改善三房，这两年卖得最好的就是这些户型

年初，明源君跟大家分享过一个趋势：这两年，90平以下的小户型没有前两年那么火热了，反而100-120平的正气大三房开始受到更多购房者追捧。

最近，贝壳找房也公布了一个理想居室大调查。根据在北京、上海、广州、深圳、成都、武汉、杭州、西安等8个核心城市进行的调研，从交易结构来看，100-120平的舒适三房， 已经成为绝对的主流。虽然广州和深圳在二手房交易中会钟爱80-100平的“小三房”，但是南方公摊面积低，赠送率高，从实用面积来看，主力购买的依然是舒适三房。

平时看多了70平做三房，90平做四房的“神户型”，很多人似乎觉得大三房没有技术含量。然而事实却是，空间设计没那么多限制的大三房，很多项目其实依然做不好。同一个户型，按照面积段等比例放大的套娃式设计，还是很普遍。

而目前客户对于大三房的户型设计，已经不仅仅要求“大”而已，而是要功能更复合、设计更合理、空间利用更高效。

下面，明源君就跟大家一起来看看，各个标杆房企推出的一些大三房户型，该点赞还是该拍砖，大家一起来讨论。

不止于大

相较小三房，客户多花了二十平的钱买大三房，到底想要的是什么样的居住体验？

从目前各大房企的设计思路来看，整体呈现几个趋势：

① 空间功能更丰富。例如另外设置独立的储藏室，家政室，或是宽景阳台。相较单纯放大尺度，更倾向于增加功能空间。

② 居住体验更舒适。除了各个功能空间尺度更优，私梯入户，主卧浴缸等高端产品的享受在三房中也越来越常见。

③ 重视户型的成长性，例如可拓展的大方厅，对全生命周期户型做了一个升级，不需要大改，就能灵活分割空间。

④ 更强调社交属性。客餐厅一体化趋势明显，客厅叠加书房功能，做大公共空间。

⑤ 主卧套房设计成标配，步入式衣帽间，独立卫生间成为及格线。

空间更丰富

储藏室、家政室、多阳台

1、南宁98㎡三房

户型：3房2厅2卫

吸睛指数：★★★★

关键词：四阳台设计

点评：这个户型作为百平米以下的三房，传统的三房设计，却做了四个阳台，厨房、客厅、次卧、主卧均有一个阳台。能做到生活阳台和观景阳台完全分离，同时四个阳台的设计也增加了户型整体的采光面，空气对流效果更好。

但是比较大的一个问题是，入户没有独立玄关，大门对着的整条空间都变成通道，利用效率不高。

2、上海金地126㎡

户型：3+1房2厅2卫

吸睛指数：★★★★★

关键词：家政间，中岛吧台设计

点评：金地一直以来都理科生思维方式，偏向以功能为主。这个126㎡的户型，亮点非常多。把各个空间的功能叠加做到比较极致。

1、设计独立家政间，双动线入户。这个户型很大的一个亮点，就是设计了独立的家政间，并且将玄关、家政间、厨房阳台全部连通，创造了双动线。主妇买菜回来，直接可以拿到厨房，保证动线最短，也不会把客厅、餐厅弄乱。

2、生活阳台和家政间连通，打造出一个相对独立的工作室，做家务不用跑来跑去，心情都会变好。

3、餐厅旁的中岛吧台设计。为了不浪费大方厅的面积，增加开放式的功能空间，同时也丰富了空间的层次感。

4、书房的灵活改造。书房作为多功能空间，和客厅可分可合的设计，现在越来越流行。对空间的使用确实非常经济。

5、大面宽+主卧大套房，这个户型的面宽达到13米，做到4开间朝南，舒适度也相当高。主卧大套房，能放得了浴缸，提升私密感和舒适感。

如果要对这个户型挑刺的话，就是入户次卧离客卫较远。

3、恒顺115㎡三房

关键词：十字厅、独立中西厨

点评：这个户型可以说是比较典型的改善户型了。这个户型亮点也很多：

1、大横厅设计。115平虽然是三房，但大横厅面宽5.7米，书房可分可合。实际上是可以做3+1房的，并且可以做到南向4开间。

2、独立中西厨，这种配置一般只有在终极改善户型中才会出现。

3、独立玄关柜，其实这种设计可以看成是双玄关的设计，不仅具备入户仪式感，还大大增加了收纳空间。

另外一个，明源君比较喜欢的亮点，是公共卫生间的设计，很多三房，公共卫生间的门都是朝着餐厅，虽然往往会通过错位的方式稍微错开，但还是会尴尬。这个户型相对来说，私密感更佳。

体验更舒适

私梯入户、可变空间、超薄户型

大三房，除了各个空间尺度相对宽松，在居住体验上，也需要全面升级。

1、宁波万科97㎡三房

关键词：私梯入户

点评：其实97平米做3房2卫的改善型三房，还是不容易的。万科这个户型能做到南北通风，三开间朝南。u型厨房，独立玄关也能加分。最大的一个亮点是，这个户型还拥有独立的电梯厅，基本能够做到私梯入户。

而且老读者可能会发现，这个户型跟我们之前给大家推荐过的118㎡四房几乎一样。4房户型也相当不错，118平的空间做了四房，还有独立的储藏室，几乎没有浪费一点空间。

2、南昌104㎡三房

吸睛指数：★★★

关键词：可变户型，十字厅

点评：这个户型南北双阳台设计，整体通风、采光效果极佳，而且门口次卧的两面墙非承重墙，打开能够得到一个开间约5.1米，进深6.5米的极致空间。两口之家能够作为开放式工作室，甚至邀请朋友在家办party，孩子小的时候作为儿童娱乐室，堆积木、跑火车，大人小孩在一个空间，满足家庭的成长需求。

这种全生命周期住宅到现在，已经越累越倾向于，不需要后期大拆大改，就能灵活转换空间功能。万科甚至还做了不需要装修就能“变”的户型。

之前明源君给大家分享过的，北京万科90平三房两厅两卫。次卧和客厅之间的墙，是可以移动的，上面安有滑轨，只需要一滑，就从左边变成了右边的样子。其变化以后的现实图片如下图所示，面宽为7.8米：

只要愿意，一天之内就可以在大厅两房和三房之间灵活切换。满足不同场景的生活需要。完美解决全生命周期住宅实用性不高的问题。

3、成都中海98平三房

户型：三房两厅两卫

吸睛指数：★★

点评：这个户型来自成都中海去年卖得非常火的一个项目。甚至上了房企年度销售红盘榜。整个户型方正实用，浪费少，双阳台，三面宽朝南。但是问题也很多，作为近百平的三房，北向次卧尺度太小，影响居住体验。没有入户玄关，公共洗手间的使用也不舒适。

4、宁波绿城117平三房

户型：三房两厅两卫

吸睛指数：★★★

关键词：大阳台，四开间朝南

点评：绿城这个117平的超薄三房，做到四开间朝南。超大阳台连接客厅和次卧，主卧和书房都有大飘窗，整个南向采光面，基本没有浪费。

同样是四开间朝南，新城的112㎡三房在空间使用上，更有创意。

5、新城117平三房

关键词：四开间朝南，豪华套房，客餐厨一体化

点评：这个户型同样是四开间朝南，面宽进深比达到1:0.75，南向面宽达到13米，整体更薄透，更多阳光照射。在这个基础上，新城相较前面绿城的超薄户型，进一步放大了主卧的重要性。

主卧豪华套房，设置了步入式衣帽间和独立梳妆间，主人卫生间设计有浴缸，关上门就是一个小天地。同时客厅、餐厅和厨房的布局，也加强了户型的社交属性，妈妈在做饭时，可以兼顾客厅的宝宝。增加更多一家人共处的时间。

梳妆台、衣帽间、社交餐厨，这样的户型里，大概离婚率也会降低。而且相较前面的设计，这个户型通道面积更小，空间使用更高效，居住体验上升一个等级～

6、万科98平三房

吸睛指数：★★★

关键词：270°三面采光、大进深户型

点评：作为一个大进深的户型，万科可以说是把这个户型优化的不错。

① 虽然南向开间少，但是通过“270°三面采光”增大采光面，同样能够达到充足的采光效果。两个朝南开间全部留给卧室，而客餐厅得到了一整面的超大飘窗，书房同样配上飘窗。

② 客餐厨一体化。半开放式厨房设计，在厨房和客厅之间形成一个吧台，厨房和客餐厅融为一体，女主人备餐不是背对家人，可以边做事边聊天。社交属性大大增强。

③ 整个户型几乎没有空间浪费。98平空间还实现了主卧的大套间，步入式衣柜。

但是，这个户型也有几个硬伤，一是可能会有西晒的困扰，更重要的是，唯一的阳台在次卧，洗晒晾都要穿过卧室，对家庭成员造成严重干扰。

小结

看了那么多户型，明源君其实觉得，很多产品力强的房企，往往都有很强的局限性。例如，一些以豪宅和改善著称的房企，经常在刚需和首改产品上翻车。行业的眼光也不应该一直聚焦在所谓的“神户型”，常规户型的创新和持续优化，才是可持续的竞争力。