个人房产投资中如何精算投资回报率?(一)

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  随着房产金融属性的不断增强,在房产投资中,无论是住宅还是商业,最核心的就是投资回报的计算,特别是长期持有。但计算往往涉及对租金收益的判断,物业升值的预估,甚至对M2、CPI和货币走向的判断,计算绝对精确是非常困难的。

  但若只考虑租金回报,和实际财富升值又有很大出入,因为过去10年,物业升值(如郑州3环内的房价涨了6倍)、通货膨胀的影响都大于租金收益。

  虽然静态租金回报为计算房产投资回报的主流方式,但这类计算方式多为中介、客户或者开发商的粗算,没有考虑到物业升值、资金杠杆、贷款利率情况及通货膨胀等因素,不能反映市场的真实情况,与实际收益差异大。

  本文以租金回报法为基础,由简入繁,以同一案例,分别加上杠杆和物业升值及通货膨胀等因素,尝试进行投资回报精算,与大家一起探讨更好的计算模型。

  当然,这也是相对精算,后文再做解释。

  

  投资回报计算公式:

  静态租金投资回报率=年租金/总房款×100%

  加入杠杆租金投资回报率=(月租金-月供款)× 12 /首付房款

  加入物业升值及通货膨胀租金投资回报率=(年租金+物业升值+抗CPI-年贷款本息和)×杠杆/总房款

  案例:

  2015年1月,购入100㎡的三室两厅,总价100万元,首付60%为60万元,40万元贷款30年等额本息,月供为2122.91元,2016年12月交房,月租金为40元/㎡/月,2019年此房屋同楼层同户型的二手房成交价为150万/套

  一、静态租金回报率

  房产投资的静态算法即为投资回报率算法,投资回报率,又称投资报酬率,是指年收益占项目总投资的百分比。

  静态租金投资回报率=年租金/总房款×100%

  年租金=40×100×12=4.8万元

  总投资=100万元

  静态算法投资回报率=4.8万/100万×100%

  =4.8%

  上述公式只涉及到了两个概念:年租金和总投资,未考虑投资比例,月供、支付付息等。与过去财富增长出入很大,案例中的房产,过去五年本质上财富上涨了50%,故此算法与实际出入很大。

  二、加入杠杆、利息租金投资回报率

  租金算法考虑了租金和前期实际的主要投入,比投资回报率的一般算法更深一步,因为大部分人购房并非全款,在资金杠杆的作用下投资回报会放大。可将投资回报分为两个阶段:

  阶段一:贷款周期30年内的投资回报=(月租金-月供款)× 12 /首付房款

  月租金=4000元

  30年等额本息月供=2122.91元

  首付房款=60万元

  投资回报率=(4000-2122.91)×12/60万

  =3.75%

  阶段二:30年后的投资回报=月租金× 12 /首付房款

  月租金=4000元

  首付房款=60万元

  投资回报率=4000×12/60万

  =8%

  但此公式中的租金回报率,是指月租房获得租金同房屋价钱的比值,所含要素过于简单,若出现贷款周期短,月供高的情况,投资回报可能会出现负增长。

  同样此算法也未考虑物业升值、通货膨胀等因素,长期来看不适用房产投资回报的换算。

  三、推荐模型——加入物业升值及通胀租金投资回报率

  根据相关资料显示,过去十年,从各类大资产配置的角度来看,如果是优质大宗商品长期持有,债券、股票分红所产生的投资回报最高不超过57%,而房产投资却能产生至少265%的回报。

  甚至很多核心城市的房价,在过去十年上涨了5倍不止,如果再考虑到杠杆等因素,杠杆买房,获得的收益又要翻好几倍。

  前面两种算法所提出的物业升值及通货膨胀的概念,如果精算到房产投资回报的算法当中,离不开以下关键词:M2、CPI、GDP、通货膨胀、物价真实涨幅、人民币贬值速度等,而上述两种算法并未反映出真实情况。

  物价上涨基本指标:

  CPI=一组固定商品按当期价格计算的价值/一组固定商品按基期价格计算的价值×100%

  物价真实涨幅=(1+M2增速)/(1+GDP增速)-1

  人民币贬值速度=1-1/(1+物价真实涨幅)

  不过,CPI并不能真实反映M2的增发,占据大部分资金的房子作为大的吸金池,使现金没有流向大宗商品,所以根据物价的真实涨幅公式,才能体现货币和实物之间的动态变化(相关数据显示,CPI涨幅的真实值为实际物价上涨速度的三分之一左右,即3%)。

  有人推算过,这些年来,按每年10%的GDP增速(姑且等同于财富增速)和23%的M2增速计算,人民币实际贬值速度大概是每年11.6%,物价实际上涨速度平均11.8%

  本文为简便,才用了CPI而非采用真实物价的涨幅3%进行推算。

  加入物业升值及通胀租金投资回报率=

  (年租金+物业升值+抗CPI-年贷款本息和)×杠杆/总房款

  年租金=40×100×12=4.8万元

  物业升值=(150万-100万)/5=10万元

  抗CPI=-3%×100万=-3万元

  年贷款本息和=2122.91×12=25474.92元

  杠杆=100万/60万

  则房地产投资回报率=(4.8万+10万-3万-25474.92)100万/60万/100万

  =15.42%

  对比以上三种算法,同一案例,静态租金回报率为4.8%,租金算法投资回报贷款期内回报率3.75%、贷款期外8%,而考虑物业升值及通货膨胀回报率则可高达15.42%

  但过去5年为房地产高速发展的黄金时间段,高达15.42%的投资回报率或成历史,根据最相关数据,预测今后房产财富的升值速度为5%为合理数据。

  

根据推荐模型,则此房屋今后的投资回报率=(4.8万+5万-3万-25474.92)100万/60万/100万
=7.08%

  即便按照今后房地产增速对比房产投资静态回报,二者相差7.08%-4.8%=2.28%,购房所产生的投资回报也远高于银行存款利息。

  所以,讨论房产投资回报不仅仅是简单的计算租金及投入的比值,更应该考虑在房屋长期持有过程当中,供需关系、货币政策、通胀预期、金融政策等经济因素对房屋本身带来的价值影响。

  写在最后:

  除去上述提到的要素,做到房地产投资回报精算,还要考虑三个因素。

  1、税费:契税(住宅:小于90㎡1%,大于等于90㎡首套1.5%,非首套2%;商业:4%)、维修基金(住宅:65元/㎡;商业35元/㎡)。

  2、装修费用:1000-3000元/㎡。

  3、预付款:目前在售新房基本为期房,一般2-3年交房,在收入时这段时间并无收益。

  但由于这些因素因具体情况不同且长期持有成本摊薄影响较小,所以另文再述。

  精算房产投资回报率作为购置房产的参考因素,是主要一环,但不同房屋类型的购置,也需要注意区分其特点,进行分类筛选,以避免出现投资失误的情况。

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