金茂这个住宅项目，可能是2019最让人震惊的！它颠覆了豪宅的定义

做豪宅，最重要的是什么？当然是洞察高端客户的需求。

有钱的高端客户的生活是怎样的？大多数人的认识中包括以下这些：

穿华丽的名牌服装、吃高档餐厅；做人高调挥金如土、整天玩耍或者在公司当老总……

可如果你呆过深圳、广州，你会发现很多有钱客户是这样的：

穿着旧T恤和拖鞋、吃美味的路边摊；相当低调，可能是自己做手工艺术品的自由职业者，也可能是个卖烧鸭饭的小老板……

豪宅是什么样子的？你之前的认识中可能包括以下一些：

几进几出的深宅大院、夸张的水景、到处都是金光闪闪……晃瞎来访朋友的眼……

今天要说的金茂这个项目，最近成为行业关注焦点。明源君认为，其引发广泛关注的核心，就是因为其洞察了广深豪宅客户的需求，对“豪”有了很不一样的理解：

这个时代最奢侈的东西，是匠心和时间。它用3年时间做项目，在精工细节上投入大量的时间和金钱，这一点很多开发商不敢复制。

在一线城市，安静的环境、让人感到舒适的空气、温度等最基本的生活元素，才是最奢侈的。他们在室内打造最安静的空间和睡眠、最洁净的空气和水……金茂之前打遍天下的12大绿金科技系统、6大智慧系统，升级后在这个项目落地，别人几乎无法复制。

相比物质，精神需求是更为奢侈和需要满足的，对高端客户的心理需求多一分理解，项目的护城河就深一分。为了孩子的梦，小区里有树屋；为了想象力，小区里有能边游泳边看星星的星空泳池……这些个性化的场景，无法简单复制。

这个项目，就是位于深圳的龙华金茂府。明源君下面就来详细说说上面这3个方面……

3年磨一剑，让时间成为护城河

实打实的投入，很多房企不敢复制

作为国内罕见的现房销售楼盘，龙华金茂府从2016动工到2019竣工，用了近3年时间，施工周期长于一般住宅项目。金茂敢于用这么长时间精心雕琢项目，并且大量投入，是由其企业特点决定的：

龙华金茂府是国内罕见的现房销售的试点项目，需要企业来承担这个行业的重任。而金茂作为央企，利润本来就不是唯一追求。他们过去在全国所做的豪宅项目都很成功，也就敢于承担这个责任。 作为进入大湾区的标杆项目，金茂为了打响企业品牌，可以让利给本楼盘客户。

金茂财务成本相对较低，敢于付出较长时间，不像某些房企那样因为财务成本高而必须快周转。

所以，3年时间里，金茂没有等待，而是精雕细琢，让时间产生价值……而这些价值，就藏在小区那些看似普通低调，却又充满美感的细节里。

下图是龙华金茂府地面通往下沉庭院的旋转楼梯。

这个楼梯的创意，来自于意大利米兰一个悬崖边的私人博物馆。

这个楼梯从设计到施工到呈现用了近1年。最终的造价，超出预算20倍！

为什么呢？因为要打造原生态自然美感的线条，所有台阶的弧度、切割工艺都会不一样。

要先在电脑上进行设计，确定3000多块石材的尺寸、位置。施工阶段，石材的前期准备，不能使用机器打磨，需要单独手工打磨， 10个15年以上经验的老匠人也要35天才能完成。

最后安装的时候，要像拼积木一样把3000多块石材根据编号对应到自己的位置，拼起来。明源君上次看到这样拼积木式的施工，是在吴哥窟古迹的修复现场。

来到龙华金茂府，首先看到的是一块题写着项目名的匾。

这块匾长8 m、高1.2m，看似普通，却有2吨重。它不同于那些拼接的板材，而是由一整块红木打造而成，密度好，光泽度高，耐腐蚀。

为了找到这样一块木头，金茂府相关团队寻遍全球，最后在非洲热带雨林找到了一根直径2米，树龄约500年的红木，并进口回国，制成了这块府匾。

龙华金茂府下沉庭院中的12根柱子，外围是爵士白石材整石打磨而成，有弧度。

这种石材有自己独特的纹路，必须严格按编号拼接，才能让纹路对齐，呈现出自然的美。一块石头，从切割、打磨弧度，再到重新拼接，一毫米都不能差，你可以想像下选材、施工的难度。

龙华金茂府内的树木、灌木、乔木，看起来很普通，却几乎都是全冠移植的。

一共有1212株，包括朴树、红果冬青，每一株都是多杆丛生，树龄最小的5岁，树龄最大的已经40岁了。置身其中，你会觉得项目不是新的，似乎已经交付了10年。

每一棵树的朝向乃至修剪，都是设计师指导完成的，设计大师程绍正韬甚至亲自动手修剪树木。

龙华金茂府内的各种材料、精工细节，仅明源君发现的就有100多个，很难一次说完。

而能把这些地方做到极致，只监督现场是不够的。

龙华金茂府项目的施工、设计团队一竿子插到底，从材料源头就深度介入和控制。

比如，地面和园林中整石坐凳需要用到的石材，就一定要去到原产地寻找，并监督整个加工过程。

把几种普通需求做到极致

不断迭代的18大系统

别人几乎无法复制

世界上最珍贵的东西，往往是最常见而普通的。也只有失去的时候，才会觉得珍贵。

对在一线城市生活的人来说。如果你因为环境太吵，3天没有睡好，你会觉得睡眠是无价之宝；如果你的孩子因为太热太冷，或者回南天湿度太高，不停地哭闹，你会觉得让人舒服的温度和空气是无价之宝；如果你家自来水有味道，你会觉得甘甜的山泉是无价之宝……

龙华金茂府，就力图把一些最普通的元素，打造到极致。

一、静音：做了5重专门设计，让室内成为一个绝对安静的空间

建筑内外，是通过墙体、窗户区隔的，为了隔绝外部的噪音，龙华金茂府的墙体、窗户都有特殊的设计。

龙华金茂府的墙体，外墙的陶板有吸音效果，陶板与混凝土之间的空腔保温层、隔音效果更佳。

龙华金茂府的窗户，有特制的铝合金窗框，窗框和玻璃接触的地方有特制密封条，而玻璃本身则是镀膜中空的low－E玻璃，中间注入的是惰性气体氩气。

有了这样的外墙和门窗，建筑外80%的噪音都进不来了。

建筑外的噪音之外，邻居的各种活动产生的噪音，可能也会互相影响。

为了减少这种影响，龙华金茂府的楼板，比一般项目要厚很多，这样，楼上的活动，对楼下邻居的影响就会大大减弱。

其次，考虑到上下层邻居使用马桶，会因为管道传音互相影响，乃至深夜家人熟睡后上厕所彼此影响等问题。龙华金茂府做了下图中间这样的同层排水设计。

特殊的设计加上特制的管材，排水噪音比普通排水降低了15个分贝。邻居上厕所不影响你，你上厕所也不会吵着家人。而且，因为排水都在同层，如果有损坏，维修也不用惊动邻居。

噪音不止来自于外界、邻居，一家人之间，也有可能互相影响。

考虑到家人回家、出门时间不一样，互相影响的问题。龙华金茂府卧室用了隐藏式闭门器，可以自动关闭门。而且不管多大力关门，在门闭合时都会有缓冲，减小关门噪音，与奔驰S级、宾利、奥迪A8等豪车电吸门效果类似。

龙华金茂府一共有5重静音设计，就是要把静音做到极致，绝对保证一家人的睡眠、学习环境。

二、针对南方特点，有针对性打造最舒适的温度、湿度，没有PM2.5的空气

深圳的空气，在大城市里，算很不错的。

但一年到头，也难免有些灰霾天。深圳的地理位置，又决定了它的空气有时候会“湿”，甚至出现回南天。龙华金茂府，配置了如下图所示的新风系统，可以过滤超98%的PM2.5。并且打造最舒适的温度和湿度。

其中温湿平衡系统中，针对南方的“湿”，龙华金茂府的新风系统做了特殊设计，可以把温度、湿度分开控制，做到除湿不降温。

三、打造最干净的饮用水，和无需等待的24小时热水

水是生命之源，干净的水能提升生命的质量。大城市的自来水，因为消毒的原因，有时有一些味道。如果遇到管道老化、水池没有及时清理等问题，更是会有黄水乃至泥水出现。一般豪宅的净水系统，顶多就是3重，而龙华金茂府采用四重净水，终端的水可以直接饮用。

每天都有热水洗澡，这是大部分现代都市家庭都能享受的待遇。不过从热水器启动到流出热水，有一分钟时间，如果天气冷，感受很不好。龙华金茂府把这件事情做到了极致，你回家以后，打开龙头，从第一秒开始流出的就是热水。这种极致，是通过下面这样的循环系统实现的。

四、升级后的智慧系统，可能比你更了解你自己

金茂的产品很科技，全国闻名，征服了明星在内的一众粉丝，但是龙华金茂府在科技的基础上叠加了智慧系统。

进入房屋，呼叫“茂茂”，就会有一个语音机器人响应，可以根据你的命令调节温度湿度、开关电器、开闭窗帘、播放背景音乐。

语音控制的实现，彻底解放了双手。

而且，这套智能系统不再是机械执行命令，而是会学习的！

它会记得你的习惯，在你回家、离家、睡眠的时候，把环境调节到您最喜欢的场景。

这就和市面上销售的，某些只能起连接作用的所谓智慧系统有了本质的不同。

这套系统，不仅仅在室内存在，它和安防、电梯、门锁，都能关联。

当老人、孩子出现危险，比如突然摔倒、出现在危险区域，它会报警。

当你提着一大堆菜回家，它会自动给你打开单元门，帮你呼叫最近的电梯。

当你晚上起来，睡意朦胧，系统会自动打开安装在各区域的人体移动感应夜灯，提供一个安全舒适的行走光线，又不会因为开关灯光而影响其他家人休息。

即使是在地下停车场里，它也很智慧。

很多人回家，找停车位都要半个小时。而龙华金茂府的车库，在用铝合金打磨而成的吊顶缝板中间藏有灯带。业主的汽车通过车牌自动识别进入地下车库时，系统会识别车辆所属业主及居住的楼栋信息，通过灯带指引业主到离该楼栋最近的空车位停车。

龙华金茂府能实现以上这些，是建立在金茂不断迭代的18大系统的基础上，具体来说有以下12大绿金科技系统，6大智慧系统。这些系统的打造不是一朝一夕就可以办到的，因为每次迭代，都意味着众多硬件、软件同步迭代，并且要接入同一个物联网系统。

心灵的感动和碰撞，是真正的奢侈品

都市里稀缺的场景，无法简单复制

在城市生活的你，有多久没有仰望星空了？你的孩子会爬树吗？

你和对门的邻居，是不是根本就不认识彼此？你的孩子，在小区里有几个小伙伴？

很多缺失，并不是因为我们不想，而是我们所住的小区里，没有相关设计。

而龙华金茂府的很多设计，就直指都市人的心灵……

每一个小朋友都有一个爬树的梦，想爬到树顶看下天空是什么样子，他们更希望，能在树上有一个小房子。可都市里，大部分家庭没有这样的条件。

龙华金茂府里，就有一个“童趣树屋”。

其中间为整个小区最大的一棵树，是整个小区的“树王”，高15米，树龄在50年以上，在运输过程中，必须调用100吨的特大型吊机才能吊运种植。在大树的笼罩之下是环形的坡道从底部环到顶端，再从顶端有一个滑梯滑到底端。环绕的栏杆是竖向格栅，有1.5米高，除此之外还有红外线可以监控，保证孩子在安全的前提下玩的开心。

你有多久没有仰望星空了？特别是没有和孩子一起看星星，给他们讲星座的传说。

其实不是不想看，而是都市里灯光太亮，在地面能看到的星星很少。

龙华金茂府小区内一栋楼的楼顶上，有一个露天的星空泳池。

泳池以高矮不一的绿篱丛作泳池屏风，形成半私密性的半围合空间。屋顶花园的楼梯将泳池分成人和儿童2大池区。空中无边界泳池，可以欣赏繁华的商业街景和小区内部的花园景观，也可以在夜里仰望星空。

你小时候，是不是认识全村的小伙伴？可你的孩子，在小区里的朋友却少得可怜。

这里面最核心的原因，是缺乏认识、交流的场所。

龙华金茂府设置了亲子厨房区，包含了妈妈厨房和亲子厨房。

厨房可以容纳2-3个家庭进行聚餐。周末的时候妈妈们可以召集自己的妈妈圈，共同在此聚餐，孩子们也可以在这里玩耍，建立儿童间的友谊。

社交理论认为，看到其他人的活动，并参与进去，就是社交的起源。

金茂府里，就有一个透明的阳光书吧。

书吧四面由玻璃加铁艺格栅围合而成的，整体面积约100平，挑高4.25米，关上推拉门，书吧将会成为一个封闭式的安静空间，但活动又可以被外人看见。

白天家人上班孩子上学，独留老人在家，书吧将成为老人们阅读、练习书法的社交场所。

下午孩子放学，爸妈还没下班，书吧又将成为孩子做作业、交朋友的乐园；

稿子快要写完的时候，明源君听说龙华金茂府又重金引入了华东师范大学附属深圳龙华学校。这无疑又击中了很多客户的痛点，中产们对于教育的重视和焦虑，是人所共知的，他们希望自己的孩子能有更好的工作，过上比自己更好的生活。这个项目，真是让人一言难尽……（作者：明源地产研究院 天风）