同样2万出头，该买黄埔知识城or增城教育城？

　　如果你是准备在广州买房的年轻刚需，黄埔的知识城和增城的教育城，可以算是两大必看板块。

　　黄埔洼地vs增城网红

　　
同样是 2万出头的均价，同样瞄准 刚需，同样 房企扎堆，同样 主打知识经济，同样依托 政府规划和地铁利好，一个是黄埔洼地，一个是增城网红，到底该怎么选？

　　交通

　　首先看看交通。两个板块虽然离市区40公里+，但能吸引刚需，关键就是地铁。知识城有14号线，教育城有21号线，14号线虽然已经开通，却有点鸡肋，而21号线虽然直达天河，却一波三折。而对刚需来说，地铁开得早，往往不如开得巧，关键看路线设计。

　　目前 知识城的楼盘主要靠近何棠下站，但由于21号线还没全线通车，从知识城到市区，需要先换乘14号线绕到嘉禾望岗站，再转2号线或3号线到珠江新城。
全程22个站，跨越广州4个行政区。

　　
教育城的楼盘主要靠近凤岗站，但去年年底，21号线只开通了增城广场-镇龙段。
所以目前乘坐地铁前往市区，还要先坐3个站到镇龙换乘14号线，再重复上述跨越4个区22个站的“死亡路线”。

　　
9月28日，21号线就即将开通镇龙-员村段。届时教育城的地铁利好才算真正落地。
由于21号线分为快慢线，从凤岗快线7个站就可到员村，再换乘5号线到珠江新城，直接少乘15个站！
根据快线运行时间，从凤岗到员村，全程约30分钟。不过从时间表看出，21号线整体以慢车为主，每日6:00-7:00和23:00-24:00这2个小时，无快车运营。

　　知识城的居民虽然可以乘坐14号线换21号线，再换5号线前往珠江新城，比现阶段少乘8个站，但算上等快车的时间，至少耗时50分钟，跟坐楼巴的通勤时间差不多。

　　综上所述，知识城虽然比教育城稍近市区，而且更早开通地铁，但由于路线规划原因，交通的便利度反而不如教育城。特别是对在珠江新城办公而言，教育城的优势相对明显。

　　配套

　　
再来看看配套。
现阶段， 知识城居民的日常消费，主要依靠 万科幸福誉的临街商铺和周边城中村，但近期小编踩盘发现，靠近时代天韵的 邻里中心，有望今年建成，补充商业配套的空白。
而万科幸福誉对面的几所医院也进度感人，其中广州皇家丽肿瘤医院已经封顶，年底建成，明年可开放运营。

　　反观教育城，不仅没有实质性进展，连规划都还在调整。

　　去年市代建局曾表示会先选1-2所学校动工，但随后也没有落地消息。目前唯一建成的只有安置区一期的11栋塔楼。

　　未来虽然会进驻10所学校（高职院校1所、技术学院4所和中专5所），但从学校级别看，远远不足以与大学城相提并论。

　　政策

　　
政策对房价的影响同样不容忽视。
虽然两个板块握手相连，但 知识城属于黄埔，是限购区，需要是“广州户口或社保满5年”才有购房资格， 教育城属于增城，是非限购区，外地户口可以购买1套。
乍看之下，教育城不限购门槛低，刚需容易上车，但问题是，同时涌入的还有投资客。这意味着，楼市下行周期，热潮消退，受泡沫影响， 非限购区更不抗跌。

　　据统计，朱村教育城板块，近1年在售楼盘约10个，除新开卖的楼盘没有同比数据外，7个持续加推的楼盘均出现不同幅度的降价，其中跌得最猛的汇港威华国际，降幅达到3500元/平。

　　整个板块仅科慧花园1盘逆势上涨，半年涨幅约2000元/平，靠近地铁+小户型，贡献了朱村教育城板块上半年60%的成交量，其他楼盘基本凉凉，陷入量价齐跌的僵局。

　　相反， 知识城板块虽然受阶段性供货收紧影响，成交下跌，但售价不降反升， 1年涨幅高达3-4千/平，剔除产品不同的干扰（时代天韵南北向价差高达7千/平），近期报价基本持平。
综上所述，小编认为， 限购的知识城显然比不限购的教育城更抗跌，如果不是没购房资格、急于在远郊地铁沿线上车的刚需，还是慎重考虑这种投资过热红利透支的板块。

　　建筑质量

　　最后不得不提的就是建筑质量。

　　投资客往往认为应该追逐热点，但对自住买家而言，土地过热的板块，土地成本高，开发商为了确保利润，可能挤压影响到建筑的品质。这个问题从今年朱村多盘爆出质量问题也可以得到佐证。

　　土拍

　　
相比知识城， 教育城近年来每次拍地都赚足眼球。
在房价2万出头的情况下，板块内在2017年拍出的地王，折合楼面价已经去到15134元/平，而该盘目前报价2.45万/平， 低于此前市场预期。
而知识城虽然同样房企扎堆，但因为拿地早，简直白菜价。比如 2012出让的5宗地块，全部底价成交，折合楼面均价不到1千元/平，其中大部分最后落入万科手中，也就是现在的 万科幸福誉。

　　去年8月，保利通过股权出让的方式在知识城拿地，总价16亿，计容建筑面积23万平，折算楼面均价不足7千/平，尽管已经是知识城最贵的住宅用地，但竟然还不到教育城地王的1/2地价。

　　为什么会出现这种情况？

　　一方面是因为知识城的开发商主要是从早期知识城企业手里拿地，成本低，而教育城是通过招拍挂，容易出现抬价；另一方面是教育城过热，红利提前被土地市场消化。

　　知识城在售楼盘

　　
截至目前， 知识城板块共有6个住宅楼盘，其中腾飞园中新里和广州绿地城已基本售罄，有货在卖的是万科幸福誉5期、时代天韵、招商雍景湾和龙湖双珑原著。
各个项目各有卖点：万科幸福誉有整个板块面积最小的三房，时代天韵有整个板块最佳的南向湖景、龙湖双珑原著主打品牌的品质感，而招商雍景湾相对均衡。

　　如果你想买小三房，可以考虑万科幸福誉5期。虽然并不靠近地铁，但79平做到三房，而且带主套，整体均价2.5万/平，而且近期出现过特价单位，79平小三房总价仅170多万，是整个板块最低的置业门槛。

　　如果你更注重舒适度，可以考虑 龙湖双珑原著。
项目在售8栋98平三房和126平四房，均价2.3-2.5万/平，其中98平三房为横厅，带主套和衣帽间，适合刚需一步到位，总价比招商雍景湾稍贵，但舒适度更高。

　　知识城更值得期待

　　
可以看出， 目前知识城200万以下只能买万科幸福誉，而放在整个广州市场来看，200万以内的预算想买三房，选择范围也在不断收窄。
如果锁定东部，对比知识城和教育城，小编认为， 知识城背靠有钱任性的黄埔，未来更值得期待。