46轮现场竞价，溢价25%成交，面前坡棚改地为何这么“抢手”？

28日，此前延期的海口面前坡39.49亩棚改用地以2.37亿成交，溢价25.16%。两家竞买单位分别是：山西建发和海南三建，经过46轮现场竞价，该地块最终被山西建发竞得，如此激烈的竞拍场景在今年海口波澜不惊的土地市场中实属罕见。

意料之外的延期

早在10月23日，海口计划出让包括这块面片坡棚改用地在内的三宗用地，在前两块地拍出之后，拍卖会场陷入了20分钟的沉寂，第三块39.49亩的面前坡棚改用地没有按原计划拍卖，而是提前没有公告的情况下，现场决定延期。

随后，10月24日海口市国土资源局随即在海南日报发布公告，在其他挂牌出让条件不变的情况下，对竞买人要求作出修改。对比此前挂牌公告显示的竞买人要求来看，新公告的竞买人要求有所降低。删去了原有竞买人要求中的第三条：“竞买人（或其控股公司）经信用评级机构认定的主体长期信用等级不低于AAA，主体信用评级结果以中国人民银行官方网站公布的信用评估机构及穆迪、标普、惠誉出具的主体信用评级结果为准”。

△新发布公告降低竞买人要求

△土地挂牌公告中竞买人要求

如今来看，拍卖延期和竞买要求降低似乎是为了引入新的竞买人。在23日的拍卖中，山西建发是到场的，而且成功拍下了一宗坡博坡巷7.81亩棚改用地，本以为可以顺势拿下的面前坡棚改用地，却被现场通知延期。

旗鼓相当的对手

山西建发是山西省国资委下属企业，也是一个不折不扣的棚改爱好者，相比于海南三建对面前坡的钟爱，山西建发则广泛在海口各个棚改区域拿地。去年11月山西建发曾以3.9亿拍下国兴大道北侧下洋瓦灶51.67亩棚改用地，楼面价2120元/㎡，溢价率227%，今年8月山西建发在此区域仍有拿地，而几天前刚拿下的坡博坡巷7.81亩棚改用地，则体现出这家公司“大小通吃，来者不拒”的拿地特点。

而海南三建似乎对面前坡情有独钟，早在去年年底，海南三建力压中国交通建设等三家企业，以4.6亿拿下4宗共计67.2亩面前坡棚改用地，平均溢价率147%。

溢价率可观的面前坡

早在2017年末，海口市规划局通过的《海口市面前坡片区棚改策划及规划修改方案》显示：海口市面前坡棚户区改造片区位于龙昆南路西侧，属于《海口市金牛岭片区控制性详细规划》范围。规划区东依龙昆南路、南至龙发路、西靠南沙路、北临海秀快速路，面积52.28公顷(784.19亩)位于海口城市中心组团。

一直以来，海口面前坡棚改地动辄100%以上的溢价率就力压海口其他棚改区域，今年7月红星美凯龙拿下该区域26.9亩大型商业地块打造龙昆南商业中心，区域价值不断升级。值得注意的是，本次出让地块中的商业回购部分较之前有所上浮。