三季报涨跌 金地代建宣言、营收涨幅三成里的股价曲线

观点地产网 金地集团10月29日发布的三季度报告显示，1-9月其实现营业收入425.32亿元，同比增长26.91%；归属于上市公司股东的净利润54.25亿元，同比增长3.41%。

然而，这封飘红的业绩报告并没有使资本市场感到欣喜。在营收增长近三成、净利仅微增3.41%的落差中，金地的股价在次日领跌地产股，最高下跌6.5%。截至10月30日收盘时，报11.88元/股，跌幅收窄至4.96%，创下了月内最大跌幅。

回望过去的10个月，金地在股票市场涨跌中走出一条起伏线。4月份上证指数突破3200点时，这家房企迎来14.08元/股的高点，随后在下跌上升中徘徊。最近一次高涨行情发生在10月初，在黄金周销售向好的背景下，金地与多家房企齐齐上涨，最高达13.5元/股，被一众投资者称为“地产蓝筹股”。

这并非用脚投票，从具体的业务来看，自2017年踏过千亿关口，金地不断加快发展速度。2019年前9月，金地累计实现签约面积710.3万平方米，同比上升22.44%；累计签约金额1418.4亿元，同比上升33.70%。

主营业务之外，在房地产加速转型寻找第二增长曲线的当下，金地也加快了多元化新业务的探索。在2018年的《致股东函》上，董事长凌克罕见地透露包括代建、产业地产、互联网家装等业务的发展情况，声称“取得了丰硕的成果”。

尤其是代建，凌克表示“该业务开局良好，全年签约项目总面积超过300万平方米”。观点地产新媒体了解到，金地代建在2018年5月成立，今年8月份更名为金地管理，至今已拿下14个项目。

无论是住宅销售还是多元发展，看起来都欣欣向荣，但三季度业绩“出街”后，单季度净利同比大跌10.5亿元，财务、销售费用大增等状态，却似乎让一切蒙上了暗影。

不过，受结算节奏影响，业内人士多数认为季报不足以表露房企的实际发展。但无论如何，借着这份季报，似乎依然可以窥探一下这家房企前三季度的发展肌理。

代建加速背后

在三季报发布的几天前，金地旗下代建平台——金地管理在官微宣布其中标启东城投1942地块的全过程开发管理服务，这是金地代建业务首次落地华东。

一年前的5月，金地首次宣告了自己在代建行业的野心，其成立金地代建，作为一级子公司独立运作，2019年8月份，更名为金地管理，颇有对标占据代建行业最大份额企业“绿城代建”的意味。

事实上，在成立专业代建平台的十多年前，金地已经涉足代建行业，其在2006年拿下深圳首个由政府委托代建的写字楼项目“福田科技广场”，进入代建行业；2010年拿下深圳首个保障房项目“龙悦居”的建设……

不过，金地人士对观点地产新媒体表示，早前金地并没有专门的代建公司，只是区域公司看到有代建机会就去做，后来意识到，在房地产行业下行的过程中，代建也是一种软实力的体现。

因此在2018年，金地从工程、建筑口以及区域公司调了一些人，成立了金地代建。之后意识到，金地代建并不仅仅有工程建设，还包括顾问咨询的业务，所以在2019年8月份更名为金地管理。

集结成军的金地管理很快就迈出了步伐，成立仅一年多，这家公司目前已经在深圳、温州、郑州、北海、杭州、沈阳、太原等城市签下14个项目，包括1个咨询、2个办公、3个政府、8个住宅项目。

据披露，2018年金地管理成立后承接的项目目前储备货值已经突破200亿元，预计2019年销售规模在50亿元左右，2020将突破100亿元。

作为住宅开发延伸出来的轻资产业务，既可以增大房企销售规模，也可提升品牌力的代建，早已成为众多房企抢滩的蓝海。据观点地产新媒体不完全统计，以绿城为首，包括万科、中海、建业、朗诗、旭辉、滨江等二十余家房企均已抢入其中。

金地只不过是抢食者之一，不过是发展较为快速的一家。事实上，在这一年14个项目的发展速度中，不仅隐藏着金地对规模的诉求，也包含了这家房企对多元化业务的追逐。

毕竟在转型动作频出的当下，多元化的创新业务已经成为房企寻找第二增长曲线的途径。几天前，就连被业内誉为“利润王”的中海也宣布改名，为加快发展包括教育、长租公寓、养老、物流在内的创新产业埋下伏笔。

金地没有更名的烦恼，但在多元业务的发展也并不含糊。凌克在2018年年报中表示多元创新业务“取得了丰硕的成果”，并表态将“持续探索和布局，促进集团规模、利润和竞争力的进一步提升”。

观点地产新媒体了解到，除了住宅开发和代建平台，目前金地旗下还包括商业开发及运营、房地产金融、体育运营、金地物业、新家家装、K12教育等平台。

其中，金地物业合同管理面积超过1.5亿平方米，金地自主开发及轻资产运营的纯产业类项目已经达到16个，布局长三角、珠三角、环渤海和美国硅谷等地。

三季报涨跌

不过在多种业务之中，作为主营的住宅开发业务依然是金地营业收入的大头。数据显示，2018年金地房地产开发营收460.59亿元，占比达90.85%；2019年上半年地产营收200.33亿元，占比89.1%。

2019年上半年，金地销售金额855.7亿元 同比增长35.68%，上半年营业收入224.83亿元，同比上升48.78%，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润36.32亿元，同比上升53.75%。

在多元发展加快及业绩支撑下，金地的股价在年初便迎来一波上涨，最高达14.08元/股，随后在中美贸易摩擦冲击中随着大市一路下行，在6月份之后，又在震荡中逐渐上升。

最近一次高涨行情发生在10月初，在黄金周销售向好的背景下，金地股价与多家房企齐齐上涨，最高达13.5元/股，被一众投资者称为“地产蓝筹股”。不过，随着三季报业绩的披露，金地在10月末迎来了急跌，最高跌幅为6.5%，收盘时收窄至4.96%，报11.88元/股。

令投资者信心产生动摇的在于一组数据——前9月，其实现营业收入425.32亿元，同比增长26.91%，归属于上市公司股东的净利润仅增长3.41%至54.25亿元，与中期50%以上的增长有着明显的落差。

更为重要的是，金地第三季度实现归属上市股东净利润为17.93亿元，与去年同期相比减少10.5亿元。业内人士认为，在金地规模增长的背景下，这样的营收与利润并不能达到市场预期，因此股价应声而跌。

事实上，受到房地产销售结转周期影响，季报或许并不能如是反映房企发展现状。金地人士对观点地产新媒体表示，目前还是要看淡季度波动，应该看全年的数据。

而利润增幅下降则更多受到费用增加的影响，观点地产新媒体了解到，金地第三季度销售费用增长86%至11亿元，管理费用增长21%至26.4亿元。中信建投指出，受制于三季度部分城市去化压力较大的情况，金地推广费用和人员费用有所提升。

与此同时，前三季度金地财务费用由去年同期的-2.86亿元提升至5.64亿元，其中利息费用提升91.9%至22.5亿元，中信建投认为，这主要是整体融资环境趋紧下资金成本的提升，以及并表项目比例提升带来的其他应付款中所需支付利息部分比重的提升。

不过，中信建投也进一步指出，金地前三季度预收账款规模创新高，同比提升28%至855亿元，加之当期竣工面积约382万平方米，同比上升56.8%，四季度的竣工力度将进一步提升，占比达到全年的40%，为结转规模和业绩提供坚实保障。