众望所归？——取消商品房预售制度，你认为能得到什么实惠

最近，取消商品房预售制度再度成为热门话题，绝大多数网友持赞成、欢迎的态度。

这其实很好理解，毕竟对于百姓而言，期房只是纸上的大饼，看不见摸不着。房没拿到，一大笔钱却已付了，贷款利息开始每月交上了，在拿到房前难免有点心慌胆颤，因为所有开发过程中的风险（比如烂尾）已经全部转嫁到了买房者身上。就算拿到了房，房子的质量、结构、面积是否和之前的大饼完全一致，还不好说。当不一致的情况出现了，作为弱势的一方，很多时候也只能捏着鼻子承受，打官司是一种耗时耗力的方式，且未必能得到你所期待的结果，即便胜诉，你再重新买房，彼时的房价已爬了一个台阶，而且你能选择的几乎也还是期房，又是一个不安的轮回。

什么是期房？一个买过房的人都不陌生的词汇，它与现房相对应，是指仍在建设过程中、尚不能交付使用的房屋。房地产商取得商品房预售许可证后，就可以通过与买房者签订预售合同的方式进行房产销售了。一般来说，从签订合同到拿房，需要1年~3年的时间。期房是伴随商品房预售制度的确定产生的。

纸上的大饼

商品房预售制度的来历，及在历史进程中的积极意义商品房预售制度，引进于香港，为霍英东所创。在香港，期房被称为“楼花”，有人从事倒卖楼花的活，从中赚取差价，称为“炒楼花”。“楼花”制度引进大陆后，基本就是现在的商品房预售制度。1994年，《中华人民共和国城市房地产管理法》颁布，明确规定商品房开发达到一定条件后可以预售，自1995年实施以来，商品房预售制度为房地产市场发展发挥了积极作用。

一直以来，我国城镇住房供应不足，特别是改革开放后，城镇化进程拉开序幕，大量农村人口进城，住房需求更显紧迫，加快建设、增加供应是客观需求。但刚刚起步的房地产业资金紧缺，房地产公司自有资金比例极低（10%），而且早期房地产业不被允许上市，融资道路被堵死。那么除了从银行贷款外，房产公司的资金来源十分单一，而商品房预售制度的建立引来一股活水。可以说，房地产业之前的蓬勃发展，商品房预售制度起到了至关重要的作用，为中国房地产企业的成长和城镇住房的供应增加做出了历史性的贡献。

商品房预售制度对购房者的不利之处。预付款等于提前借给开发商使用，开发商还不一定能保证交付给你满意的房屋。对于开发商，预售制度可以说是完全的利好，而对于购房者，就无好处可言了。

有一种观点，认为预售房价格有折扣优惠，选择空间大，对购房者也是有好处的。其实不然，现实中的折扣非常小，我记得2010年首次购房时，提前15天预定，每天减免300元，共减免4500元；开盘后97折优惠，房价5100元，4500/（5100*117平）=0.75%，3% 0.75%=3.75%，优惠还不到4%，而将近60万的房款早早给了开发商，用于开发，拿房时已是1年半以后，这部分钱放在银行能有很可观的利息；同时房子还没见到，就开始要每月还月供了。至于选择空间大，就是开发的楼盘较多而已，对于一般人能有房就可以了，谈选择，其实没得选择。如此看来，预售房对购房者并没有什么实惠可言。

开发商靠着预售得到的房款，资金问题得到解决，开始滚动开发，钱已到手，还会不会用心保证房子的质量可想而知，面积、户型、结构能不能和预售承诺的一致也是未知的，同时能不能按期交房也是未知数，现实中也存在延期交房的情况，更可怕的是开发商资金链断裂导致楼盘烂尾，或开发商携款潜逃，更是会对购房者造成无法承受的损失。也就是说，预售制度将楼盘开发的风险转嫁给了购房者，这显然是不合理的。

开发商承担着极小的风险，却有着很高的收益，同时他们还会通过种种策略推高房价，以获得更多的利润，能不让人心寒？

取消商品房预售制度，一定就好吗？浅析利与弊。利——取消了预售，那市场上只有现房可买可卖。现房都是看得见摸得着的，可以直观的选择，可以即买即住，并能立即取得产权证，没有任何后顾之忧。这一点可以参照二手房，二手房就是现房的一种，周边配套都已相对成熟，交通、学校、商场基本齐全，无论是自住还是投资，买了都是妥妥的放心。

弊——现房销售，对于房地产开发商是一个巨大的资金考验。虽然现在房地产开发商的融资渠道也大为拓宽，有银行贷款、股票融资、债券融资、信托融资等等，银行贷款相比以前也大为容易，经过十几年的发展积累，自有资金比例也有显著提升，但购房者的预付款是很大一款资金，一般可以占到开发资金总量的30%~40%，如此大的资金回笼量，一旦路被封死，结果不难想象。实力较弱的中小开发商缺乏支持现房开发的资金实力，将被迫退出市场，届时房地产市场将被较少的房地产巨头们所垄断，形成寡头垄断市场，消费者将失去本来就不大的房价定价影响力。同时由于参与竞争的开发企业的大幅减少，市场上的房源供应也会急剧减少，供需进一步失衡，房价将不可避免的短期狂涨，这并不是我们所期望的结果，明显与国家调控房地产泡沫的目标背道而驰。

利弊之间，还需谨慎地论证推敲，从发达的大城市试点推进比较好。

那么，大家对取消商品房预售制度持什么态度呢？

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（原创文章）