新规下,房贷该“提前”还清吗?10月起选择变了,专家:真不建议

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  新规下,房贷该“提前”还清吗?10月起选择变了,专家:真的不建议。

  最近一段时间,房地产市场都充斥着央行的贷款利率新规定信息。根据央行新规,从10月8日开始,个人购房的按揭贷款利率发生新的变化,不再以原来的央行基准利率为准,而是以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成,备受购房者关注的焦点不在于今后该不该买房的问题,而在于银行按揭贷款利率新旧替换之后,买房成本是否会出现较大的变化。

  首先我们回顾下央行这次房贷利率替换的基本规定,央行规定,从2019年10月8日后,新发放的买房商贷利率,要求以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(以下简称:LPR利率)为基准加点确定;二套商业性购房按揭贷款利率不能低于相应期限LPR加60个基点的标准;一般商业购房贷款性质的不能低于LPR加60个基点。公积金贷款的利率暂时没有做出调整。

  

  新规下的贷款利率需要因城市不同而不同,各省市应该根据因城施策的基本原则确定利率指导标准,然后各大银行在此基础上做出符合市场需求的利率标准。银行业金融机构应根据加点下限合理确定每笔贷款的具体加点数值。

  新的房贷利率执行,已经过去很多天,具体利率到底是高了还是低了呢?

  根据易居研究院对全国的14个主要典型城市进行的房贷利率测算,这14个城市包括了:4个老牌一线城市,北京、上海、广州和深圳;7个主要典型的二线城市,杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆、海口;还有3个具有代表性的三四线城市,分别是无锡、珠海、佛山。

  以上具有代表性的14个城市在执行LPR贷款利率切换后,利率都出现了稍有增加的情况,如果拿按揭贷款本金100万来测算,按照首套房来说,新利率之后的月供金额比以前的旧房贷利率表增加了接近6元,二套房增加的比首套房较多,月供额度增加大约15元。从各个城市结构来看,上述的几个二线城市的房贷负担可能有所加大,而三四线城市的月供额度基本上没有太明显的变化,有的城市甚至出现了减负的情况。

  央行利率新规下,该不该“提前”还房贷?专家:2种关系,事实已摆明,一起看看。

  看待贷款该不该提前还清的问题,首先需要弄清楚在新的贷款利率规定下,个人购房者该如何恰当选择贷款利率问题,要搞清楚2种关系:第一种关系是新旧贷款利率到底是上涨了还是下降了,这一点在上边已经说过了,就不再赘述。接下来弄清楚第二种关系,新的利率规定下,按揭贷款该如何确定利率。

  

  根据这一次的规定,个人购房者在办理按揭贷款时,需要与贷款银行协商确定贷款贷款方式,在10月起以后的按揭贷款选择中,个人购房者利率有2种选择方式,第一种是固定利率,也就是在贷款周期内,利率固定不变直到还款全部结束为止;第二种是浮动利率,利率每一年都会根据市场LPR变化而变化一次。

  根据红星新闻报道,据银行的介绍,在浮动利率情况下,如果市场上的LPR发生变化,对于签订了浮动按揭贷款利率的购房者来说,每年的实际执行贷款利率也会跟着市场浮动变化,这就意味着,购房者每一年的月供金额也会发生相应变化(可能变高、也可能变低)。也就是说,如果你2020年的月供是1500元,有可能因为利率浮动2021年的月供变到了1560元,2022年的月供又变成了1490元。这都是存在可能性的。

  对于按揭贷款提前还问题,专家这样建议的:就算有钱,也不建议提前还款,这一观点在如今的房地产行业普遍支持,听说了房地产专家的劝告,相信很多人会觉得有道理,为啥各类房地产专家都纷纷说“不建议提前还房贷”呢?楼市指闻总结了各种支持观点,主要梳理为以下2点:

  1、按揭贷款买房一直是国家对刚需购房者的极大支持,利率本来就很低,普通人能带到这样低利率的款项机会不多,要珍惜。在房地产市场,办理按揭贷款的人基本上都属于刚需人群,特别是首套房的贷款利率很低,现在基本维持在4.9的水平,也属于最近几十年来较低水平。如果把钱放在自己手上,现在的理财渠道越来越多,只要稍微懂点理财知识,收益基本上会高于4.9水平,所以专家说,放在自己手上更划算,不建议提前还房贷。

  

  2、根据我国以往的CPI和M2的变动规律,货币对内贬值速度是大超过银行定期存款利率的,从去年开始在银行存款不一定保本的情况下,大家都知道今后如果再把钱存在银行是非常吃亏的一件事儿。所以在货币持续贬值的情况下,提前还款可能相当于白送银行一笔钱。

  怎么算这笔账呢?举个例子就明白了,30年前一个人买了一套房子,当时的贷款本金是5万元,月供是265.36元,在当时月供265元可能是一个月工资的一大部分、是一笔巨款(当时月工资收入如果能达到1,000元,那绝对是高收入人群),到了2019年我们恰好是按揭还款第30年(也就是贷款最后一年),今天这位购房者依然在偿还265元月供巨款,但是时间变了,现在的265元连一顿好点的饭菜都买不起,如果提前就把这5万元还给了银行,岂不是相当于亏了。

  为什么会发生这种差异,就在于M2的变化引起的货币对内贬值,这才是根本的因素,根据以往几十年的经验,我国的M2增长速度始终是高于GDP增速的,2008年为17.82%,从2008年到16年间都保持在11.3%-17.82%之间。根据这个趋势,在今后的几年里,随着GDP增速逐渐趋稳,M2增速也会随之降缓,应该在6%左右维持,但是也高于GDP增速,所以货币仍然有进一步微贬值空间。

  

  总结以下今天的基本知识要点:在新的LPR利率下,购房者要关注2点:一是关于利率水平问题,与之前差别不大,部分城市微涨,客观存在的不用担心;二是贷款利率固定还是浮动选择问题,买房时要量力而行。最终不少房地产专家对是否提前还款的建议是,如果具备理财头脑的话,不建议提前还款,或许可以轻松跑赢贷款利率。

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