉开了较大差距。

  

  超过20%的同比增速,仍远高于行业平均同比增速,且在top10阵营中保持增速领先。

  克而瑞数据显示,2019年前三季度,在“房住不炒”政策主基调下,行业整体规模增速显著放缓,TOP100规模房企累计业绩同比增速仅在4%左右。

  事实上,按照公司公告数据,在Top 10的规模房企中,新城控股前三季度的增长速度位列第二,仅次于中海地产。

  

  (数据来源:公司公告、CRIC等;楼市头条整理;单位:亿元)

  按照年初提出的2700亿元销售目标,新城前三季度的目标完成率约为73.2%,而百强房企前三季度平均完成率70%。以此计算,新城控股第四季度的月均销售额达到约241亿元,即可完成全年目标。

  在销售稳步增长的同时,随着过往销售大量进入结算,新城控股的业绩小步快跑。

  三季报显示,新城控股今年前三季度实现营业收入295.6亿元,归属于上市公司股东的净利润37.32亿元,同比分别增长19.22%、19.57%。

  可以看到是,营收和归母净利润基本同步增长,是一种比较理想的状态。

  值得注意的是,截至三季度末,新城控股合同负债(预售房屋收取的客户购房款)为2089.55亿元,同比增长109.10%,翻了一番不止,将来业绩释放存在充分空间。

  02拿地审慎,负债优化

  从三季报来看,一个很明显的转变是,新城控股加强了对现金流的管控。

  在支出端,新城控股放缓了拿地的节奏。

  数据显示,对比去年第三季度拿地近40幅、今年上半年拿地80幅的节奏,新城控股三季度通过挂牌方式取得13块地,共需支付土地价款约12.66亿。

  此外,7-8月新城控股结合企业自身实际情况平价转让了部分项目回收现金。

  公告显示,在第三季度,新城控股累计就21个项目公司与相关交易对方签订了股权及债权转让协议,交易对价合计约为101.5亿元。

  双管齐下之下,新城控股的现金状况有了明显的改善。

  三季报显示,截至三季度末,新城控股在手现金余额为466.83亿元、同比增长近44%;三季度末,新城控股经营活动产生的现金流净额为-7.4亿,相较于中报的-67.01亿元净流出有明显改善。

  现金流是房企生命线。历经中海、碧桂园、阳光城等知名房企,有地产圈最强财务官之称的吴建斌就认为,企业管理的核心应该是财务管理,财务管理的核心实际上是现金流管理。

  应当说,新城控股现金流意识的强化一方面是现实选择,在另一方面也是出于增强安全性的需要主动为之。

  下半年房地产市场行情急转直下,政策密集从房企融资端、土地端、销售端进行调控,行业遁入冰点。

  行业小周期,房企的资金链受到前所未有的关注。某些以往激进加杠杆的企业,已经这个阶段付出了代价。

  安信国际研报显示,2019年首三季度百强房企新增土地价值同比下降9%,中小房企投资速度较低。首三季度百强房企新增土地价值约28000亿元,同比下降9%。新增土地价值对销售金额(全口径)比率从2017年的57%,一直下降至2019年首三季度的34%。

  有分析师认为,对于目前的新城来说,稳中求进是比较切实的选择,可以在下个周期再出击。

  不过在注重安全的同时,新城控股也没有放弃对未来的布局。

  拿地金额方面,根据同策数据,今年1-9月,新城拿地金额564.88亿元, 1-9 月拿地销售金额比33 %,控制较好。

  据克而瑞发布的《2019年1-9月中国房地产企业新增货值TOP100》榜单,新城控股前三季度新增土地货值2154.5亿元、新增土地建筑面积1921万平方米,分别位居行业第8和第5。

  审慎投资策略下,土储依旧充沛,这就意味着新城手中的弹药依旧充足。

  除此之外,得益于现金回流、偿还借款等因素,新城的债务结构得以优化。

  公告显示,新城控股在第三季度偿还了17.8亿的短期借款和近10亿的应付票据,同比减少了78.6%的短期借款,应付票据环比下降近六成。

  截至报告期末,新城控股资产负债率、扣除合同负债后的资产负债率分别为88%、42%,同比分别下降0.5、12.9个百分点;现金短债比1.67,在手现金完全覆盖短债;流动比率1.08,偿债能力具备保障。

  03商业加速

  如果说有什么现象是令人惊喜的,那就是新城的商业版图仍然在加速。

  截至10月26日,新城控股今年已开业10座吾悦广场,累计开业达52座。

  11月份,新城控股将迎来天津津南、淮北、汉中、桂林等4座吾悦广场开业;12月份,连云港海州、溧阳、盐城、高邮、蚌埠、宿州、长沙高铁、哈尔滨哈西等8座吾悦广场将集中开业。

  按照计划,至2019年年底,新城控股将实现全年开业22座、累计开业64座吾悦广场的目标。

  商业规模稳步扩张之际,新城商业的租金水平也在持续增长。第三季度经营简报显示,1-9月份吾悦广场的租金及管理费收入为27.62亿元,同比增长高达95%。按照计划,新城控股2019年全年商业租金及管理费收入将达到40亿元。

  就目前来看,商业广场的稳步扩张将主要从两个方面利好新城控股。

  首先是住宅业务。一直以来,新城控股奉行“住宅+商业”的双轮驱动模式,并凭借此模式快速发展。

  需要指出的是,新城控股的住宅开发和商业综合体业务并非是割裂的,二者其实是相辅相成的关系:运用住宅人口哺育商业、商业带动社区活力的模式带动片区发展,实现销售物业和自持物业价值双收。

  从某种程度上说,商业综合体降低了新城控股拿地成本,是其开疆拓土的核心武器之一。新城控股2017年拿地中,纯住宅的拿地成本是 3610 元/平米,综合体拿地成本为2243元/平米,综合体拿地比纯住宅拿地便宜了38%,优势明显。

  自从2015年以来,综合体销售就在公司的营收结构之中扮演了愈来愈主要的角色。

  

  商业广场四面开花,也即意味着综合体销售业务将充分受益。

  在另一方面,商业租金带来了稳定的现金流。物业出租与管理简单来说就是“坐地收租”,其毛利率远高于住宅销售。从成熟市场例如香港来看,大的开发商都向存量运营转变。

  得益于良好的运营能力,半年报数据显示,上半年吾悦广场出租率高达98.49%。随着新城控股吾悦广场的全国扩张,商业板块逐步成为公司利润的一大来源。

  通过回流资金、降低负债增强长期安全性,坚持双轮驱动模式保持商业和住宅开发的第一梯队地位,三季报透露的新城控股,仍然具备相当的发展潜力。如果能继续控制风险修复信心,那么新城控股仍将持续成为行业内的有力竞争者之一。

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