408家房企破产,最赚钱的房地产企业到底是怎么了?

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  人民法院网站消息,截至10月27日,宣告破产的房企已经增加到408家。监管对于违规涉房贷款不断压缩,有消息称某省联社要求严格落实房地产调控政策,房地产贷款占比高于20%的农商行,不得以任何方式新增房地产贷款。根据21世纪经济报道不完全统计,自2018以来,银保监系统已经因违规涉房,对银行开出过亿金额罚单。8月9日,中信银行因违规发放房地产开发贷款等13项违法违规行为被合计罚没2223.7万元。

  根据克尔瑞地产研究发布的报告,9月份,有95家房企的融资总额为1124.48亿元,环比上升45.3%,同比上升17.2%。很多人都在问最赚钱的房地产企业这是怎么了?

  

  其实,这件事我们应该用一分为二的方法来看:

  首先,这些房地产企业中涉及到一个非常有特色的项目地产问题。一般情况下,一家大型房地产企业如果要在一个地方开一个楼盘的话,往往会采用项目地产公司的方式,这就是在这个地方以设立子公司的形式来构建项目房地产公司,这个项目房地产公司是原公司的子公司,双方并没有直接的关联关系,因此,房地产企业等于设立了一个防火墙制度,即使这家项目地产公司出现什么问题,也不会影响总公司的运营,所以此次问题中我们需要区分有多少是项目地产公司,有多少是真正背后运营的房地产母公司。当然,从直接统计数据中我们可能难以直接判断出来,但区分的意识我们要具备。

  

  其次,最近房地产市场的洗牌正在加速。之前房地产企业呈现出非常明确的高举高打的房地产开发方式,对于房地产企业来说,做房地产几乎不需要什么技术含量,几个人有点钱,只要能够出得起土地出让金,就可以开房地产公司,就可以在房地产的发展之中获得一杯羹。但是,这种近乎无脑的模式其实已经被打破了,这是因为对于中国的房地产企业来说,随着国家“房子是用来住的,不是用来炒的”理念的贯彻实施,配合着全方位的房地产调控,房地产市场正在发生翻天覆地的变化,根据中原地产研究中心统计数据显示,9月单月全国房地产调控政策发布次数高达48次,虽然少于8月份的60次、7月份的56次,但整体看,2019年房地产调控政策的密集程度依然刷新历史纪录,1月份68次、2月份21次、3月份15次,4月份60次,5月份41次,6月份46次。如此密集的房地产调控,让那些没啥技术含量的小房地产公司近乎陷入了进退维谷的状态,在这个之后除了破产清算,其实小房地产公司几乎没有其他的路子可以走。

  

  第三,房地产融资压力的日益增加。截至10月8日,年内房企美元融资533.6亿美元,同比上涨50%,美元融资的增加背后就是中国金融去杠杆的不断深化,面对着中国房地产的全面金融调控,房地产企业的资金血脉遭到了巨大的冲击,原先不断放杠杆来支撑房地产发展的模式已经告一段落了,在这个时候对于小型房地产企业来说,本身的业务模式已经失去了辗转腾挪的空间,房地产市场的融资压力会让那些过于激进的中小型房地产企业逐渐失去了发展的动力,最终进入一个沉寂期。

  所以,当前房地产市场的问题是发展中的问题,是房地产产业逐渐深化乃至于走向成熟化的问题,在这个过程中无法适应市场环境的房企必然会被市场所淘汰,这是产业发展的大势所趋。

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