继青客后蛋壳公寓赴美IPO，租金贷为其最大现金流来源

此前多家长租公寓暴雷，一时间租金贷引发行业热议。如今，青客、蛋壳两家长租公寓先后赴美IPO，再次引起业内对长租公寓的讨论，长租公寓真的是门好的生意吗？

撰文、编辑 | 维姆

出品 | 消费金融频道

在青客公寓递交招股书后21天，蛋壳公寓（下文简称，蛋壳）也开始了上市之路。

美国东部时间10月28日，蛋壳向美国证券交易委员会递交招股书，预计将以“DNK”为交易代码登陆纽交所，花旗集团、瑞士信贷和摩根大通将担任本次IPO的承销商。

借助于招股书披露的相关数据，租金贷在长租公寓的运作情况也得以窥见。

站在行业风口

蛋壳在2015年年初成立，到年底蛋壳在北京管理超过2000余间房屋。截至2019年9月30日，蛋壳已进入北京、上海、广州、深圳、杭州，苏州等十三个城市，共管理房间406746间。

艾瑞咨询的报告显示，蛋壳的规模为国内长租公寓运营商的第二位，且房间数增长最快，增速居行业第一。从上述数据计算下来，3年多的时间里蛋壳管理的房屋数量增长166倍，年复合增长率为360%。

蛋壳成立还不到5年，显然是站在了行业的风口上。

在递交招股书之前，蛋壳完成了1.9亿美元的D轮融资，投资方为华人文化产业基金和春华资本，此前的C轮融资中，由老虎环球基金（Tiger Global）和蚂蚁金服联合领投。

据招股书显示，截至今年蛋壳收入为50亿元人民币，而去年同期这个数字仅为16.73亿元，同比增长198.8%；去年的总营收为26.75亿元较2017年同比增长307.3%。

营收大幅增长，管理的屋子暴增也没能止住亏损，截至今年9月蛋壳净亏损25.16亿元人民币，经调整后的EBITDA为-14.61亿元人民币。对此，蛋壳表示，尚未盈利的原因是其运营规模处于高速增长中。

招股书还给出了给出了平均月租金及入住率，今年前9个月月均租金为2155元，而去年同期则为2408元。入住方面，截至今年6月末，蛋壳称入住率达到89%；即便如此，平均下来，空置的房屋仍能造成每间近4000元的亏损。

此外，蛋壳公寓表示，某些公寓采用N+1模式，这可能被视为不符合现有法规，并可能违反新的法律，法规或政策。

住在上海长租公寓的小马（化名）表示，长租公寓N+1模式很常见，即把户型合适的客厅加上隔断墙，多变出一间屋子来减少成本，据其观察，自如蛋壳都有不少这样的隔断房。

10月初，蛋壳的经营主体紫梧桐(北京)资产管理有限公司因改变房屋内部结构分割出租，遭到北京市住建委处罚，住建委要求蛋壳责令改正并对其处以6万元的罚款。

招股书中写道，“如果我们被认为违反了禁止N+1模式的法律，法规和政策，我们可能会受到处罚，并且可能需要将不合规的公寓单元恢复到原始状态，并重新安置住在这些公寓单元中的用户。甚至可能需要调整我们的业务模式，这将对我们的业务，运营结果，财务状况和增长前景产生重大不利影响。”

长租公寓真的是门好生意吗？

2017年，国家政策鼓励“租购并举”，资本开闸，政策引导，很多人觉得长租公寓领域有利可图，便大举进入市场。

随着资本涌入，行业竞争加剧，很多公司的现金流相形见绌，于是租金贷成为了扩张的利器。长租公寓与金融机构合作，用户向金融机构贷款交房租，长租公寓拿着一整年的钱进行扩张拿房。

据蛋壳的招股书显示，为鼓励用户申请租金贷，蛋壳对用户进行利息补贴，2017年补贴了0.52亿，去年补贴了1.53亿，今年前9个月则为1.76亿。

在房租上，蛋壳也进行了差异定价，租户小马表示，一间在上海世纪公园的房子，若选择分期付款每月需缴纳3080元的租金、277年的服务费及30元的维修金；若选择季付，房租便会涨到3230元、服务费变为290元，维修费则为32元。

在2017年，2018年和今年前9个月，蛋壳公寓共有91.3％，75.8％和67.9％用户使用了租金贷，贷款金额分别为9.376亿元、21.270亿元、31.570亿元。

事实上，用户的租金贷成了蛋壳手中现金流的最大来源。截至2019年9月30日，蛋壳公寓账面现金及现金等价物(包含现金、存款及受限资金)为23亿元人民币。

虽然有了钱就可以扩大规模，可如果现金流断裂，就会发生暴雷。此前，杭州鼎家、上海寓见等不少长租公寓发生暴雷事件，波及不少房东及租客。

面对上述种种情况，不免有人发出疑问，这真的是门好生意吗？

此前，潘石屹也表示，长租公寓并不是一个好的模式，回报率只有1%。一位业内人士表示，长租公寓如果没有资本推动，中间的获利空间并不大。

既然无利可图，那为什么还有那么多资本在进入这个市场呢？

由于房地产行业陷入发展瓶颈，不少房企开始转型，租赁市场也属于居住的刚性需求，这一新风口吸引了部分房企试水。

上述业内人士表示，由于我国的长租公寓市场仍然处于摸索阶段，尚处于新兴市场，资金玩法还有待进一步探索。此前就有长租公寓品牌表示，租金收入只是一方面，社区运营、增值服务收入，未来在整个收入中的比重要逐步加强。

此外，不少资本都是看到了行业未来的前景，当前回报率低不代表未来也是如此，随着政府出台相关的扶持政策，长租公寓回报率低的情况会慢慢有所改变。

不过，当前仍在亏损的青客、蛋壳能否成功上市，还有待资本市场检验。