無房 | 细数文旅地产那些坑

“生活不止眼前的苟且，还有诗和远方。”

随着居民收入的上升和观念的改变，旅游行业越发火热。

国庆小长假去过外面旅游的朋友都知道，这个国庆节可不是一般的火爆，全国各大城市，各大景区几乎都是人山人海，一眼望不到边。各地旅游局也纷纷在近期公布了国庆期间的旅游数据。

重庆、武汉、成都、杭州这些热门城市在七天的时间里接待游客数都超过了两千万，其中成都的接待游客数更是同比增长了32.7%，实现了旅游收入286亿元，光是这块收入就抵得上一个区县一年的GDP。

据文化和旅游部最新数据显示，2018年国内旅游人数55.39亿人次，全年实现旅游总收入5.97亿元。初步测算，全年全国旅游业对GDP的综合贡献占GDP总量的11.04%，远超房地产、金融、汽车等产业。未来十年，我国文旅市场规模预计达30-50万亿元。

2018年文化部和旅游部合并，文旅融合大势已成，文旅产业成为国家战略性支柱产业。

困于政策调控和收入滞涨的房企，也瞄上了这杯羹。不管是住宅地产、还是商业地产，目前都存在一定的天花板。对于大房企来说，想要突破，文旅地产融合住宅+商业+旅游+酒店的多元化收入模式的确很有想象空间。

10月，恒大蛰伏多年，总投资1600亿的文旅项目海南海花岛高调亮相，宣布将于2020年全面营业。

另一头，与万达“世纪大交易”后，融创成为了中国文旅物业的最大持有者，9月再下一城，收购云南城投成都会展旅游集团、成都时代环球51%股权。

目前，包括万达、恒大、华侨城、雅居乐、佳兆业、中弘、蓝光地产、融创中国、新华联、山水文园等房企都表示进军文旅地产。

但就在前不久，老牌文旅地产华侨城却爆出了问题，大肆甩卖旗下文旅项目。

万达甩卖文旅项目，是遭遇了突然袭击，不得不卖儿卖女还上银行贷款。华侨城是央企，银行不会卡脖子，为何也要卖文旅项目呢？

文旅地产看似虽好，但真的有那么“香”嘛？

一

说文旅地产，不得不提的文旅地产的老行家华侨城。

1989年，深圳华侨城第一个主题公园——“锦绣中华”开业，这是中国第一个现代意义上的主题公园，也是世界上最大的微缩景区。

随后各种版本的主题乐园接踵而至，中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、东部华侨城、欢乐海岸……

就算没去过，这些项目相信你也有所耳闻。

但即使是经验丰富如华侨城也难免掉进文旅地产的坑里，高昂的资金投入和漫长的回本期让这家文旅地产龙头房企近期深陷资金压力。

从2019年6月至今，华侨城在产权交易所挂牌了9家子公司股权，其中大部分是旅游大省云南省的房地产开发公司。

旅游地产不稳定的现金流和重资产投入，是华侨城甩卖资产的主因。

从2014年到2019年上半年，华侨城的现金流就不好看，仅仅只有2016年现金流是正数其余年份皆为负数。

上图中投资性现金流、经营性现金流都是负数，而筹资性现金流为正数，反映华侨城在前期项目中筹集并投入了大量资金，却迟迟无法得到回报，变卖资产就是为了止损。

越是美丽的地方越有凶险，房师将从当今市场三种主流派系细数文旅地产的那些坑。

二

文旅地产的主流三大派系，分别为主题游乐型、文旅小镇型、景点依托型。

我们先从大家最熟悉的主题乐园型开始说起，以华侨城欢乐谷为代表。

2006年，北京欢乐谷在京城东南四环的一片荒芜中横空出世，开业首月，北京欢乐谷游玩人数突破30万人次，火爆一时。作为主体公园的代表作品，如今的欢乐谷却面临着游客量下滑的烦恼。

根据华侨城2018年债券评级的数据看，七家欢乐谷中四家的游客量正在下滑。

天津欢乐谷受地理位置以及北京欢乐谷分流的影响，接待游客人数和门票收入始终相对较低；

深圳欢乐谷受50岁以上老人免费入园活动取消以及周边同类产品分流的共同影响，接待游客人数和门票收入出现下滑；

成都欢乐谷、北京欢乐谷也因外界竞争和项目本身新期建造导致接待人数门票收入双双下滑。

数据显示，2016年上海迪士尼乐园开业，上海欢乐谷同年游客量应声减少了5万人次。

2017年，虽然上海欢乐谷游客人次上涨至300万，但门票收入却与2016年保持一致，仍为3.4亿元。

上海欢乐谷配套的上海欢乐谷嘉途酒店于2018年7月开业，当年入住率仅17.24%。

没有IP是硬伤！北京欢乐谷为了引流，甚至在一个主题项目里修了7个过山车项目，但隔壁的迪士尼，仅仅只要放场烟花，就能让广场上挤满拍照的游客。

评

从行业角度来看，主题乐园型的发展困局有两点，一是一次性投入资金大，回本期较长。二是中国本土的文化IP打造能力较弱，易于受到外来大IP的冲击。到2020年，中国将成为全球最大的主题公园市场，更多强手的入局也意味着“弱肉强食”的激烈竞争态势，内忧外患是当下主题乐园型的真实写照。

三

第二大派系景点依托型，代表的项目如雅居乐清水湾大盘、万达长白山国际度假区项目。

这块业务的确有过很成功的案例，比如海南清水湾大盘，但景点大盘前期规划要求资金大，运营能力要求高，且过于依赖销售收入及政策性不可控的因素都让这项业务的风险巨大。

当年身家一百亿的雅居乐完全就是在梭哈清水湾，辉煌的销售业绩成就了雅居乐，但难以复制的大盘模式也让雅居乐折戟云南。

从2014年至今，雅居乐对于云南项目的收入情况都未披露过，600多亿的投资目前状况如何都为可知，不断爆出的丑闻和高管离任，都让雅居乐云南旅游大盘乌云重重。

雅居乐也许运营能力较差，盘子大了很可能出现问题，但强如万达，也踩过文旅地产的坑。

万达的长白山国际度假区最初规划分为南北两区，项目占地面积约18.34平方公里，万达欲将北区打造成“松抚一体化”旅游新城，建起购物中心、学校、住宅区等生活设施。南区则为国际度假区，有高档度假酒店群、滑雪场、漂流等项目。

但由于违反国家要求擅自建设两座高尔夫球场和93栋别墅，并长期违规运营，该项目已经被叫停。目前度假区的万达广场已堆起厚厚积雪，长白山北纬41度楼盘停止销售。

不少业主在房屋的玻璃上贴出了“出售”的字样，晚上路过就如经过“鬼城”一般。

更大的教训莫过于秦岭违建别墅。影响景区生态文化被叫停，这种风险是致命的，连万达都扛不住，一般房企更是落得猝死的下场。

评

当下，不少房企打着“假旅游真地产”挂羊皮卖狗肉的方式圈地，导致了房地产项目与当地生态保护相冲突，带来的生态环境破坏是不可估量的，而大量文旅鬼城也让土地资源低效使用，因此，收紧的政策面也让房企的文旅地产进军之路受阻。

四

第三大派系文旅小镇，这个类型很像网红模式，来拍照的网红多，长相也和网红一般让人傻傻分不清。不管是丽江乌镇模式的古镇、还是江南园林式的流水楼阁，看似古香古色实际同质化严重。

开发商过度的商业化，也让小镇失去了原本的韵味充满着铜臭味，游客体验感差，复游率低。房企入局文旅小镇，如果从盈利模式来看，单靠门票和商业配套创收还是待考察。

这是一份在持续加长的文旅特色小镇消失名单，每一个小镇名称的出现，都成为这股曾经汹涌澎湃浪潮中，过眼云烟一般的绝美浪花。仅仅5年时间，就从批量制造沦为批量消失。

评

文旅特色小镇的开发由于具有投资规模大、回收周期长的特点，也出现资本支撑后劲不足的表现，据艾瑞咨询统计，当前每个特色小镇的投资额至少要在50亿元左右，资金回报周期一般需要30年到50年之间，加之模式创新的缺乏，都是当下特色小镇发展的痛点。

五

综上所述，文旅地产三大派系家家都有一本难念的经。

主题乐园型依托于城市周边，近了拿不到地远了游客减少；景点依托型对于当地历史文化及自然风貌要求高且有政策性风险；特色小镇难以将地方特色与商业化相融合。

加之重资产的投入和长周期的回本，这都要求极高的运营能力和IP打造能力。强如迪士尼乐园，也仅在超级大都市落户，一般的一线城市都排不上号。

文旅地产注定只能往精品化、小而美的路线走，像住宅地产一样全国性复制扩张，不现实。

毕竟，旅游体验追求新鲜、个性化，天然就与可复制性背道而驰。

其实，房企不可能不知道文旅地产不好做。

文旅地产存在一个很吸引房企的点，既不是未来的现金流也不是IP的打造，而是土地。

虽然号称文旅地产，但无论是哪一种模式，房企的重心都放在了“地产”，而不是“文旅”。

想要圈地卖房的房企不在少数，通过文旅地产，可以让房企以创造地方收益的噱头与政府低价拿地，这对于房企们来说才是最有诱惑力的。

但自2017年起，住建部、发改委、财政部就相继发表了《关于保持和彰显特色小镇特色若干问题的通知》《关于规范主题公园建设发展的指导意见》《关于进一步加强政府和社会资本合作（PPP）示范项目规范管理的通知》，严格规范质量，剔除不规范质量低的文旅地产项目，再想动歪脑筋恐怕很难。

既要“眼前苟且”，又要“诗和远方”，只有把握住这两者的平衡，房企才能趟过文旅地产那些坑。