星沙国泰·九龙湾星光荟商业中心外街商铺租金分析

一、项目位置及周边情况

国泰·九龙湾位于滨湖东路、特立东路与东三路的交界处，北面为星沙松雅湖湿地公园，西面是松雅湖足球场，南面有两所学校--松雅湖中学和松雅湖第二小学，东南方向是长沙松雅湖吾悦广场和恒大翡翠华庭。

距项目最近的公交站是国泰九龙湾公交站。在1km范围内有一个商业网点--长沙松雅湖吾悦广场。2km范围内有四个商业网点--未来漫城、世景国际广场、万象汇和卜蜂莲花。

二、项目整体情况

国泰九龙湾位于湖南长沙县星沙板块，地属开发区—长沙经济技术开发区，总占地面积约122亩，总建筑面积约36万㎡。总计9栋，总户数约2473户，同时项目规划有约2.2万平方米的景观园林，停车位2266个。楼盘售价高于星沙住宅平均价格，说明小区消费力较高。

国泰九龙湾的商业分布在小区西面（东三路）与南面（特立路）。小区北边与东边没有商业。为了便于分析，将该项目的商业分成3个部分，如上图所示。图中A区为东三路与特立路交汇处拐角位置的星光荟商业中心，B区为东三路沿街商铺，C区为特立路沿街商铺。

星光荟商业中心为最后一期交付的商业，其余大部分已经开业。

三、A区星光荟商业现状

A区位于特立路与东三路交汇处的拐角位置，展示性较好，名字叫做星光荟商业中心。一二楼为商业，楼上为公寓。一楼外街有二十几个商铺，内街有十几个商铺。外街单个商铺面积以40-60平米居多，少量在80-90平米之间，总面积在1000-2000㎡，整体体量很小。

二楼是教育培训机构，已经营业，租金约为90元/㎡·月。

内街商铺每平米售价约2-3万元。一般情况下，这种分散销售，却没有统一经营管理的内街商铺不确定性较大，这里对内街不做分析。外街商铺每平米的售价在5万元左右，因为国泰九龙湾在星沙的位置较好，商铺售价较高，所以外街投资者对租金的期望较高。目前，紧邻公寓入口的一个商铺，面积为45㎡，出租给美宜佳超市，月租金1.3万元，单价为 288元/㎡·月。这个价格也进一步拉高了外街投资者对租金的期望。那么，外街的租金到底定多少合适呢？

四、星光荟商业定位

首先要从项目的商业定位说起，国泰九龙湾之前的商业已经成型，主要以便利型消费为主，也就是小区的商业配套。国泰星光荟将来又将成为一个什么类型的商业呢？

本项目的南边，一路之隔，就是星沙吾悦广场，商业面积为18万㎡，目前是星沙商业面积最大的家庭式购物中心，吃喝玩乐俱全。除此之外，在该项目的周边还有多个商业中心。西北方向的未来漫城，商业面积为5万㎡，业态主打休闲娱乐品牌，属于高端消费场所，距离约1140米。西南面的万象汇商业面积为6万㎡，同吾悦广场一样也属于家庭式购物中心，面积比吾悦广场小，距离约1300米。南面的世景国际已整租给天虹，预计明年开业，商业形式也是属于家庭式购物中心，距离约1130米。

与这些商业中心相比，星光荟无论是规模上，还是产品设计上，都毫无竞争力。因此，除了满足本小区的住户之外，很难吸引更远地方的人来消费，商圈辐射范围很小。所以，星光荟的商业主要面向消费群体为小区住户、以及特立路对面学校的师生，它的定位属于小区配套，用来满足本小区便利性消费需求为主。

五、B区商铺租金水平与经营状况

小区主大门（西门）

B区：位于东三路沿街，商业分为内外两条街，整体商铺租金大约在80-130元/㎡·月。内部有一条贯通南北的长约为200m的内街，如上是实景照片。西门为小区主出入门，内街的商铺租金大约在100-120元/㎡·月左右。

内街街景（橙色区域为转让商铺）

内街经营状况不稳定，共有6家商铺在转让，占比高达35％，经营行业为餐饮、便利店、以及零散教育和福利彩票。

2019年3月该区域商铺租金转让案例，面积为52㎡的商铺，租金为6200元/月（具体详情见上图）。

2019年7月该区域商铺租金转让案例，面积为52㎡的商铺，租金为6000元/月（具体详情见上图）。

主大门往南沿街

B区一楼临街商铺经营较为稳定，租金价格在110-130元/㎡左右，经营状况较为稳定，主要商家类型有便利店、蔬菜生鲜、烟酒、粉面快餐；二楼处于空置状态。

2019年8月该区域商铺租金转让案例，面积为88㎡的商铺，租金为1.1万元/月（具体详情见上图）。

2019年9月该区域商铺租金转让案例，面积为70㎡的商铺，租金为6000元/月（具体详情见上图）。

六、C区商铺租金水平与经营状况

C区：位于特立东路一楼沿街商铺，与小区主入口连接紧密，整体经营状况比较稳定，主要经营商家以粉面快餐、洗衣店、花店、便利店、文具店等生活便利业态为主。

特立路以东商业街

C区对面是松雅湖第二小学，此道路商业以社区配套为主，租金约为100-150元/㎡·月左右。

2018年10月该区域商铺租金转让案例，面积为64㎡的商铺，租金为1万元/月（具体详情见上图）。

2019年7月该区域商铺租金转让案例，面积为105㎡的商铺，租金为1.35万元/月（具体详情见上图）。

七、星光荟商铺租金定价

星光荟在特立路于东三路交汇的拐角，展示性强，而且楼上公寓的户数较多，未来公寓入住后人口密度大，因此星光荟外街商业的租金将来会比本项目其它区域外街的租金高出20%-30%。本项目B区与C区外街租金在100-150元/㎡·月为主，个别的达到170元/㎡·月。所以A区的租金会在150-200元/㎡·月为主。像美宜佳这种位置特别好，很多商家争夺的，只是特例，不能代表整体水平。

八、总结

国泰九龙湾的商业主要以便利型消费为主，星光荟的商业主要面向消费群体为小区住户、以及特立路对面学校的师生，它的定位属于小区配套，用来满足本小区便利性消费需求为主。由于星光荟的位置与环境的因素，星光荟的租金定价将来会比本项目其它区域外街的租金高出20%-30%。本项目B区与C区外街租金在100-150元/㎡·月为主，个别的达到170元/㎡·月。所以A区的租金会在150-200元/㎡·月为主。

如您有类似的投资问题，可以联系我们；您买门面拿不定主意，可以咨询我们！

铺好选维护商铺投资者利益，为投资买铺提供专业服务的网络平台。秉承独立、公正的服务理念，为买铺用户提供市场分析、投资咨询、商铺评估、行业资讯等专业服务，降低商铺投资风险，提高商铺投资回报。商铺不好选，就找铺好选！