老龄化！房价涨！去泰国买房养老好时机？

　　10月20日，泰国内阁批准了18项措施，希望赶在年底之前吸引3980万游客。

　　事实上，泰国的旅游业会在未来遇到一个潜在威胁，那就是服务人员的老龄化。

　　根据世界银行的数据显示，泰国老龄化速度远超周边国家，并有望在2040年将成为东亚地区发展中国家中老龄人口比重最大的国家。目前泰国65岁以上人口达750万，这一数字预计在2040年将达到170万，将占到人口总数的四分之一。

　　但是泰国政府却在吸引了大批外籍退休人员前来定居养老。全世界越来越多的退休人员选择泰国养老。随着这个趋势的加强，养老房地产市场也开始在泰国逐渐兴起。

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　　究竟是走向衰老？还是走向发达？

　　2018年10月16日，泰国公布《泰国20年国家发展战略》，指出泰国未来20年跻身发达国家发展方向，具体包括：增加国际竞争力，提高国民年均人收入至13000美元（45万泰铢），未来二十年GDP增速达5-6%。

　　泰国工业经济总量占比超过三分之一，但是泰国的工业却一直在面临一个主要问题，那就是劳动力短缺。

　　随着人口老龄化和劳动力减少，劳动力短缺的问题愈发严重。泰国工业联合会劳工事务委员会蓬沙表示，制造业存在劳工短缺31万多人的情况，如果加上中小企业未通报的工人短缺数字，情况则更加严重。

　　朱拉隆功大学基金教授沃拉威表示，2015年泰国60岁以上老人有1050万人，占总人口的15.8%，估计到2031年泰国60岁以上老人将达到1900万人，占总人口的28%，意味着泰国正式成为老龄化国家，成年劳动力比率不断下降。

　　社会严重老龄化伴随着整个《20年国家发展战略》实施周期，一边是20年迈向发达国家的豪言壮语，一边则是人口红利有减少的威胁，泰国面临着经济发展、产业升级和老龄化多重压力。

　　泰国老龄化的原因有很多，例如人们寿命更长，还有生育率下降。泰国和其他一些亚洲发展中国家正在“未富先老”。

　　面对老龄化，泰国一边想到鼓励生育，一边也想到一招去化危为机，那就是推出“养老签证”，把人口老龄化这一世界问题化为泰国养老房产项目和养老医疗项目的机遇；

　　泰国国内养老相关的医药行业和医疗保健行业蓬勃发展，房地产开发商趁机进入养老房地产市场，带动泰国养老房这一新热点。

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　　买房才能养老

　　人老了既要住房，也要住院，因此老龄化也在催生养老房地产市场的兴起和繁荣。

　　跟泰国这样的发达国家比起来，欧美等国家在养老院方面的投入和建设都比较完善，但是无论养老院多么完善，并不是所有的老人都愿意抛弃自己熟悉的家人和环境，搬去一个陌生而且冷冰冰的养老院。

　　所以家庭护理将会是未来养老行业的发展方向，因此一个完善的养老社区将会成为快速增长的消费热点。

　　日本在养老社区建设上还是比较完善的，日本拥有相对发达的家庭养老支持体系。在这一方面，泰国依然很欠缺，但是这也说明泰国在这一方面很有市场。

　　面对泰国养老房地产的潜在需求，很多国家的房地产开发商都跃跃欲试想分一杯羹。

　　澳大利亚养老社区领域最大的业主、运营方和开发商联实Lendlease估计对泰国老年人居住市场将会达到14亿美元，这是一个前景广阔的市场。

　　未来围绕养老而建设起来的酒店和公寓将会是泰国房地产市场的一个新投资热点。

　　英国房地产界也对泰国的养老房地产市场表现出浓厚的兴趣，其中一个公司就是英国一流的物业管家运营商Otium Living。

　　这家公司在2019年年初开始与泰国四家主要房地产公司Nye Estate,Chewathai, LPN Development和CH Karnchang一起在泰国普吉岛推出Kamala Senior Living大型健康旅居房地产项目。

　　这个项目将会建设一个社区，这个社区将由一个五星级健康体检中心，医疗保健，慢性病康复会所，运动健身中心，俱乐部游泳池和瑜伽中心所组成。这将会是东南亚地区最大规模的旅居房地产及全新的康养私人高级产业社区。

　　但是很多西方房地产商来到泰国后容易出现水土不服，他们并不知道泰国家庭在购置养老房这件事情上想要什么。

　　在抓住泰国人内心潜在需求这件事情上，还是泰国的房地产企业比较老道。

　　泰国本国的房地产开发商提出的养老房更能对泰国人的“口味”。

　　泰国本国的房地产开发商 Magnolia Quality Development Corporation Limited（简称MQDC）也推出养老房。作为泰国本土地产企业，他们当然清楚泰国人重视家庭团聚，多代家庭数量呈上升趋势。于是，MQDC联合著名建筑事务所Foster+Partners被哈佛健康公共学院等机构，一起设计一个完善的养老社区，这个社区独特之处在于将老一代的住房纳入一个更大的绿色、生态和家庭为导向的环境。

　　跟家人一起养老，这可谓是所有东方家庭的共同愿望，这不仅仅是泰国人的养老需求，也符合中国人的养老需求，所以倘若这样一个可以跟家人团聚的养老社区建好了，那么这样的泰国养老社区还是很值得入手的。

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　　泰国房地产会再次泡沫吗？

　　很多国内投资者依然担心去泰国买房会再次遇到房价泡沫。

　　时至今日，在国内互联网上，依然存在很多泰国房地产即将迎来再次泡沫的说法，年年都有，屡见不鲜。要想扫除大家的焦虑，我们还是需要简单了解一下当年泰国房地产市场崩溃的背景。

　　1994年曼谷新建住宅数量增加到了14万套左右，1994年曼谷地产贷款占GDP比重也在1994年达到最高20.1%。房价的居高不下刺激市场繁荣，泰国的商业银行都在市场的狂欢继续放贷，幻想坐收渔利。

　　1995年全曼谷35.4%的住房已售出但无人常住，最终报告估计曼谷住房空置率为14.5%。

　　敏锐的四大商业银行立刻从资本的狂欢中清醒过来，他们闻风而动，立刻撤资。

　　1997年2月泰国房地产开发商Somprasong Land突然宣布对规模高达800亿美元的贷款违约，甚至难以支付310万美元的利息，进而多米诺骨牌连环倒下，越来越多开发商宣布贷款违约，房市崩盘。

　　很多人认为这么熟悉的一幕似乎在近些年发生：大量资本涌入泰国，泰国房价高位运行。

　　的确，泰国房价一直都在涨。

　　泰国央行的数据显示，截至2019年第一季度，独立住宅的平均价格同比上涨3.1%。最近一个季度，2019年第一季度房价上涨2.1%。

　　但是现在泰国房价高涨的原因跟当初已经有很大不同，泰国如今房地产价格升高的主要推手是泰国国内住房的供给矛盾。

　　泰国在1997年亚洲金融风暴重创经济之后，许多开发商与营造商都倒闭了，这导致相当长一段时间内泰国房地产供给量都受到影响。

　　但是，过去十多年来，泰国经济却在猛增。

　　根据去年的统计报告显示，2017年，泰国国民经济平稳运行，按可比价格计算，实际GDP增长速度较上年增长3.9%，增幅比上年加快0.6个百分点，连续三年呈向上加快运行趋势。

　　手头上有钱了，那肯定得改善改善居住环境吧，特别是在曼谷这么一个人口密度为4015人每平方公里，比北京的人口密度还高的地方，那住房需求必然是节节攀升。

　　这样供不应求的局面在助推房价升高，所以房地产泡沫不大可能；

　　况且，泰国政府也注意到房价增长过快会造成风险，因此他们也收紧房地产政策。

　　从2019年4月开始，第二套住房的购买者将被限制最多贷款额为房产价值的80%。限购政策还增加了许多前提条件，例如第一套抵押贷款的期限不超过3年，或者价格不低于1000万泰铢(约合32.4万美元)。第三次及以后的购房者将被限制贷款不超过房产价值的70%。

　　这些监管房价的政策下去之后，房地产市场将会得到稳定，这也可以更好帮助投资者升值保值。

　　泰国政府本身也在鼓励国际投资者前往泰国养老。

　　泰国也提出了一个广泛推广的退休签证计划，今年据泰国《世界日报》报道,泰国是许多人向往的退休天堂,政府也从善如流,针对外籍人士推出1年1签的退休签证。

　　但它并没有与房地产市场挂钩。这个操作跟马来西亚的“我的第二个家”有点像。

　　虽然老龄化给泰国在保持增长、管理公共财政和支持生活水平方面带来了新的挑战。但是泰国政府、企业、工人以及家庭都在采取综合办法应对老龄化。

　　同时，越来越多的欧美人涌向泰国养老休闲，他们活跃了很多老年人相关市场，开辟新的经济增长点，预计整个泰国的经济依然可以保持稳健地增长。

　　投资一套泰国养老房，在一个充满阳光、沙滩和海风的微笑之国养老，这也是对自己辛苦打拼一辈子的一种犒赏吧。