潘石屹又要卖卖卖？
撰文/ 蔡真
编辑/ 缪凌云
10月28日，北京寒意浓，朝外SOHO北侧灯箱广告牌被吹倒，一位路人被砸伤。两天之后，一则关于SOHO的流言随北风传开。
腾讯证券等多家媒体引用知情人士说法，称SOHO中国考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益。知情人士称，交易中讨论出售的商业地产包括北京和上海的至少8栋写字楼。目前正在向潜在买家推销的首批项目价值高达30亿美元。公司正在接洽的潜在买家包括主权财富基金和私募股权公司。谈判仍处于初期阶段，项目的最终数量尚未敲定。
资本市场闻风而动，10月30日收盘，SOHO中国（0410.HK）报2.7港元/股，飙涨17.9%。
风云地产界致电SOHO中国董事长办公室，得到四个字回复：“无可奉告”。
10月30日晚间，SOHO中国发布公告回应称，公司会不时探讨潜在的交易机会，但对于此前发生的出售项目传闻“不知悉”。
近年来，SOHO中国接连变卖资产。一个月前，公司刚宣布以7.61亿元的价格，出售位于北京的9个商业项目、共计2583个地下停车位组成的资产包。接盘者为慧泊停车。
公告披露，SOHO中国向慧泊停车出售的2583个地下停车位资产包，分别位于北京的建外SOHO东区、三里屯SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、SOHO嘉盛中心、银河SOHO、朝阳门SOHO、丹棱SOHO及中关村SOHO这9个商业项目。
这2583个地下停车位的账面净值约为5.08亿元，按照7.61亿元对价计算，相比账面净值的成交溢价率达到了近一半。SOHO也在公告中提到此时是出售该资产的良机。
这笔出售事项将给SOHO中国带来约2.53亿元的毛利润。作为对比，2017和2018两年，停车位给公司带来的租金收入分别仅有1700万元和2000万元。
如果说停车位尚不属SOHO的核心资产，那么办公大楼则是潘石屹的立业根本。今年半年报显示，SOHO期内8.89亿元收入几乎尽数来自租金收入。
01
没有“非卖品”？
2014年以来潘石屹就开启了卖卖卖模式，降低负债。如果整体抛售写字楼属实，是否意味潘石屹要彻底地“全身而退”？
2017年7月4日，SOHO中国宣布，准备出售北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目。而这，距离SOHO中国出售上海虹口项目，仅仅过去了5天。有地产行业知情人士向风云地产界透露，北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目已经有意向买家了。
同年8月1日，风云地产界就上述消息向SOHO中国方面进行电话求证，对方既没有承认，也没有否认，表示稍后会进行邮件回复。
当年10月，SOHO中国发布公告，以50.08亿的价格将持有的凌空SOHO12.8万平米的物业出售给基汇资本。早在2014年9月，SOHO中国以30.5亿元将其中10.02万平方米出售给携程，此后这里成为携程的总部大楼。
而在2018年3月的2017业绩会上，潘石屹宣布光华路SOHO不卖了，原因是资金量太大，市面估值大概80-90亿元，估计市场上没有那么大的老板，SOHO中国决定持有这个项目。
到2019年6月底，SOHO中国在北京仍然持有了前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHOⅡ、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO，以及在上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO这9宗物业资产。
今年6月底，潘石屹在北京举办的资产推介会上表示，除银河/朝阳门SOHO之外，SOHO中国目前持有的其他8个商业项目撑起了上市公司的核心资产，并将继续持有。SOHO中国副总裁钱霆介绍，2019年，SOHO中国将78亿的自持物业摆上货架。
短短四个月，“非卖品”也要摆上货架了吗？
02
流年不利，负债高企
查阅SOHO中国历年财报发现，自2012年公司进行业务转型以来，营收并无起色，2013年至2018，SOHO中国的营收分别为142.6亿元、60.98亿元、9.95亿元、15.77亿元和19.63亿元、17.21亿元。这离潘石屹2012年曾放言的“五年后，租金年收入将超过40亿元”的目标相差甚远。
2019半年报显示，公司权益股东应占净利润约5.65亿元，同比减少48.36%。公告把净利大幅缩水归咎于，2018年4月16日，出售持有的凌空SOHO项目，进而获得净利9.87亿元，而今年上半年却无此类交易发生。
今年6月底，SOHO中国在物业销售推介会，宣布出售物业计划，涉及北京、上海13处物业，预估总价值78亿元。梳理2014年以来SOHO中国的抛售项目，涉及资金已超400亿元。
今年以来，一线城市写字楼空置率上升明显，SOHO中国北京区域的3个写字楼出租率相比去年都有所下降，降幅约在4%左右。
写字楼业务低迷让SOHO中国的债务压力显得更大。
半年报数据，截至2019年6月30日，集团总借贷177.61亿元，其中20.53亿元将于一年内到期，8.27亿元一年以上两年内到期，31.89亿元于两年以上五年内到期，116.92亿元将于五年以上到期。期内净负债率为44%，同比增长一个百分点。
而公司同期现金及等价物只有11.5亿元，无法覆盖短债。
SOHO中国将如此局面归咎于大环境，“二零一九年上半年，我国经济发展所处的外部环境面临著巨大的不确定性……企业经营发展的需求和动力也会自然地反映在写字楼租赁市场。根据戴德梁行市场研究报告，2019年上半年，北京甲级办公楼的空置率略有上升，二季度末的平均租金较年初有所下降；上海核心商圈办公楼的空置率上升更为明显，平均租金的降幅亦大于北京市场。”
曾经的万通六君子，如今只有SOHO中国潘石屹和阳光100易小迪还奋战在一线。如今潘石屹似乎也选择选择清盘离场，在当前行情下，他的写字楼会卖出去吗？
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