南宁楼市，病了。
一边“发冷”！市场进入横盘期。满城楼盘优惠促销、首付分期、超低起步价等充斥着整个南宁楼市。曾经的楼市旺季“金九银十”，正在充斥着房企“活下去”的哀嚎惨状。
一边发热！国家统计局发布9月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。南宁以2.1%的环比涨幅，位居70城榜首。继8月以来，南宁新房价格涨幅已连续两月领跑全国。
一边横盘，一边房价领跑。
南宁的怪诞“房事”，正在真实地上演。
NO.1
“病急乱投医”
南宁楼盘花式促销抢跑
今年下半年开始，打折、促销、抢跑便充斥着整个南宁楼市。
据大V君不完全统计，下半年南宁超30个楼盘在实行首付分期政策，还有的变相降价，送月供、送物业费等，甚至有开发商改变产品结构以图走量，促销氛围十分浓烈。
部分楼盘优惠海报
最先坐不住的是沙井、兴宁。
荣和公园里单套钜惠至高达12.5万元、新希望锦悦江南首付8万起，龙光江南院子首付分期50%等。
恒大华府洋房95折，南宁绿地城首付8万起，嘉和城依云湾组团最先实行首付20起，现在嘉和城的新品温泉小镇推出，首付低至9万起。
这批优惠楼盘最先从沙井、兴宁流出。
后来凤岭也急了！
凤岭不少开放商搞起了优惠大促，买房送月供、送物业费、送家电等。
比如，荣和集团在“十一”期间，就打出国庆购房赠7期月供7年物业费，荣和·公园大道、荣和·悦澜山等楼盘，都给到了购房者实打实的优惠，这相当于在变相降价。
一些销售不错的楼盘竟也随大潮打出了首付分期政策，保利·领秀前城10%的首款支付任何面积房源，融创·九熙府打出了首付12万起。
据调查，保利·领秀前城实际上10%首付只针对指定面积，而融创九熙府的首付12万起，实际上是首付贷，最低首付24万元可以贷首付的一半也就是12万元。
最热区域五象，也有不少楼盘陆续加入这一阵营。
印象·愉景湾，首付分期8万起；蓝光·雍锦澜湾首付分期15万起，1年免息；还有彰泰·滨江学府最高优惠43万元/套。
南宁部分首付分期楼盘（来源：克而瑞广西区域）
NO.2
房价反而领跑
整体均价达11606元/㎡
“阳光下的泡沫，是彩色的。就像被骗的我，是幸福的。”
市场横盘现象就摆在那，可惜刚需一族的“蜜月期”还没过，就被现实打了一记响亮的耳光。
10月21日，国家统计局发布9月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。南宁以2.1%的环比涨幅，位居70城榜首，又一次被推到了浪尖。
这是继8月以来，南宁新房价格涨幅已连续两月领跑全国70城。
8月、9月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数
来自克而瑞广西区域数据， 9月份南宁市商品住宅整体均价已达11606元/㎡，环比上涨0.53%，同比上涨0.79%。
9月南宁整体市场供求量也在上涨，商品住宅新增供应140.68万㎡，环比上涨14.51%，成交117.18万㎡，环比上涨43.29%。
南宁近12月普通住宅量价走势（来源：克而瑞广西区域）
简直是戏剧性的转折！
为何南宁楼市一边横盘，一边涨价？
业内人士分析认为 ，其实从今年三四月份开始，南宁就逐渐松绑新盘和新品的备案价格。不少楼盘备案价上涨1000元/平方米以上，更有的楼盘，备案价涨3000元/平方米。
由于数据备案的滞后性，到三季度才显现出来。
横盘期南宁房价的上涨，与预售证的发放也有关。9月，南宁共发了173张预售证，保利如院、万科城、华发·国宾壹号等价格较高项目等获批预售。这些都是高地价的项目，备案价高，这也是南宁房价数据上涨的重要原因。
所以，南宁房价虽然在领跑，但是市场横盘确实是真实现象。
NO.3
坚持“房住不炒”，楼市进入盘整期
楼市横盘，与房产调控不放松有很大关系。
今年7月30日，中央政治局会议召开，关于房地产特别强调“房住不炒”，并首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
限制房地产信贷扩张，相当于给楼市釜底抽薪。
今年5月起，房企融资端开始不断被收紧。连续出台的政策使得房地产信托融资、外债融资受到限制，连房地产资金违规流入房地产也在严厉打击之列。
房地产各项融资来源中，开发贷占比约为20%，信托、委托贷款等非标融资约占10%，海外融资不到5%，销售回款占40%左右。
开发商的开发贷、信托、外债融资受限，加上房地产销售下滑，就开始面临严重的“钱荒”。为了回笼资金，以价换量的促销手段也就开始出现。
往年的多次调控降息，也在今年发生了变化。
10月8日，正式出台了房贷利率新政，新上线的LPR机制对与楼市实际走的是“LPR加点”的玩法，意味着未来房贷利率不能再进行打折，只能加点上浮。这给渴望降息的购房者当头浇了一盆冷水。
而在南宁，大V君在10月份曾调查过，新利率执行后的南宁房贷利率，无论是首套还是二套，一直处于高位并呈现上升趋势。更有自媒体表示，南宁目前的房贷利率，已经位列全国首位。
这在一定程度上导致了购房者还款压力变大，间接刺激了购房者对市场的观望。
▲2017年12月-2019年，南宁主要房贷利率变化。（图片来源：扒房）
NO.4
横盘时期如何买房？
大V君给您支招
横盘期楼市促销花多眼乱。
不要被五花八门的促销手段迷乱了双眼，理清自己的需求再出手。
例如，要分清哪些是真优惠哪些是搞噱头，比如首付分期，会降低购房门槛，一定时间内给购房者减轻了上车压力。而有些房源特惠，或许只是个吸引眼球的“噱头”。
还有的楼盘推出“0”首付促销，其实是精装部分“0首付”。
目前的市场情况，对于刚需者而言，楼市横盘期可选的楼盘以及优惠多了，越来越多的开发商迫于年底资金回笼压力，会拿出实质性的优惠措施。
作为刚需，如果有符合自己需求的楼盘，价格合理还是要尽早出手，因为好房不等人。
改善性群体要根据房贷情况，合理规划自己的置业节奏。
现在，距离2019年结束只剩62天，接下来还有龙光天瀛、阳光城江山璟等高端项目陆续上市，年底预计还会有一波新推货潮。
临近年底，开发商销售任务加重不排除年底冲刺业绩，持续特惠促销走量。对于改善型群体，未来一段时间的选择性会更大，有买房需求的可以多对比，看好再出手。
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