深受“地王”之苦，信达前三季度归母净利减少30%

图片来源：图虫创意

10月30日，信达地产披露2019年三季报。前三季度，信达地产实现营业总收入87.1亿元，同比增长9.5%，归母净利润仅为6.1亿元，同比下降30.8%。

而导致企业增收不增利的直接原因就是营业成本的大幅增加，为此，信达地产前三季度毛利率同比下降5.1个百分点至28.6%，净利率同比降低4.5个百分点至7.9%，低于行业平均水平。

此外，信达地产前三季度实现权益销售金额159.8亿元，在克而瑞发布的权益金额排行榜中位列81名，重回Top100。这对于规模常年逡巡不前的信达而言，或是一个再度崛起的信号。

“地王制造机”

事实上，在房地产企业的上一个规模之争中，信达地产的表现一直差强人意。

克而瑞数据显示，2016年-2018年期间，信达地产合约销售额分别为160.2亿元、151.9亿元、191.4亿元，虽然销售额有所增加，但相比保利、招商蛇口、中粮等同属于央企阵营的其他房企而言，无论是规模还是增速都未有起色，排名也从98名降至112名，跌落百强之外。

有行业分析人士认为，信达地产在规模之争中落败，与其前几年大力“收割”地王项目不无关联。近年来，恰逢政策强调控持续深入，这些地王项目虽然让信达地产打响了名头，却踏错了市场节奏，不仅占用了大量资金、无法快速去化，而且再难像以前那样获取高额利润。

2016年前后，是个地王频出的年代，信达地产就是那一轮浪潮中的典型代表。

据《国际金融报》记者不完全梳理，2015年6月至2016年6月，这家总市值不过111亿元的地产商通过公开拿地新增9宗地块，其中7宗是地王，分别位于广州、合肥、上海、深圳、杭州等地，多个项目拿地金额超100亿元。信达地产也凭此成为当时名副其实的“地王制造者”，一时风头无两。

消停了一年多之后，2017年11月，信达地产以43.34亿元高价拿下合肥包河 S1706号地块，最高楼面价18749.91元/平方米，溢价达223.27%。

也正是从大举拿下地王开始，信达地产的债务节节攀升，总资产负债率从2013年的68%，迅速升至2015年的83.2%，直到2018年后，才稍稍下降至79%。

随着举债力度的大幅增加，信达地产的流动比率也迅速下降，2016年末至2019年三季度分别为2.31、1.93、1.66、1.49，同时信达流动负债占总负债的比例也逐渐扩大，从2016年的不足50%，增长至2019年三季度的73%。

吃得容易消化难

在业内人士看来，正是这些地王项目，羁绊了信达扩张的脚步。

以2016年6月拍下的上海顾村地王为例，当时的上海宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块，共有24家地产商参与竞拍，其中不乏金茂、电建等“豪门”，最终信达以58.05亿元独占鳌头，拿下了这一项目，平均楼板价36962元/平方米，实际可售楼板价达到47722元/平方米，溢价率超过300%。即便在此前那个地王频出的时代，超过300%的溢价率也实属罕见。

历经3年，终于到了收割之时。不过，持有该项目100%权益信达地产并未亲自全盘操刀而是交给泰禾来操盘，并将楼盘命名为信达泰禾上城院子。

根据财报数据，信达地产计划对该项目的总投资金额将达到90亿元，2018年和今年前三季度已经分别投入8.85亿元和5.65亿元。

投入已出，但收益却并不理想，受限价政策及市场下行的影响，信达泰禾上城院子不仅去化速度难以复制此前“院子系”的神话，销售均价也仅有53000元/平方米，相对于其超高的可售楼面价，恐难有利润可言。

一名上市房企高管向《国际金融报》记者分析称，过去几年没有限价政策约束，市场行情也好，所以大家都喜欢地王，因为这既能迅速打响企业品牌知名度，又能获得丰厚利润。但随着调控政策不断加码，特别是2016年前后那批高溢价地王项目如今已变成了企业手中的烫手山芋，因为，入市就代表着亏损，捂盘又占用资金、影响周转。这也是如今房企拿地溢价率普遍都在30%以下、且多家明确表示“坚决不拿地王”的原因所在。

此外，一名接近信达地产的中层管理人员向《国际金融报》记者透露，对于深陷地王之中的信达来说，广泛采取企业间合作，不失为一个“解套”办法。“事实上，多年来，信达的地王项目一直都是如此操盘，只不过近期的合作力度越来越大”。

例如高达123亿元的杭州南星地王项目，由信达地产、融创、滨江分别持有股权50%、40%、10%，合肥包河地王则是与万科、华侨城联合开发……

记者 张志峰

编辑 沈玉洁