稳做福冈包租婆：租金回报率碾压东京

近年来国内投资现况令人堪忧，似乎每种投资方式的收益都不尽如人意。实际上传统的房地产投资也还是一个不错的选择，因为不论怎样，最后还是会有一处不动产供投资者作为后备之选，更何况只要选好了地区和地段，就不愁没有租户和收入，相对于理财产品来说更为划算。

目前国内整体房价都处于一个上涨的趋势，一线城市的房价让人望而却步，就算是十八线城市有的也能达到1万元/平，房产投资回报的主要来源在于日后的出租回报率，而国内整体的租售比偏低，很难在一个合理的时间范围内收回成本并获得收益。因此很多投资者将目光投向了海外地产。

日本地产业在战后顺利恢复经济后呈一个稳步上升的趋势，特别是经历过泡沫破碎后的阵痛之后，更是痛定思痛，完善了房产市场的法律法规，再加上日元是全球有名的避险货币，选择日本在某种程度上也是选择了放心和稳定，为您合理的资产配置打下比较坚稳的基础。

（日本近十年的房价趋势）

那么日本投资的方向除了我们耳熟能详的“京阪神”还有哪些城市可供选择呢？他们的租售比和首都东京相比有什么优势和劣势呢？

东京

作为日本的首都，东京房产市场极度成熟，很多房屋的售价和出租价格都在严格的市场管理之下。房价方面，东京的房价趋于稳定，这和他们稳定的社会和全球前五经济体的关系密不可分。从60年代泡沫破裂以来，东京作为日本首都走在日本恢复经济的最前列，直接的体现是东京的房屋存量在稳步上升。

（东京房屋存量和其他三个城市的对比）

和房屋数量一起上涨的还有东京的房价。由于日本人多地少的缘故，东京中心地区房屋价格可以说是寸土寸金，大东京地区出售的新公寓的平均价格在2018年达到创纪录水平，开发商大幅增加了价格在1亿日元以上的高档公寓的供应。

根据房地产经济研究所最近发布的报告，2018年在东京都会区发售的新建公寓的平均价格跃升至每年5,908万日元（53.5万美元）同比增长7.6％。

创纪录的平均售价在1990年定为6123万日元。但是，与泡沫时期不同，价格大幅上涨主要集中在东京中部地区和主要火车枢纽附近的重建项目。去年，大东京地区有35,898套新公寓要出售，同比略增0.4％，是四年来的首次增长。

（东京房屋租金和价格线型图）

08年金融危机后，东京房屋租金在经济恢复稳定的道路上也有了小幅度的提升。那么东京房价和租金的比例是什么水平呢？日本以其社会稳定的优势稳住了租售比。在亚洲国家和地区中，日本的租售比处于一个中等偏上水平。

（日本整体租售比在亚洲的情况）

通过上面的数据分析可以看出，东京的房屋价格和出租回报处于一个较低的水平。特别是东京的中心地区，100万人民币的房产可能只是一间仅仅3平米的公寓，而房屋租金则远低于每月的还贷金额。

福冈

初闻福冈，或许会有点陌生。福冈是日本九州的核心城市，市内的博多港是神户港以西唯一既与北美及欧洲等地区有货柜运输航路，又能与东亚接轨的国际贸易港，同时这里也是重要的亚洲航空港。虽然知名度不如“京阪神”，但最近在小众旅游的驱使下很多游客也发现了福冈的美。

福冈的房屋价格浮动和日本整体的房价呈正相关，近年来也呈上涨趋势，例如2018年，福冈的平均土地价格约为每平方米12.27万日元，而2017约为每平方米11.31万日元。在房屋价格上涨的同时，福冈的整体房价处于整个日本的下位区域。

（福冈房价处于日本房价的低位）

在房价处于一个低位价格的时候，福冈的房屋租金在整个日本则处于中上的范围，这主要在于福冈政府的开放态度。与东京和大阪不同，福冈确实具有两全其美的好处，由于外国投资的涌入，福冈是一个生活质量，人口增长和经济活动相近的发达的一线城市，但同时却享有与东京和大阪相比，生活成本相对较低，尤其是在住宅和商业替代品的价格较低的优势，福冈政府也大力主张自主创业，这就吸引了不少首都圈的年轻群体，有了这一租房大军的支持，福冈的租赁市场处于一个欣欣向荣的阶段。

（福冈的年轻群体位于日本前列）

那么福冈的租售比如何呢？以海星hi寓为例，使用面积为16.5㎡的公寓，总价为15万人民币，带租约的情况下每月租金1170元，租售比为1：128，国际标准通常为1:200到1:300。比值越高，说明房屋的投资价值越大，福冈正是处于一个适宜投资的区域。

在房产投资之前，考察该地区的租售比是很重要的一件事情，也算是一个投资导向。如果投资者不以自住为目的，投资日本的话不妨考虑福冈这个日本新兴城市。总价略低的它是初学者投资第一步的好选择。