停滞10年后获实质进展！深圳木头龙旧改公示实施主体

南都周刊见习记者 敖瑾

10月29日上午，深圳市罗湖区城市更新和土地整备局发布公示公告，木头龙小区城市更新单元实施主体确认，为深圳市益田集团股份有限公司。

公告显示，木头龙小区旧改涉及权利主体1363户，其中1354户与益田公司签订了搬迁补偿安置协议，9户的房地产被益田集团收购，所有权利主体已经将房地产的相关权益转移到益田集团，形成单一主体。

按照深圳市城市更新办法实施细则的相关规定，在结束为期7天的公示期之后，益田集团作为项目实施主体，可以进行下一步的小区建筑物拆除和房地产证注销工作。

也就是说，如无意外，木头龙小区或将很快迎来正式的拆除动工。从今年8月被列为零星征收急需项目，到现在进行实施主体公示，“卡壳”10年的木头龙小区改造，推进持续加速，现迎来实质性进展。

合一城市更新集团董事罗宇认为，木头龙旧改项目的零星征收决定，对深圳旧住宅小区改造工作推进具有风向标意义，对城市更新市场化拆赔引入制度保障，具有现实意义。

“难改”的木头龙

木头龙小区，是深圳首批旧住宅小区改造项目的其中之一，在2010年已经提上旧改议程，但是因为拆迁安置补偿协议签约率多年来未能达到100%的标准，无法确认单一实施主体，项目一直处于停滞状态。

与木头龙一同被列入首批旧住宅小区改造项目的其他7个小区，除了涉及权利主体较少的鹤塘小区外，也都因为拆迁安置补偿签约率一直未能达到100%，卡壳至今。

南都周刊记者日前曾实地走访木头龙小区，小区外部守卫森严，两个大门口都有多名安保人员值守。小区内部因为疏于打理而杂草丛生，显得破败，但仍有不少住户在里面生活居住。

2015年，木头龙项目的拆迁安置补偿协议签约率达到90%，但此后，签约率一直无法达到100%的门槛。直到今年7月1日，项目仍有4户业主未签约，签约率卡在99.7%。

在罗宇看来，第一批旧住宅小区改造项目推进难，尤其是拆迁安置补偿协议签约的推进，有它的历史原因。最开始，旧住宅小区改造的立项，事实上存在“宽进严出”的倾向，也就是说，对小区业主同意拆迁的比例，门槛设置较低，但拆迁补偿协议签约率必须达到100%。

这种情况下，一些原本就对小区改造热情不大的业主，在面对拆迁补偿协议时，自然没有签订意愿。

据小区38栋的一名住户回忆，木头龙小区改造就经历了这样的过程。

他表示，最开始时，只是小部分老业主和进驻的开发商有过沟通，这部分业主认为，小区楼房楼龄从80年代到现在，也有30多年了，房子看着也有点旧了，就有了改造意愿。

“这些老业主觉得这就是件很简单的事。自己觉得小区旧了想改造，就和开发商沟通，认为其他业主也会跟从他们的意见，后面大家都会签约，但实际情况不是，有些业主就觉得我房子好好的，为什么要拆要改，为什么要签约。”

这名住户还表示，木头龙项目签约无法推进，与业主对开发商的信任度不足也有关系。

他回忆，在2011年时，有接近半数的业主完成签约。但剩下的业主，因为安置补偿协议的内容，与开发商产生了分歧。

“业主觉得补偿协议拟得不妥，安置协议没有写明是‘回迁’，只有‘安置’两个字。所以有些没签约的业主就要求开发商必须在协议上加上‘回迁’的字眼。”

但开发商对业主提出的意见没有予以采纳，业主和开发商双方就此僵持。这名住户认为，木头龙的签约进度，就是从这里开始变得难以推进。

政府介入加速推进

但到今年8月，在罗湖区政府的介入下，木头龙小区旧改开始加速推进。

8月7日，罗湖区城市更新和土地整备局官网发布通知，将木头龙片区零星房屋征收确定为零星急需项目。次日，罗湖政府官网发布木头龙片区零星房屋征收提示，对木头龙小区零星房屋进行征收，正式提上议程。

在接下来的两个多月里，罗湖区政府又连续多次公布相关文件，确定了这次征收的补偿方案。

10月15日，罗湖区发布《深圳市罗湖区人民政府房屋征收决定书》，依法征收木头龙项目范围内的房屋，国有土地使用权同时收回。

在两周后的29日，罗湖区城市更新和土地整备局就发布了文章开头提到的，木头龙项目实施主体确认公示。

在公示公告中的权利主体汇总表中可以看到，截至今年7月1日公示的仍未签约的4户业主中，其中3户的权利（主张）人显示为深圳市罗湖区机关物业管理办公室。罗湖区政府官网显示，该单位主要负责在区政府授权的范围内，对区政府国有物业资产进行租赁管理。