中国二三线城市房价还会再涨吗？

10月23日，中国社科院财经战略研究院发布了《中国住房市场发展月度分析报告》。报告显示，经济增长速度下滑将影响住房市场发展，预计2019年底前住房市场总体稳中趋降，一线城市房价可能延续下跌态势，二三线城市房价下跌与上涨并存。

现在离开2019年底前也就只有二个月的时间，社科院的报告并不是在预测未来二三线城市的房价，而是就目前房价走势给出了真实结果。此外，从反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示，2019年核心城市住房租金跌速加快，租金市场景气度明显比上年低。总体来看，二手房市场成交低迷，一手房市场开始转凉，租房市场出现降价。

导致近年来，二三线城市房价上涨的原因有三个：一是，一些二三线城市搞人才引进，降低人才落户的门槛。有的城市甚至是大学毕业生都可以落户购房，这无疑是鼓励了炒房资金进入，从而推高了当地的房价。二是，棚改货币化安置，多数二三线城市都有棚户区改造，本来是准备用实物安置，但由于一些地方要去除商品房库存，就只能通过货币进行安置，让拆迁户到周边去买房。虽然，商品房库存风险给去除了，但二三线城市房价也被吹大了。

三是，本轮房价上涨是从2015年开始，由深圳、上海等一线城市领头，带动二三线城市房价上涨，后来到了2016年7月国家出台了房地产调控政策，于是一线城市严格执行房地产调控，使得炒房者只能把目光移向二三线城市。因为，当时二三线城市房价处于低位，而且房地产调控政策执行得也并不是很严格。大量资金流向二三线城市，房价怎可能不涨。

对此，我们认为，未来一二线城市房价都会出现缓慢下跌，就是短期内要保证避免房地产发生大起大落，发生系统性金融风险，而对于三线及以下城市，由于短期上涨过快，大涨之后，必然会出现大跌。那么，中国的二三线城市房价还会涨吗？

首先，国内经济呈现下行趋势，生意越来越不好做，很多生意人只能抛售房产，来偿还债务。于是大量房产拥向二手房市场，改变了房地产供需失衡的局面，也改变了购房者的预期，就是越有大量房源抛了来，越保持观望态势。所以，经济下行，百业不兴，是房价下降前征兆。

再者，房地产调控将会一直执行下去，各地房价再难上涨。今年7月底，中央高层会议就提出”房子是用来住人的，不是用来投机炒作”的理念。各地方也纷纷响应，并且因城施策，展开了分类调控。即使未来调控机制结束，也会迎来房地产长效机制，所以，在全国房地产调控的形势下，房价再上涨是不太可能的。二三线城市房价未来只有一种下跌的结果。

再次，中国80%的城市家庭在银行有房贷，而在中国家庭中有77%的资产是房地产，只有23%的资产才是金融资产。这也説明了近年来，国内居民加杠杆用于是了极致，再也没能力继续大加杠杆，未来国内房价的上行空间已经不大，但金融风险却在不断上升。

最后，本轮房地产上涨已经持续了四年之久，期间没有经历过像样的回调，目前疲态尽显。而房价不可能无休止涨下去，总要有一个休息调整的过程。目前，无论是一线城市，还是二三线城市，房地产已经趋于饱和，要买的人早就买了，而且很多家庭有三四套房产，但是买不起房的家庭想买房但没钱购买。

未来二三线城市房价会不会继续大涨？我们认为二线城市房价会稳中有降，而三线城市房价将会出现较大幅度的回调。这主要是国内经济下行、房地产调控持续、中国居民杠杆用到了极限，房价已经有调整的需求。未来二三线城市房价将去杠杆化、投机化，逐步与当地居民收入挂钩，这就需要一个理性的房价回归的过程。