百强房企成“老赖” 房企拉响“债务警报”

三盛宏业成立于1993年，是一家总部位于上海，集房地产开发、科创及大数据、海洋投资等产业多元发展的民营企业。这家总资产逾500亿元的集团企业，正遭遇前未有的危急。

10月21日，一张董事长在内部会议上洒泪现场的照片在网络上传播，揭开了昔日百强房企三盛宏业资金链断裂的冰山一角。照片主角是三盛宏业董事长陈建铭。在本月上旬新出炉的《2019年胡润百富榜》上，陈建铭以100亿元的身家位居第398位。但公司的资金状况并不乐观，截至2019年6月30日，三盛宏业的有息负债达到269.5亿元，超过250亿元的净资产规模。三盛宏业起家于浙江舟山，项目主要集中在长三角地区，公司曾在2018年初提出“三年千亿”的目标，并不惜举债拓展。

根据上海易居研究院的口径，去年三盛宏业实现销售额187亿元，排名全国第114位。在房地产业，为做大规模而承受高负债的情况并不少见，但三盛宏业的经营情况很不乐观。Wind数据显示，今年上半年，三盛宏业仅营收36.22亿，经营活动现金流为-31.89亿，投资活动现金流为-3.9亿，筹资活动现金流为25.67亿。作为一种内部融资手段，三盛宏业曾在2017年向内部员工发行期限为12个月、收益率为12.5%的理财产品，但至今未能兑付，同时公司还存在欠薪现象。10月21日，三盛宏业上海、舟山等区域部分员工前往公司总部“堵门”讨要说法，并最终迫使董事长陈建铭现身。

一位三盛宏业集团层面员工在接受中国房地产报记者采访时称，公司的理财产品购入门槛是50万元，因此一般都是领导层的员工才会购买。“目前我们的工资都还照常发，先等等看吧。”然而，截至 8 月 25 日统计的已批未付工程款达到11.66 亿元，至少有16个项目均出现了停工或半停工情况。一位近期从三盛宏业舟山项目离职员工告诉记者，舟山在建项目已经停工，那边公司还拖欠他两个月的工资未发。10月23日，一位三盛宏业上海项目明天华城的业主告诉记者，她已经付完首付，拿到预售合同，但银行房贷一直放不出来，她被告知房子还没有过户到她的名下，而明天华城的售楼处已经人去楼空了。另据一位三盛宏业沈阳颐景园项目的业主称，项目已经停工逾两个月。

总负债超400亿元

根据2019年半年报，截至今年6月末，三盛宏业总负债417.65亿元，资产负债率高达81.5%，有息负债269.52亿元，净资产已经无法覆盖有息负债。上交所披露信息显示，三盛宏业集团于2016年4月~2019年8月间共发行债券9次，总发行金额达93.8亿元，利率在7%~8.4%之间，而仅在2019年，三盛宏业到期的债券就达到32.5亿元。在债务集中到期的2019年三盛宏业又遭打击。

上交所的信息显示，4月6日，三盛宏业子公司浙江颐景园物业服务有限公司、上海颐景园物业管理有限公司申请发行的“中山证券-三盛宏业物业资产支持专项计划”项目状态显示终止。这项ABS拟发行金额为5.6亿元。9月22日，有消息称三盛宏业因资金链断裂，作价17.5亿元出售其位于上海外滩的总部大楼，据了解，三盛宏业总部大楼抵押借款14亿元，但无人接盘。一位三盛宏业的内部人士称，出现当前问题的原因是多方面的，包括收购香港上市公司，存量项目无法盘活，也有政策方面的原因。“之前就知道资金紧张，但没想到有这么严重。”清晖智库创始人宋清辉告诉记者，在房地产金融去杠杆背景下，三盛宏业出现这样的问题，主要系此前扩张速度过快，再加上管理层未能灵活应对外界变化，从而导致资金承压。

房企的资金状况果真紧张了吗？

三盛宏业是今年房地产企业面临经营压力的一个极端案例。近期，恒大济南某项目因降价而引发业主“维权”；绿地湖南公司则被曝强制员工买房；华侨城、金茂则接连挂牌出让旗下项目股权……自2016年下半年至今，本轮楼市调控已持续了36个月，时长、力度和范围均前所未有。其中，对融资渠道进行严厉管控，是今年楼市调控的一大特征。与此同时，2019年至2021年，房企将迎来偿债高峰期。虽然系统性风险尚未出现，但业内人士认为，一系列微小的迹象背后，企业即将迎来“至暗时刻”。

从财务报表来看，今年前三季度，大中型房企的销售额普遍增长，多数企业完成全年销售目标较为理想。在融资端，大中型房企的优势也较为明显，个别企业甚至能以不到4%的成本完成发债。但从一些细节可以看出，趋势并不乐观。以华侨城为例，截至今年上半年，华侨城的负债总额超过千亿，其中短期借款为280亿元，比去年末增加了130%。同期，华侨城的净负债率为106.22%，较年初也有所提高。“短期债务增加，是近期行业的一种普遍现象，也说明偿债压力正在加大。”上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示。恒大研究院报告显示，2018年下半年开始，房企逐步迎来偿债高峰期。截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元。从兑付规模来看，2018年下半年到2021年到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。