作者：听三哥说
1
海南省是真的急眼了。
上周才刚刚以三亚为突破口，缩短了需要缴纳个税和社保的时间。
从而放松了全省内的楼市限购。
海南的这个操作，已经独领风骚，领先于全国了。
别的地方都是一个城市一个城市的单独放松，海南是全省范围内放松。
即使这样，海南可能还是觉得不够带劲。
于是在距离20号放松限购的新政，不到一周的时间里，海南再次玩了一把大的。
10月24号，海南省突然宣布，彻底放开落户限制。
全面落户的放开，意味着海南的户口基本上属于全开放状态。
包括三亚，海口等等海南的核心城市户口，不再有什么学历，年龄等等门槛。
只要你有居住证，参加社保，都可以来海南落户。
这次海南的放开落户，可以说把一切的买房门槛，基本上全部扫荡殆尽。
海南向购房者，张开了久违的双臂。
欢迎来买房。
海南省在这么短的时间里，连续发出力度这么大的两个政策。
不管发出政策的出发点和理由如何。
最终目标只有一个，就是利好海南楼市，重新拥抱房地产。
海南省能这样做，客观的讲，确实有点“迫不得已”的味道
2019年前3个季度，海南房产销售面积出现了断崖式下跌。
销售面积和金额同比下降了将近50%！
而就在海南宣布完全放开落户限制政策的前一天。
海南省统计局公布了2019年前3个季度的经济统计数据。
房地产方面的数据，可以说是惨不忍睹。
前3个季度，海南省房地产投资猛踩刹车，投资同比下降高达28%，而房屋销售额只有区区的928亿元，竟然同比下降了44.6%。
这一切的数据背后，就是GDP的迅速下滑。
海南省统计局的数据显示，海南省上半年的GDP增速为5.3%。
这个数据基本已经沦为全国垫底了，仅仅是在黑龙江，吉林和天津之上。
这对于海南省来说，是无法忍受和回避的问题、
海南自从2018年4月被宣布建设成自由港和全岛自贸区后。
最迫切的一个问题就是，需要大量的资金来投入到建设中去。
资金的来源在哪？
一般来讲，大量基建工程的上马，最主要的融资渠道为两个。
一个地方政府发行债券，一个城投公司的各种融资。
问题是，不管是债券还是融资，这一切的借贷行为，必须建立在有抵押物的基础上。
而最优质的抵押物，就是地方政府手里的土地。
但如果房地产市场一直遇冷，那么这影响的就不单单只是开发商的资金周转问题。
房地产开发投资减缓，房产销售去化速度变慢，更会直接影响到地方政府手里土地的价值。
而土地又是最优质的抵押物，地方政府融资最有利的本钱。
所以这种情况海南省绝对不会允许出现。
因为发展，从来都不是张口就来，发展也不是仅仅展现在图纸上。
发展，需要真金白银的大量资金。
想要付出行动，大量的资金投入是必然的，发债融资，地方政府必须大量举债建设，但这需要有一个前提，那就是必须有一个健康的土地市场才可以。
健康的土地，有价值的土地，才只好的土地。
如果你这个地方的土地，开发商都不愿意投资建设了？请问谁还敢用来抵押呢？
想把房地产一脚踢开，想彻底告别土地财政，现阶段来说，对于地方政府来说，还是很难。
房价的上涨与下降，除了市场的正常供需关系之外，更多的是类似于这样深层次的原因，影响着房价的起伏。
2
土地的魔力，不光是影响着海南一个省。
土地，可以说是地方上发展最重要的资金来源。
因为土地既可以出让直接得到土地出让金，又可以作为优质抵押物换取大量贷款和融资。
这简直是城市发展路上发动机一样的存在。
只要是想继续发展和扩大的城市，谁也离不开它。
从数据就可以看的出来。
2019年以来，虽然房地产市场一直坚持“房住不炒”的总方针，但是土地市场的热度，却并没有减弱过。
2019年至今，全国50个被统计的城市，合计土地出让金收入已经达到了3.33万亿。
这个数字同比增长了18%。
对，即使在坚持房住不炒，并且开发商融资被一再限制的前提下，土地出让金却依然还在上涨。
而被统计的这50个城市中，有9个城市的土地出让金收入就超过了千亿。
杭州市(2383亿元)，苏州市(1431亿元)、上海市(1407亿元)、武汉市(1396亿元)、北京市(1331亿元)、南京市(1298亿元)，天津市(1217亿元)，宁波市(1193亿元)以及重庆市(1154亿元)
第一名很熟悉。
杭州。
杭州目前为止已经获得土地出让金2383亿元。
而在2017年，杭州全年土地出让金达到了2190亿元，排名第二，紧跟北京之后。
到了2018年，杭州再次创出新的记录，全年土地出让金上升到2443亿元，力压上海和北京，位居全国第一。
看目前杭州的势头，不仅能继续保持2019年全国土地出让金第一名的头衔，而且大概率还能超过去年的成绩。
一个城市大量的土地出让，如果不保持一个非常充裕的人口流入来互相抵消的话，那么楼市出现局部横盘和滞销，只是时间问题。
要知道，这些出让的土地，最终会变成一栋栋高楼推向市场。
即便杭州在人口流入这方面，近两年一直做的不错，但是还是无法抵消大量的土地出让带来的后果。
3
万科在杭州的盘先是遇到了这个情况。
开盘放出的房源，直到公证处公证的时候，还没收到一个购房家庭的意向登记。
零登记。
出现这样的情况，不止万科一家
这个位于杭州萧山区的一个楼盘也遇到了同样的情况。
开盘直接出现了流摇，而后在销售情况极度不理想的情况下，楼盘直接打出了交2万抵20万的营销口号。
降价了18万。
截止10月21号，杭州10月入市的楼盘一共拿到了67张预售证。
其中23个楼盘，就出现了流摇事件。
比例已经超过了三分之一。
而10月份接下来的时间内，入市的新房数量将会继续增多。
甚至会超过8月份的10422套，达到今年的一个新的高度。
新房大量涌入市场后，与之而来的就是，杭州二手房市场的出现了大面积不同程度的降价。
杭州新盘的降价，会出现一定程度的继续蔓延，更多的非核心区域和非性价比项目，会打出降价牌。
而新房市场这样的发展，会对杭州二手房市场造成较大的影响。
尤其是这些和降价打折的新盘，处于同一片区的二手房，则会受到第一波冲击。
这个冲击就像爆炸产生的冲击波一样，距离降价楼盘越近的二手房，受到的伤害越大。
所以，不管在任何城市，如果你打算出售的二手房周围，已经出现了新盘降价，并且数量在增多的时候。
那你就要小心了。
新房降价，对二手房挂牌数量已经接近10万套的杭州来说，这不是一个好现象。
那是不是所有楼盘都会在这样的情况下降价呢？
不是。
杭州还能保持热度，并且受人追捧的，学区房就占据了大部分。
杭州一些带有名校学区房属性的房产，并没有受到新房降价和市场横盘的影响。
像杭州的文海实验小学周边的房产，保利东湾，景冉佳园等等，都还能保持一个不错的价格，顺利挂牌出售。
这也从一个侧面，证实了一点。
房子的价值，大部分并不在房屋的本身。
而是在房子所在位置可以享受到的社会资源上。
学区房，就是教育资源和房子进行了捆绑，这份捆绑就像为房子购买了一份保险。
当市场横盘或者新房出现一定降价的时候，这份保险，可以让房子有了更好的抵抗风险的能力。
这不是杭州独有，任何有城市的房子，基本都可以遵守这个规律。
这一点很像我们常说的一句话，艺多不压身。
这句话用在房子也是一样。
4
一个房子占有的配套资源越多，房子的价值则越高，抗风险能力也越强。
海南省彻底放开落户，选择重新拥抱楼市。
杭州市疯狂出让土地，誓要把“卖地”进行到底。
种种现象表明，要彻底和房地产说拜拜，还为时过早。
中国的房地产已经和金融结合的太紧密
金融系统内的大部分抵押物都是土地和房产。
如果金融系统慢慢的和土地以及房产脱离开这种过分紧密的关系，那么房价真正的健康的运行，甚至较大程度的下行，才有可能出现
但如果操之过急，过快的强行分离两者，那只会出现鲜血淋淋的伤口。
显然，这是不被国家所允许的。
于是大多数人能做的只有，择机上车，或者继续陪跑。
毕竟我们能选择的，也只有这么多。
本文原创作者：听三哥说
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