【区域测评】滑雪大神如何置业崇礼?

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  “北国风光,千里冰封,万里雪飘。”

  如果说滑雪是崇礼最闪亮的标签,那2022年北京冬季奥运会将是崇礼的高光时刻。

  自从1996年华北第一座滑雪场诞生于崇礼,这座河北省张家口市的小县城就与冰雪产业结下了不解之缘。

  

  崇礼太子城冰雪小镇建设工地

  2003年万龙滑雪场,2005年长城岭高原训练基地,2006年意大利多乐美地滑雪场,2008年马来西亚云顶乐园,2012年太舞滑雪小镇,2016年富龙四季小镇、翠云山奥雪小镇,2018年崇礼太子城冰雪小镇……时至今日,崇礼的冰雪经济已初具规模。

  而此时,冬奥会的利好才刚刚进入兑现期。

  冰雪经济正当时

  早些年去崇礼滑雪是件“痛并快乐”的事。在没有高速直达的年代,从北京去崇礼光路途就要花费七八个小时。即使现在“大七环”修到了崇礼,开车前往也要三个小时。

  随着京张高铁崇礼支线,这条服务冬奥会的高铁线路在年底贯通,北京与崇礼的通勤时间将被缩短到一小时以内。

  

  崇礼太子城高铁站建设工地

  便捷的高铁不但是冬奥会选手往返北京与崇礼赛区的交通保障,更是崇礼冰雪经济的新引擎。

  据《2019全球滑雪市场报告》数据,中国的滑雪人口为1300万,正在迅速增长,预计到2022年将突破4000万。同时,中国现在的滑雪渗透率(即滑雪人口占国家总人口的比例)仅为1%,与日本9%,美国8%,瑞士35%的数据相比,中国滑雪市场依然有巨大的发展空间。

  另外,《中国冰雪旅游消费大数据报告(2019)》显示,以联合国世界旅游组织(UNWTO)测算方式计算,2021-2022年我国冰雪旅游将带动冰雪特色小镇、冰雪文创、冰雪运动、冰雪制造、冰雪度假地产、冰雪会展等相关产业的产值达2.92万亿元,具有巨大的投资前景。

  作为2022年冬奥会雪上项目的比赛所在地,崇礼七大滑雪场在2018-2019年雪季,共接待滑雪游客92万余人次,同比增长23%。有机构预测,北京至崇礼的高铁开通后,来崇礼滑雪游客总数将同比增长超50%。

  眼看高铁开通、冬奥会临近,喜欢冰雪运动的人们,越来越多地聚到崇礼,开启冬季休闲度假。即将到来的冰雪消费高峰,让崇礼多家冰雪特色小镇建设提速。

  依托雪场而建的特色冰雪小镇主要有三个功能,一是完善雪场的服务配套,从雪具大厅到餐饮住宿,保障游客“吃、住、玩”的基本诉求;二是商业服务升级,提供滑雪运动以外的更多休闲娱乐选择;三是居住类产品的开发,无论是酒店公寓还是住宅,为滑雪爱好者、旅居度假客群和投资客提供了置业冰雪小镇的机会。

  伴随雪季来临,有很多读者给我们留言,希望就如何选择崇礼冰雪概念文旅地产,给出建议。

  

  富龙四季小镇沙盘

  就像北方人热衷在海边置业,以冰雪资源为卖点的崇礼也吸引了大量购房人的关注。文旅项目的核心价值是对自然资源的占有,对于崇礼的冰雪小镇来说,雪场的知名度与其客流量挂钩,雪场资源的价值将直接影响小镇未来物业和租金价格走势。

  于是我们约上资深冰雪消费者,有着8年雪龄的“大神”比利一同前往崇礼,走访粉丝关注度最高的太子城冰雪小镇、太舞滑雪小镇、富龙四季小镇、翠云山奥雪小镇,为粉丝甄选项目。

  小镇雪场大PK

  “身边在崇礼置业的朋友既有像我这样一年能有1-2个月泡在雪场的骨灰级玩家,也有看好崇礼发展买了房子挣投资收益的玩家”,比利表示在崇礼置业与在张家口置业最大的区别就是雪场资源。

  因为面积大、雪质好、雪道合理的雪场普遍远离崇礼市区,所以资深玩家会考虑住所往来雪场所花费的时间和体力,拥有雪场配套的小镇往往会成为他们的首选。

  

  太舞滑雪小镇

  2015年开业的太舞滑雪小镇拥有崇礼三大雪场之一,是上述四个小镇中经营时间最久的。简单概括一下太舞的特点就是:滑雪价格亲民、住宿可选档位多、餐饮及商业配套全面,有着度假的舒适感。

  

  太舞滑雪小镇

  比利指出,太舞的雪道优秀,但海拔高、风大,导致受风面雪质偏硬,而且雪场设备也更偏重照顾中级和高级滑雪者,更适合资深玩家。不过,太舞与太子城相连,高铁开通后,周末度假也会十分便利。

  太子城冰雪小镇

  太舞隔壁的崇礼太子城冰雪小镇是为承接2022冬奥会雪上赛事而建的小镇,最大的特点就是与京张高铁崇礼支线的太子城站相连,属于文旅地产TOD模式。此外,正在修建的京礼高速也设有太子城出口,是崇礼交通最便捷的小镇。

  

  正在施工的冬奥会跳台比赛场地

  不过,太子城冰雪小镇一期并无雪场建设规划,所以项目首期投入运营后,雪场配套要依托隔壁的太舞滑雪小镇。

  在太子城冰雪小镇的建设现场,可以感受到即将落成的高铁站带来的交通便利,也能感受到从高铁站到太舞滑雪小镇雪场约3公里的距离感。

  富龙四季小镇

  实地考察完两座位于太子城高铁站周边的小镇,我们驱车前往富龙四季小镇,途径崇礼市区,约有40分钟车程。

  

  张家口市崇礼区

  撤县设区的崇礼有着小城的烟火气,主干道周边学校、医院等城市配套依次排开,两侧底商一家接一家的雪具商店提醒着人们已经身在“雪国”境内,冒着白烟的餐馆,不时飘来阵阵饭菜的香气。

  而富龙四季小镇就位于崇礼市区的东北端,距离崇礼北收费站约3公里,可谓建在市区的滑雪小镇

  富龙四季小镇也是大神比利常去的雪场,虽然雪场规模,落差无法与崇礼三大雪场比肩,但这里有着崇礼唯一可以滑夜雪的场地。

  “嗜‘雪’如命的骨灰级玩家哪有晚上不滑的道理?”

  比利恨不得一天都泡在雪场,而富龙四季小镇对他的吸引远不止滑雪。

  “富龙四季小镇的家庭亲雪项目做的很好,这里不但有给不滑雪的家人和孩子准备的雪圈等雪地游乐项目,又有乐高专享中心,孩子玩上一天都不会腻。”

  

  富龙四季小镇实景

  

  富龙四季小镇音乐厅实景

  对于家庭中另一半不滑雪的雪友,每次出来玩都不带家人有些太我行我素,带上家人通常又只能陪伴在初级道,玩不爽,而富龙四季小镇更多考虑到了初学者和家庭度假的需求,还配建了多功能音乐厅,丰富度假生活。

  翠云山奥雪小镇

  

  建设中的翠云山奥雪小镇

  

  建设中的翠云山奥雪小镇

  与富龙四季小镇相距3公里,更靠近崇礼北收费站的翠云山奥雪小镇,起步最晚,很多设施尚在建设中。所以现在看上去,无论体量、配套都要小一圈,更像是富龙四季小镇的精简版。

  为了方便粉丝纵览四座小镇的特点,特意奉上秘制图表一份:

  

  买哪里更保值?

  对比四座小镇的核心资源——滑雪场后,相信读者们心中已经有了盘算。但置业崇礼不光要算眼前的经济账,更要算冬奥会结束后的经济账。

  作为亚洲地区滑雪市场的先行者,日本和韩国在地缘、文化上与中国接近,是中国滑雪市场重要的参照。

  日本目前共有547家滑雪场,滑雪产业曾因经济下滑陷入衰退。如今每年的滑雪人次在3000万左右,是鼎盛时期的一半,其中约有10%是海外游客。影响日本滑雪市场发展的另一原因是人口老龄化,而我国未来也将面临同样问题。

  韩国滑雪市场相比日本面临更大的困境,2018年平昌冬奥会的召开,没能提高滑雪在韩国的受欢迎程度。有报告指出,韩国2017-2018年雪季的滑雪人次较前一年大跌10%,较5年平均水平下降 20%,现在韩国仅存19家滑雪场。

  然而韩国留存下来的滑雪场很重视四季运营,多数滑雪场可以全年提供各种娱乐活动,其中有3家滑雪场还建有水上乐园和主题公园。

  借鉴日韩在冰雪产业上的发展得失,崇礼的冰雪小镇在运营上已经开始向全季节多元化布局。

  

  太舞滑雪小镇内的山地自行车存放处

  太舞滑雪小镇利用山体落差已经开始举办国际山地自行车速降比赛,同时与河北体校等教育机构合作,将小镇作为滑雪教练的培训基地,青少年的夏令营和冬令营基地。

  

  富龙四季小镇内的乐高专享中心

  富龙四季小镇发力家庭旅游、亲子和教育,与乐高携手建立河北首个乐高专享中心,提供乐高专属拼插课程,与全国最大滑雪机构雪乐山联手组建青夏令营和冬令营,并联手北京市海淀外国语实验学校,在小镇规划一所从幼儿园到高中的国际化教育学校。此外,富龙四季小镇明年还将投建温泉水世界项目,多元化运营小镇。

  

  168国际超级越野赛

  翠云山奥雪小镇则推出一系列夏季消暑度假游产品。同时太舞、富龙、翠云山都参与了168国际超级越野赛的承办,尽可能扩大经营和配套的多元化。

  不过,拥有配套优势的文旅项目也不能闭着眼买。

  “房屋面积不用太大,但一定要有服务,有配套,便于自用的同时也便于出租和出售”,同行的比利也有着崇礼置业的计划。

  有服务、有配套、便于出租、出售,这四点也是众多计划置业崇礼冰雪概念文旅地产项目的粉丝所关心的问题。

  

  富龙四季小镇实景

  

  太舞滑雪小镇实景

  对于太舞、富龙、翠云山这三个拥有可出售住房产品的小镇,除了区位和配套还有哪些差异呢?

  首先是产品属性差异,现阶段崇礼带雪场配套的70年产权住宅只在富龙四季小镇,太舞滑雪小镇即将推出的南山里和翠云山奥雪小镇即将推出的二期都是40年产权的酒店式公寓。

  虽然张家口以及崇礼非本地户籍购房需满2年社保或纳税的政策,但富龙四季小镇是个例外,因其“特殊”的文旅产业立项,70年的住宅产品可以不受购房政策限制,同时按最低40%首付,最长30年贷款执行。而其他酒店公寓产品则按50%首付,最长10年贷款执行。

  不过文旅项目的出租和二手房交易的冷热并不全看住宅和公寓产品的属性,更多是资源的稀缺性和市场的需求度。

  比如:太舞滑雪小镇一期公寓产品雪麗居推出时价格在2万元/平米左右,经过两年的小镇运营,其70平米左右的一室一厅旺季日租金已经接近旁边三所高端酒店平均1500元/晚的客房价,雪季租金在2万元/月左右,投资收益较高。

  

  建设中的太舞滑雪小镇雪皓居公寓

  于去年开盘,今年年底交付的二期产品雪皓居单价上涨到2.4-2.7万元/平米,而且379套产品现在仅剩部分尾房。

  据悉,将在明年推出的三期产品南山里,单价预计在3-3.5万元/平米左右。可见市场消费需求在推高此类产品的价格,也在推高投资此类产品的风险。

  反观不限购的富龙四季小镇住宅产品,因为推盘量大,后续开发量大,距离县城近,可供消费者选择多等特点,今年洋房的成交单价一直徘徊在2万元/平米左右,别墅的成交价在3.5万元/平米,较去年成交价格变化不大。

  

  沙盘中的富龙四季小镇项目一、二期

  此外,富龙四季小镇一期、二期60平米一室一厅整个雪季(约4个月)租金为1.6-2万元,80平米以上两室一厅在2-3万元,与太舞相比,租金相差不少。富龙如此,翠云山亦是如此。由此可见资源稀缺程度带来的价格差异。

  所以,置业崇礼要选择项目配套扎堆的区域,还要避免可售卖产品总量超过市场购买力的项目。

  最关键的是,你要拥有一批志同道合的朋友,可以最快得知C端市场的需求变化,在一起享受冰雪生活的同时,买到处于上升通道的文旅项目。

  就像电影《中国合伙人》中,我最喜欢的那一句:如果皱纹终将刻在我们的额头,我们唯一能做的,就是不让它刻在我们心上。

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