美的置业千亿过坎：业绩增速放缓，经营性现金流连续3年为负

斑马消费 杨柘

贵阳美的置业广场项目付出8条人命的代价，美的置业仍不会放缓脚步。

这家白电大王何享健身后的房企，早在2017年就立下2020年突破千亿的雄心。今年上半年，这一目标被提前至2019年。

或许真能如其所愿。今年前9个月，公司已完成合约销售额708亿元，距离目标不到300亿元。

斑马消费梳理发现，与碧桂园同出自顺德北滘镇，美的置业在过去4年里，押注二三四线城市，是公司短时期内崛起的关键。尤其踩准2016年前后二三线城市爆发行情，成为业内黑马。

和众多依靠高周转的房企一样，在融资收紧、楼市调控以及市场环境多重压力下，公司收入和净利润增速已双双出现放缓趋势。

业绩增速大幅放缓

发生在贵阳市观山湖区的美的置业广场坍塌事故，是美的置业全国性扩张以来，发生最惨烈的一次事故。公司迅速拿出补救措施全面排查隐患，加强工程和工地管理，决意杜绝此类事件再次发生，但这终究是公司千亿征途中的一个“坎”。

斑马消费注意到，贵阳所在西南市场只是美的置业（03990.HK）扩张的区域市场之一。

2019年中报显示，美的置业来自西南地区的销售额只占公司总销售额的15%。真正的收入主力来自长三角、长江中游以及珠三角地区，分别占比35%、19%和19%。

公司的发展速度，正按照何享健的思路在推动。这位中国白电大王曾耗时16年，将美的空调的销售规模从百亿做到千亿级，他的另一个野心，则是在地产领域再造一个千亿级企业。

公开数据显示，2015年至2018年，美的置业合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元和790亿元。而完成百亿到千亿的蜕变，公司只给了自己4年时间。

2018年10月11日，何享健在香港联交所敲锣，正式将美的置业推上资本市场。

不过，公司正在冲击千亿的征途中，整个房地产行业整体放缓已经出现，公司销售增速也在明显下降。

公开数据显示，2015年-2018年，公司的销售增速分别为85.59%、146.12%和55.82%。公司要在2019年突破千亿目标，其销售增速应不低于26.58%。

10月9日，公司披露公告显示，今年前9个月，公司及附属公司，连同合营企业和联营公司的合同销售金额为约708亿元，同比增长21.65%，其相应已售建筑面积约694.9万平方米，同比增长20.89%。

值得注意的是，公司收入和净利润增速双双下滑。

2016年至2019年上半年，公司营业收入分别为119.92亿元、177.17亿元、301.20亿元和141.95亿元，同比分别增长44.27%、47.74%、70.01%和34.44%；净利润分别实现10.07亿元、19.12亿元、32.10亿元和17.69亿元，净利润增速分别为157.59%、89.84%、67.85%和 20.11%。

经营性现金流三连负

美的置业能够迅速崛起，并成为行业里的一匹黑马，很重要一个原因，是押中了二三四线城市房地产市场。

2016年前后，二三线城市推行的货币化安置政策，给予整个房产行业较大利好，也为公司库存去化提供了顺畅路径。而这一期间的房价上涨，正是公司借风起势的重要因素。

千亿规模已成为房企参与未来竞争的门槛，美的置业和诸多房企一样，激进扩张意味着企业要承担高负债、高杠杆，以及流动性差的局面。

房企激进一面，大多可以从拿地状况窥探。

在拿地方面，美的置业同样保持着激进的态势，而且，不少土地即便高溢价也要拿到手。

今年3月至4月，公司拿下5宗土地全部以高溢价拿到手。

在4月竞拍浙江台州一宗土地中，公司以6.43亿元夺得，楼面价8570元/平方米，溢价率86.6%。4月23日、25日，公司连续在武汉东湖经济开发区和江夏区分别以溢价72.94%、57.72%拿到两幅土地。在今年3月，公司竞得广东惠州拿地一幅土地，溢价24%。

斑马消费发现，公司通过高溢价获得土地增厚土地储备规模，早在两年前就已频繁出现。

2017年以来，美的置业在佛山、宁波、上饶等二三线城市拿下多幅土地。其中，在佛山高明区杨和镇一块商住地块溢价578%，拿地上饶一幅地块溢价165.85%，在宁波梅山保税区分别以100%和77%溢价拿下两幅相邻地块。

截至今年上半年末，公司新增土地地块46个，新增土地储备建筑面积966万平方米；土地储备建筑面积总规模为5251万平方米，比2018年末增长16.5%。

高溢价拿地和规模性扩张让公司负债持续走高，今年上半年，公司负债总额达到1861.66亿元，比2018年末增长21.10%。2019年上半年，公司资产负债率为86.70%。

在负债总额中，流动负债1418.68亿元，占比76.21%，存在较大短期偿债压力。

另一方面，2016年至2018年，公司经营性现金流净额连续3年为负数，分别为-55.54亿元、-73.57亿元和-166.15亿元。2019年上半年，这个数据为-82.66亿元。