重磅！408家房企破产,银行“涉房”违规贷款罚款过亿

房企融资陷四面楚歌。地产企业的马太效应会越来越明显，中小房企未来的资金链面临考验。人民法院网站消息，截至10月27日，宣告破产的房企已经增加到408家。这种趋势进入9月之后更加明显，房企“补血”力度加大。

根据克尔瑞地产研究发布的报告，9月份，有95家房企的融资总额为1124.48亿元，环比上升45.3%，同比上升17.2%。与此同时，监管对于违规涉房贷款不断压缩，有消息称某省联社要求严格落实房地产调控政策，房地产贷款占比高于20%的农商行，不得以任何方式新增房地产贷款。

根据21世纪经济报道不完全统计，自2018以来，银保监系统已经因违规涉房，对银行开出过亿金额罚单。8月9日，中信银行因违规发放房地产开发贷款等13项违法违规行为被合计罚没2223.7万元。

年内调控次数再创新高

融资成本也再上台阶，今年前三季度，房企债券类融资成本6.88%，较2018年全年上升了0.67个百分点。

截至10月8日，年内房企美元融资533.6亿美元，同比上涨50%，虽然各种政策收紧，但房企美元融资的数量依然刷新历史记录。9月单月，房地产企业海外美元融资37.97亿美元，相比8月的15.8亿美元，翻了一番还多。发债利率也不断攀升，10%已不再是天花板。据21世纪经济报道记者对公告的不完全统计，今年至少有三只债券的发债利率已经达到或超过15%。

而且，这种迹象可追溯到更早之前的7月12日，泰禾集团股份有限公司发布公告称，泰禾全资子公司拟发行4亿美元债券，债券票面年息15％，每半年支付一次。成本之高令业内惊讶，泰禾集团2018年净利润率为12.6%。不过这不是最高的，此前当代置业的一笔美元票据，利率达到了15.5%。

而至9月，全国房地产调控政策依然密集发布，9月单月全国房地产调控政策发布次数高达48次，虽然少于8月份的60次、7月份的56次，但整体看，2019年房地产调控政策的密集程度依然刷新历史纪录，1月份68次、2月份21次、3月份15次，4月份60次，5月份41次，6月份46次。从房地产调控的政策密集程度看，2019年前9个月合计的415次房地产调控，平均每个工作日有2次以上的房地产调控，刷新了历史纪录。

连续14个月回落

10月15日，央行发布了今年前三季度金融统计数据报告和9月社会融资规模存量统计数据报告显示，9月末，广义货币（M2）余额为195.23万亿元，同比增长8.4%，增速分别比上月末和上年同期高0.2个和0.1个百分点。在社会融资方面，9月末社会融资规模存量为219.04万亿元，同比增长10.8%。

其中，房地产领域贷款增速则连续14个月回落，9月末，人民币房地产贷款余额为43.3万亿元，同比增速为15.6%。前三季度，新增人民币房地产贷款4.6万亿元，占同期人民币新增贷款量的33.7%，与去年全年水平相比低6.2个百分点，降至24.1%。

央行认为目前是比较合理的占比。过去房地产热的时候个人购房贷款增长会非常快，占比高的时候有些城市甚至超过50%，银行贷款增量中超过一半流向房地产及购房领域。现在从全国来看，占比降至24.1%，是相对比较合理的水平。根据多年观察，25%左右的占比是比较合理的。过去几年多数情况下，这一数据都在30%以上。”

与此同时，房企一直仰仗的“金主”——银行也因为违规涉房，祭出罚单也开始多起来。

10月10日，北京银保监局公布了两张共计890万元的行政罚单。其中，兴业银行北京分行违规向房企提供融资是其被罚的主要原因；浦发银行北京分行信贷资金违规用于投资及购房以及通过信托通道发放土地储备贷款成为其被罚的主要原因。这两家银行分别被罚款600万元和290万元。10月8日，浙江银保监局披露的罚单显示，中信银行杭州分行被罚款195万元，案由包括贷款资金被挪用于购房；被挪用于房产公司经营；对公房地产开发贷款贷后检查流于形式、贷款资金被挪用于购买股权等。10月11日，平安银行义乌分行将信贷资金用于支付购房首付款被罚款50万元。

随着监管趋严，银行通过表外等渠道给房地产违规‘输血’的风险将全面增大。房企未来的资金成本和资金链会承受一定的压力，高房价可能会出现调整。不过也有银行表示，银行之所以铤而走险给房企贷款，是因为目前经济下行背景下，其他行业的不良率较高，房地产行业的贷款在目前情况下仍是优质资产，且可以承受较高的利率。从公司盈利的角度来看，银行自然愿意将贷款向房企倾斜。

银行房地产信贷风险生成因素

个人住房信贷和房地产开发贷款，是商业银行房地产贷款中的两种类型，而生成两者风险的因素也涵盖多方面内容。

1、个人住房贷款信贷风险因素

通常所说的个人住房贷款，是个人在购置房产时，利用房产价值进行抵押，以此自银行内，获取到补充购置房产的购买资金，此种购买资金便是购房者在银行中所获取到的信用贷款。此种形式的个人住房贷款，其信贷风险主要涉及到两方面内容。其一，是因贷款人的违约而生成的信用风险；其二，是受金融市场利率波动所引发的市场风险。在个人住房贷款违约风险的生成与传导机制中，风险诱发因素通常可总结成：

①还贷能力恶化：在对商业银行实施个人住房贷款行为的借款人，当由于患病、失业以及其它困难而无力偿还贷款的情况，便称之为还贷能力恶化。

②借款者道德层面风险：借款人在房价出现下行现象后，会采取“断供”方式所做出的违约行为，虽能够获取到相应的风险利益，但却会由此生成道德层面的借款者风险。

③利率浮动风险：一般情况下，房地产个人信贷的期限较长，且所涉及到的贷款数额也普遍偏高，这将导致在市场利率发生变化时，房地产抵押贷款所体现出的价值也会随之变化。同时，当利率波动较为频繁或幅度较大时，更会直接影响到个人信贷借款人的偿还能力，进而促使个人信贷的信用风险显著提升。

在以上多种风险存在时，商业银行的个人住房贷款便会由于信贷风险的生成，而影响到商业银行的贷款资金收回，并制约银行的可持续性发展。

2、房地产开发贷款风险因素

所谓房地产开发贷款，即利用房地产在建项目或土地使用权等作为带有盈利标准的资产抵押物，以此在商业银行内，获取到更为丰厚的房地产开发信贷资金。此种方式是当今房地产行业中应用最为普遍的资金筹集方式。从房地产贷款抵押物的价值角度分析，其物的价值波动要明显低于证券类的金融资产，且所得收益率也具有固定的保障。因而，在进行房地产开发贷款中，通常会选用此类抵押物向商业银行进行贷款的办理。基于此，我国现阶段的市场经济态势下，商业银行所发放的房地产开发贷款，其风险生成的关键性诱因为：

①滞销风险：受房地产价格下行风险因素的影响，房地产市场将迎来消费的低潮期，而消费的低迷也将导致房地产开发贷款中抵押物生成滞销风险。一旦滞销风险生成，则会致使房地产滞销的现象不断扩大，进而导致房地产开发商在资金方面的压力显著提升，偿还能力降低。由此便会导致银行信贷风险的生成与激增。

②建设风险：当房地产企业在自身运营及发展过程中，出现资金链断裂、工程建造成本超出预期、以及其他不可抗力等因素，都将导致房地产项目出现停工甚至烂尾现象。由此也导致抵押物价值的降低，从而使商业银行的信贷出现损失的情况。

③道德风险：当房地产企业获取银行房地产开发贷款时，若其本质性不良，并采取不正常的骗贷手段，来达到获取贷款的目的，便会导致商业银行在房地产开发贷款上出现道德风险。

以上风险也表明：对于贷款数额巨大的房地产开发贷款，若有坏账生成，则会造成商业银行的资金危机和信贷风险。由此也表明银行对房地产信贷实施良好的风险控制措施，具有极大的应用价值与现实意义。