谢逸风:城市更新 商业地产机遇与挑战并存

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  来源:金融界网站

  金融界网站讯 当下,城市发展由增量运营转向存量运营,“城市更新”成为解决城市扩张受限、城市房屋建筑破旧及设施环境落后等问题,提升城市效率、带动城市经济发展和转型的主要驱动力。在这个过程中,新要求、新机会、新挑战有哪些?停车运营与资产管理的价值如何体现?10月25日,由金融界主办,阳光海天停车产业集团特别支持的金融界价值沙龙以“城市更新:激活面向未来的价值型城市”为主题,邀请产、学、研、资各方代表共聚广州,寻找城市更新中的新可能。

  央视特约房产评论员、中国城市房地产研究院院长谢逸枫,在本次活动中进行了主旨分享。谢逸枫表示,受经济增速放缓、金融去杠杆、商办类项目限购政策、电商市场崛起等因素影响,目前全国商业地产市场相对低迷,主要表现在以下方面:一是投资额增速创十年来第二个新低,二是施工面积创十年第二低,三是新开工面积和竣工面积增速创十年最低,四是供应端商业土地整体过剩,五是商业地产库存面积创十年来新高。

  

  图为:央视特约房产评论员、中国城市房地产研究院院长 谢逸枫

  谢逸风认为,未来商业地产投资板块包括城市扩容、城市更新和集体经营性建设用地等。其中,城市更新是主要方向。另外,证券化和轻资产运营是未来商业地产的发展趋势。

  谢逸风进一步对目前城市更新的主要情况进行了介绍。他表示,目前城市更新主要以一、二线城市和部分三、四线城市为主,其中一线城市占40%。城市更新的种类主要有老城复兴、老厂房改造、商业升级、新办公与新居住等。国内TOP房企和TOP投资机构争相抢夺城市更新市场份额,进入的途径主要包括独立运作、收并购以及合作。其中,合作的方式较多,比如跟有资源的公司合作,或者通过第三方平台、基金等进入。

  “城市更新中的开发模式主要有政府主导型、政府与开发商合作型和开发商主导型三种,而盈利模式主要还是以出售为主,在商业地产方面,目前缺乏专业的运营经验和模式。”谢逸风说道。

  从政策的角度,谢逸风表示,全国性的城市更新政策还比较少。从广东省来看,目前出台了“三旧”改造行动方案。从整个粤港澳大湾区来看,深圳在改造条件、申报流程、改造模式、拆建、安置以及土地获取政策扶持等方面做的最好,广州还有待于进一步完善。

  据谢逸风介绍,开发商进入城市更新的意愿非常强烈,从广州来看,目前参与的地产企业已经有83家,其中包括一些本地的龙头企业。

  “城市更新项目位置好,市场规模大,地价成本相对较低,毛利润较高,对于商业地产来说是很好的机会。”谢逸风说道。

  谢逸风同时表示,城市更新项目也面临一些挑战。其中,最大的挑战就是开发周期比较长,因此企业要做好打持久战的准备。此外,城市更新项目前期投入比较高,资金压力比较大,企业需要拓展融资渠道,保持充足的现金流。另外,要协调好各方关系,以保障项目顺利推进。

  谢逸风进一步谈到了停车资产。他表示,目前全国停车位缺口超过7000万个。一线城市中,北京汽车保有量550多万辆,上海450多万辆,深圳350多万辆,广州250多万辆。上述城市停车位缺口分别为北京300万个、上海300万个、深圳220万个、广州160万个。其中,广州每年大约新增汽车12万台,新增汽车位5万个,新增汽车与新增汽车位比1:0.4,缺口逐年扩大,这对于停车产业来说,是一个较好的机会。但同时也存在挑战,比如停车场土地供应量不足、建设资金短缺等。

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