突变!四天三地辟谣“放松限购”,苏州楼市正在迎来新一轮洗牌

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  每临年底,楼市总会出现不少的“幺蛾子”,充斥着各种变数,也充斥着各种谣言。

  近日,网传南京、天津、三亚、燕郊、长沙、青岛、珠海等地变相松绑限购,大多数都遭到相关城市辟谣否认。

  

  这背后的真相是什么?释放了什么信号?

  01

  8月6日,上海临港试验区宣布放宽购房限制。这个距离市区60公里板块的房子瞬间被抢空。

  临港的政策放宽,仿佛是一个信号,近期有多个城市开始跟进。

  虽说网传变相松绑限购,大多数都遭到相关城市辟谣否认。

  但这些城市确实出手了。

  10月25日,海南省政府办公厅公布《海南省新一轮户籍制度改革实施方案(试行)》(下称《方案》),表示要推进新一轮户籍制度改革,便利非户籍人口落户,加快破除制约人口自由流动的制度性障碍。

  

  这一重大的户籍制度改革引起了广泛关注,且让人不禁将政策与楼市联想在一起。

  此前海南省执行严厉的限购政策:

  

1、三亚、海口、琼海购房 需5年社保或个税证明。2、五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房 只能面向本市县居民家庭销售。3、 其他地区购房需2年社保或个税证明

  

  就在上周,三亚市住房和城乡建设局和中共三亚市委人才发展局近日联合发布《关于进一步完善人才住房政策的通知》(以下简称《通知》)。其重点包括:

  

1、实际引进并在三亚工作但尚未落户的各类人才,符合琼人才局通【2019】24号文件精神缴纳个人所得税或社会保险 ,本人可申请购买1套住房。2、实际引进并在三亚工作但尚未落户的急需紧缺人才, 其家庭成员均在海南无房的,本人可申请购买1套住房。3、柔性引进的各类高层次人才 ,聘期在3年以上且已在海南服务1年以上的,经认定,在购房方面可享受本地居民同等待遇。

  不仅如此,还有这些城市。

  02

  10月15日,南京宣布:只要拥有大专及以上学历,且可提供南京市居住证和学历证明,就可以在六合不动产登记中心开具购房证明。

  

  当地回应称,这是人才政策而非限购放松。

  同一天,天津宣布:对户籍暂未迁入天津市的职工,其家庭在天津无住房的,可在本市购买住房1套,不再提供在津社会保险或个人所得税证明。

  

  与南京口径一致,此次天津放开限购,仅仅是限定天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城两个片区,且主要是以人才为导向,为承接北京非首都功能并吸引人才。

  

  不管怎么界定松绑,必须承认的一点是,这几个城市都出台了人才新政,这些人才政策毫无疑问都对楼市产生了影响。

  无论是放宽落户门槛,还是直接赋予特定人群以购房资格,都相当于在限购围墙上打开了缺口。

  可以说,抢人才是真,托楼市也是真。 我们必须承认“抢人大战”的正当性和紧迫性,同样不能否认人才新政对楼市产生的影响。

  03

  事实上,在燕郊、三亚、长沙此番辟谣放松限购的背后,今年以来,全国已有多个城市为引进人才调整限购政策。最典型的除三亚之外,就是南京六合区、天津滨海新区在本月出台的相应政策,二者针对外地人购房的限制均有所放宽。

  中原地产研究中心发布的数据显示,2019年以来,全国已经有超过150城发布了各种人才政策,与2018年同期相比上涨超过40%。

  不过,业内人士认为,这种人才政策的松动,可能会引起房价的反弹。

  目前来看,上海、南京、三亚等多城市已经有人才购房政策松动的迹象。

  

  “从实际政策执行上看,大部分城市的人才政策的确会影响房地产市场,特别是天津这种落户难度相对较大的区域。”在张大伟看来,目前全国大部分城市没有做好吸引人才后如何留住人才的准备。“这种情况下,吸引来的很多是购房者,甚至有可能出现炒房客借助人才政策在不同城市购房落户。”他称,简单的吸引只能导致房地产市场波动。

  “从预期角度上看,此举或会使得后续购房需求继续释放,进而容易带动房价反弹”。易居研究院总监严跃进认为。

  就此疑问,我也咨询了长三角城市研究专家Mr 阳光:

  城市通过“人才引进”的方式,客观上也的确有一点“调控变相放松”的作用。比如上海临港,社保5年变3年,消息刚到,临港的房源就几乎销售一空——这就是政策的预期。同时,很多二线城市都放宽了落户门槛,有的仅需要大专学历,有的局部区域做了放松,比如南京的六合。这些种种都是调控常态化大背景下的“精确和定点放松”。

  另外,从2017年到2019年,我们可以看出一个小规律:上半年相对政策宽松、下半年相对紧。因此,要买房,其实应该反道而行:下半年适合买房。

  04

  现在,我们可以观察到以下实际现象:

  每一轮楼市变局期,总会充满各种试探。在“房住不炒”和“稳房价稳地价稳预期”的大方向下,公开松绑楼市调控显然不被允许。所以,从边缘政策出发,反复试探调控底线,就成为地方政府不约而同的选择。

  以人才新政变相松绑限购,可谓这一轮楼市试探性松绑的标配。人才新政最具正当性,而且不乏“抢人大战”的现实合理性,以此作为突破口,无往而不利。抢人才、托楼市,可谓一举两得。

  没有大范围宽松,局部试探效果极其有限。这里的大宽松,至少有三重标准:一是降准降息配合,二是限购限贷次第放开,三是一二线核心城市明显松动。只有这样,才意味着新一轮楼市转向的到来。

  

  调控常态化,如果政策全局松绑,带来的示范性效应太大了,因此,政策对苏州楼市是“严防死守”,与之同时,其他二线城市、周边城市的上涨,又让苏州房价整体上处于“价值洼地”状态。

  这种矛盾,必然贯穿2019年全年。

  苏州这么大,周边毕竟也不缺房子,但缺现代品质好房。新一轮的苏州内部洗牌,关键在于地段+改善。

  部分来源:国民经略

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