税负是企业的一大负担,企业老板苦不堪言。不过企业税负高,有一个很重要的原因是老板不懂缴税的原则,导致自己缴纳了冤枉税。
下面节税专家分享一个实例——企业如何进行简单处理,就节省增值税37.5万。
某公司是北京的一家物业公司,企业是一般纳税人,商业模式是:“整租零出、长租短出、物业服务”。公司寻找租价被低估的写字楼,以低价将房产整体长期租赁过来;公司对写字楼进行基本装修后分租给不同的公司(整层出租为主),并向租户提供物业服务。
该公司位于东城区的一处房产,以1000万元(含物业费250万元)的价格对外出租。该公司现有缴税模式下,需要缴纳的税费如下:
1.增值税=1000×9%=90万元;
2.房产税=1000×12%=120万元;
3.暂不考虑附加税费、印花税等其他税费。
税费共计210万元。
【节税处理】
在业务完全不变的情况下,节税专家建议公司在与租户签订合同时,分别签署租房合同和物业服务合同。房屋租赁合同规定该房产的一年租金为750万元;签订物业服务合同规定一年物业费为250万元。同时公司向租客分别开具相关发票。
通过这种方式,该公司需要缴纳的税费如下:
1.房租增值税=750×9%=67.5万元
物业费增值税=250×6%=15万元
2.房产税=750×12%=90万元
3.暂不考虑附加税费、印花税等其他税费。
合计税费:172.5万元
【结果】
在如实签订合同、如实依法缴税的情况下,该企业节税37.5万元,节税幅度高达17.9%。
【法律依据】
该企业出现的问题是混合销售。我国规定,混合销售征税时,税率从高计算。
《中华人民共和国增值税暂行条例》第三条“纳税人兼营不同税率的货物或者应税劳务,应当分别核算不同税率货物或者应税劳务的销售额;未分别核算销售额的,从高适用税率。”
具体到本案例,该企业在原来到缴税过程中,将物业费并入到租赁合同中,导致物业服务也缴纳房产税;并且出租不动产到税率是9%,物业服务费的税率是6%。这两者都交了冤枉税。
事实上,该企业在出租房屋时,还会附带一些附属设施和配套服务,比如办公用具、网络服务等等。这些也可以分解出来,从而降低税负。
从某个角度来说,企业老板不用动歪脑筋去搞什么“避税”,而是依法节税。中国政法大学调查数据显示,尽管有些我国企业搞小动作不规范缴税,但是93%的企业不是少交了税,而是多交了冤枉税,原因正是如此。
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