一周内多个城市限购松绑,楼市又要涨了吗?

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  第四季度开始,不少房企突围的姿势开始变得较为狼狈了,多地打折促销,降价维权事端层出不穷,而与打折促销相匹配的是:从10月1510月19日,短短一周之内,已有南京、天津、三亚等城以人才落户的名义侧边击破地方楼市“限购”。

  

  南京、天津、三亚等多地“松绑”

  南京六合区,从10月15日开始取消了两年社保的限制,有大专学历即可买房。官方强调这是人才引进方面的政策;

  同一天,天津滨海对户籍暂未迁入天津且家庭在津无住房的职工放开购房限制,当地政府称是出于承接北京非首都功能疏解目的;

  10月21日,三亚不甘落后,只要是全日制大专以上学历加海南工作证明,即可买房无需落户,不用个税或社保证明,直接网签,以家庭为单位,可买一套住房。

  总体来说,多地松绑政策如出一辙:先试探性的放松远郊区域的调控,官方说辞皆为:人才引进方案,绝非政策松绑。

  

  GDP增长到6%了,房地产是时候松松绑了

  10月18日,国家统计局发布的中国三季度经济数据显示,初步核算,前三季度国内生产总值697798亿元,按可比价格计算,同比增长6.2%。分季度看,一季度增长6.4%,二季度增长6.2%,三季度增长6.0%。

  外部压力增大,内生动力不足,四季度GDP仍然有下滑的可能,经济下行压力还在加大。所以,如何守住6.0%的增速就非常关键,这意味着房地产调控可能要松一松绑了。

  值得注意的是:2019年7月30日的中央政治局会议上,关于房地产的表述最大的亮点是多了一句“不将房地产作为短期刺激经济的手段。”

  “短期”这两个字显得尤为绝妙。所以短期不靠房地产刺激经济增长,意味着短期先试探性抛弃夜壶一断时间,如果行了,没有房地产刺激也一样能稳住经济,那当然是好事,如果不行,恐怕还得靠房地产先拉一拉。

  另外对于不少土地财政依赖度过高的地方政府而言,压力逐步增大,楼市各地严控的结果已见成效,下半年各地楼市交易趋冷、三四线库存再次上升、土地流拍增多、稳定房价迫不及待,对于很多三四线城市而言,房地产市场成交量一旦下滑过多,就会进一步影响土地出让收入,地方政府就坐不住了,所以除了以上四个城市以人才名义松绑,此前上海临港、广州、扬州、汕头、湘潭等多个城市的房地产调控都开始了明里暗里的放松。

  

  局部地区松绑是否意味着“大涨”将至?

  读到这里,刚需们开始隐隐不安,说好的严控呢,说好的“稳房价 稳地价呢?”,新一轮松绑来袭的话,会不会又来一次房价猛涨?

  不少投资者暗自窃喜,利用好眼下的打折促销期,抓紧囤房,等到新一轮“大涨将至”,又可以躺赚了!

  本胖的观点是:整体房地产调控并不会大放松,银行货币政策也不会大放水,只要这两条不变,局部地区一城多策的小松绑,就掀不起大风浪。

  也许有人基于上一轮楼市行情的连环效应,预期依然乐观,不知大家注意到了没有,眼下政策调控的手段真的变天了!

  因为这十几年来政府调控政策正在逐步升级,从粗放到精细,从“一刀切”到“因城施策”、“一城一策”,目前的楼市已经进入到了新周期。

  我们不妨梳理下历年来国家关于楼市的调控政策:

  03年非典,住建部颁发了《关于促进房地产持续健康发展的通知》,将鼓励房地产发展定义为扩大内需,拉动投资增长,保持经济持续增长的重要渠道。于是房价止跌反弹,继续上涨,04年同比涨幅14.4%。

  06年政府推出国六条,提出90/70平方的小户型政策,让地产商多造小户型,让百姓住得起房子。

  07年,央行和银监会联合颁发《关于加强商业地产信贷管理的通知》,要求对于贷款的二套房,首付不低于4成,利率为基准利率的1.1倍,严格控制房地产开发商的贷款,项目资本金必须达到35%才发放贷款。政策效果十分显著,房地产交易量价齐跌。

  半年之后全球金融危机,全国各地不断出现土地流拍、地王退地等现象。

  09年,央行对房地产全面松绑,个人房贷利率下限扩大为70%,首付款最低可以做到20%,2009年房价因此暴涨25%。

  10年4月,国务院颁发了国十条,规定贷款首付比例从20%上调为30%,二套房首付不低于50%,三套及以上首付和贷款利率应大幅提高,无1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款,效果显著,全国房价小幅下跌。

  10年9月,新五条颁发,上浮交易契税,取消个人所得税优惠政策。全国楼市成交锐减。

  接下来就是5年之久的横盘期,10年到15年,全国房价基本不涨不跌,投机绝迹,库存量不停增加,直到15年底国务院出台去库存政策刺激房地产,房价引发了一波翻倍的暴涨。

  从历代调控效果来看,当房价上涨的时候,发挥真正威力的唯有减少银行贷款资金。“提高首付、提升利率、控制贷款总量”,这“三把斧”威力强劲。

  而从17年开始,政府对楼市的调控,已经从最早的粗放式,转为了精细化调控。以“稳地价 稳房价 稳预期”为目标,坚持“房住不炒”,针对不同城市,“因城施策”、“一城一策”,将更多的权利交给地方政府,不同程度的限购、限售、限价,外加信贷制度上、LPR加点策略上的因城施策,种种调控政策表明:政府的此轮调控前所未有的更灵活、更速效,也更健康。

  以前的粗放式调控好比“一刀切”,楼市过火了之后一盆凉水浇下去,全国楼市整齐划一的“透心凉”,但是楼市的日子还要过下去的啊。于是经常出现“火苗”快熄时候的猛添柴,大加火!

  楼市新周期里,因城施策的松绑和因城施策的调控一样,体现在多样化降温,后续多样化慢慢填柴,松绑的目的并非带动房价的猛涨,而是让政策严控下的非正常楼市缓慢回到市场状态,市场规律里面来,换句话说,政府严控的并非房价上涨,而是“猛涨”,持续的自然上涨,也是吻合通货膨胀的市场行情的。

  所以那些期待本轮松绑带动楼市猛涨的人,不要异想天开了。

  15年到17年,出现的一波“龙头城市领涨(比如深圳、上海、北京),二线城市跟涨, 三四线城市轮动上涨”的一致波动性周期里,出现大涨大跌是正常的。

  而从2018年底到2019年初,房地产开始走入一个新周期,因城施策,最厉害的是银行信贷政策,足够灵活,哪里过火加哪里。因此城市联动性“上涨”概率会降低,不像2015年那样,上涨马上会蔓延到周边城市,也没有一致的市场预期,有的城市看涨,有的城市看跌,具体以各城市库存量以及银行信贷政策、人口及产业导入情况为准,每一个城市都可以根据自己的实际情况来制定政策,而且调控的时间节点也不同。

  总体而言,新的楼市调控,强调稳房价、稳地价、稳预期,一切都是以稳为核心的“长效机制”,当这种“长效机制”一旦建立并稳固,这意味着楼市以往轰轰烈烈“一夜暴涨”的行情将告一段落,接下来,细水长流才是未来趋势。

  

  苏州近期会松绑吗?

  吃瓜群众们最关心的就是眼下苏州会不会来个局部松绑,本胖的个人观点是:至少今年不会,核心区更不会。因为苏州楼市还未真正意义上进入横盘期。而且苏州的城市投资欲望与信心一直都在,无论是土拍、还是限价,都是在政策强压之下的各种欲望蠢蠢欲动,但是这并不排除,后面随着多个城市局部“变相”化松绑,苏州非核心区域“变相”松绑去库存政策或将来临。关于苏州各大区域目前库存总量以及预计去化周期,本胖在《打折打到骨折,摇号摇到绝望:苏州楼市“冷与热”的秘密》一文里分析过。

  所以,抓紧第四季度各大房企狼狈突围的关键节点,利用好打折促销的好时节,刚需们,赶紧上车。

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