市场季报 | 武汉:土地市场热度延续,新房成交量同环比均增

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  土地市场热度延续

  出让金高居全国第4

  一线与二线核心城市为房企投资拿地的重心,中西部城市土地市场火热。2019年1-9月,全国土地成交金额TOP10城市累计成交11911亿元,同比增长21.3%,增速较1-8月上升9.5个百分点;
土地成交总价榜单中出现武汉与昆明两个城市,规划建筑面积榜单前四位分别为昆明、武汉、杭州和西安。其中,1-9月,武汉土地成交金额1199亿,同比增长56%,位居全国城市第四位,土地建筑面积3022万平方米,同比增长4%,高居全国第二。

  

  从价格看,2019年前三季度武汉住宅用地成交楼面价6041元/㎡,较18年上涨27.9%。19年多宗地块出现溢价成交,溢价率出现明显回升,为10.99%。前三季度共计34宗地块溢价成交,其中溢价率超过50%的地块有7宗,其中花山2宗地块,黄家湖军运会地块2宗,蔡甸老城、黄陂横店和光谷南各1宗。前三季度共有6宗住宅用地撤牌,5宗地块流拍。企业拿地积极且理性。

  

  
这种热度仍在延续,10月18日、22日,武汉市接连土拍引爆市场,两次拍卖累计成交19宗地,总金额达到194.8亿元,至此,武汉今年土地出让金已近1400亿元。其中,新近出让的光谷等区域价格突破,联投置业、金地、佳兆业、正荣、南山、华侨城、当代置业、大悦城控股等品牌企业纷纷出手,不断加大武汉区域的投资力度。 当前,武汉优质地块的捆绑条件都非常多,比如自持商业、写字楼等,拍卖熔断之后还要竞配学校、医院、保障房等,账面地价得到了控制,但实际成本压力非常高。热点区域地价依然实现突破,一地难求现象普遍,品牌龙头房企、国资企业成为市场主力军,行业洗牌现象明显,中小房企压力巨大。

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  市场供应:9月创新高,第四季度达800万方

  
1-9月,武汉新建商品房批准预售189351套,批准预售面积2125.33万平方米,环比增长27.09%,同比增长3.12%;其中,新建商品住房批准预售155434套,批准预售面积1787.78万平方米,环比增长29.12%,同比增长4.94%。

  近日,武汉市房管局公布19年4季度达到可售条件的商品房面积800万方。预计全年新增供应量同比相差不大,较为充足。全年分季度来看,新增供应逐渐增多,3季度供应量达到839万方,其中9月供应量超过400万方,创下历史新高。

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  市场成交:稳中有升,同比增长34%

  1-9月武汉新建商品房销售168858套,销售面积1823.80万平方米,环比增长14.35%,同比增长20.94%;其中,新建商品住房销售146355套,销售面积1633.81万平方米,环比增长14.34%,同比增长34.23%。
与此同时,二手房成交保持同样趋势,1-9月武汉存量房成交78349套,成交面积797.48万平方米,环比增长18.51%,同比增长27.76%;其中,存量住房成交73482套,成交面积690.28万平方米,环比增长16.13%,同比增长25.52%。
成交价格:
根据百城价格指数报告,2019年9月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为15051元/平方米,环比上涨0.31%。从涨跌城市个数看,64个城市环比上涨,30个城市环比下跌,6个城市与上月持平。
北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为27219元/平方米,环比上涨0.34%,涨幅较上月扩大0.09个百分点。其中,武汉(新建)住宅均价12312元/平方米,环比上涨0.10% ,当然,市场上装修房比例超过6成,三环内价格极少低于15000元/平方米。
国家统计局公布的数据,2019年以来,武汉新房价格指数,1月环比上涨0.7%,2月环比上涨1.1%,3月环比上涨0.7%,4月环比上涨1%,5月环比上涨1.2%,6月环比上涨1%,7月环比上涨1.1%,8月环比上涨1.1%,9月环比上涨0.8%。整体涨幅呈回落趋势,较去年同期上涨14.9%。
开盘去化率:
开盘方面,前三季度共计开盘或加推424次,月均47次。共计推出11万套,去化率为80%,较去年下滑约7个百分点。19年推盘力度较大,去化率持续回落,但仍然保持较高水平。

  

  
从前三季度住宅项目销售表现来看,上榜项目主城区和远城区项目各占一半,以刚需项目为主,新洲阳逻、花山、黄陂横店、白沙洲、四新均为热点购房区域。其中也有福星惠誉福星华府、金科城位于主城区,地理位置较好,毛坯销售的高性价比项目上榜。从销售金额排行榜来看,上榜项目全部位于主城区,价格多数在18000元/㎡以上。
区域成交:
洪山区以接近2万套的销量居首位,黄陂区和新洲区分别位列第二名和第三名。主城区共计成交8.3万套,占比为57%。
从库存情况看,截至2019年9月末,武汉市已批准预售尚未网签的商品住房 150568套,面积1678.44万平方米,去化周期约9个月,尚在合理范围内。

  

  04

  总结与展望

  
结合近期房企倾力营销而需求端反应较为平淡的局面来看,在市场调控持续趋紧的背景下,全国房地产市场“金九银十”成色难显,预计四季度市场规模调整幅度将在供需拉锯状态下略有扩大。
热点城市动作频频。武汉房贷利率高居全国前列,在金融机构持续收紧情况下,武汉公积金新近做出调整,二套房认定取消面积限制,首套超144平方米,二套仍可申请公积金贷款;同时,二手房贷款年限由最长20年延长为30年。以此调剂作用稳定市场成交,支持自住型购房需求。
2019年,按照“一城一策”调控原则,根据城市经济、人口、土地、供需现状,武汉楼市限价不再一刀切,新获预售价格普遍上涨,热点区域价格有所突破,住宅价格呈现稳中有涨态势。
在同类城市成交量下滑背景下,武汉楼市成交一枝独秀,依然保持增长势头,前三季度成交面积同比增长34%,二手房成交面积增长27.7%,有望保持全国成交量三甲行列。借力军运会的盛大召开,武汉城市发展全面升级,成为全球资本战略布局重点,楼市稳定势头仍将持续。

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