大湾区住房自有率低，许小乐：住房结构需进一步平衡

本报记者李未来 见习记者黄琼 深圳报道

今年2月中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，至今正好8个月。8月9日，中共中央、国务院发布了《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，进一步为深圳未来的发展指明道路。在当前复杂多变的国际形势下，粤港澳大湾区对国家的战略地位不言而喻。

据贝壳研究院数据整理得知，大湾区近几年民企 500 强数量的增速最快，近三年大湾区平均每年增加 150 万人口。但从住房自有率来看，大湾区 11 城中有 8 城住房自有率低于 60%，尤其深圳仅为 23.7%。整体看，大湾区住房自有率距离全国平均水平还有较大差距。

贝壳研究院认为，核心城市的住房问题主要是供应结构失衡的问题，外来流动人口以及年轻人口的住房困难，主要表现在住房的不可支付、居住品质差两个方面。

解决流动人口住房问题是核心

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，这些因素制约我们进一步增长，也是导致未来市场不可持续的关键因素。在住房领域，今天仍有大量的居民没有自己的住房，我们从住房自有率角度来看，大湾区更多的是外来流动人口，他们支撑着城市的人口格局。

据广东省统计局数据显示，2018年广东省常住人口增加177万，连续第四年达到百万级，超苏、鲁、浙之和。其中，珠三角九市常住人口增长合计150.45万，约占全省的85%。深圳更是以新增49.83万人的数量，高居珠三角九市首位。深圳市人力资源和社会保障局的数据显示，2018年，深圳接收应届毕业生10.8万人，同比增长7%，连续5年创新高。

同时，据贝壳研究院数据显示，从外部来看，深圳客户中原籍为广东的比例不到 20%，超过 80% 都是“新深圳人”。

不断涌入的外地客大部分以租房为生。据统计，深圳全市满足居住需求的住房不足1100万套，其中，约75%的房源为出租房源。而深圳城中村住房体量庞大，约510万套，占到总存量的近一半份额，容纳了约 1500 万人口，这部分人群的居住环境待改善。

一方面大湾区凭借着自身优势，吸引着源源不断的外地客涌入；另一方面，住房自有率低是湾区内面临的又一难题。

深圳市房地产和城市建设发展研究中心王锋认为，如何加大对居民的住房保障力度、如何通过规范租赁市场的发展，稳定租赁价格，保证更多的非户籍深圳外来人口、新市民的住房权利是我们在今后房地产市场发展的主要内容。

破局之道：住房结构再平衡

贝壳研究院在《破界重构 包容发展——2019年粤港澳大湾区房地产市场白皮书》中提出，未来大湾区核心城市的破局之道在于重新平衡市场与保障的关系，核心是政府引导市场增加有效供给，改善市场结构失衡的状态。关于市场主体，应该多样化，具体包括 4 种：开发商、企业、政府、农民，保障的渠道除了增量市场也可以在存量市场、周边城市寻找供应。

贝壳研究院从五个方面给予了具体措施建议：第一，盘活和利用好存量资源，允许宿舍公寓合法运营，为市场提供蓝领床位产品；第二，综合整治，提供白领合租房；第三，降低交易税费等摩擦成本，刺激存量供应，为中高收入家庭提供置业选择；第四，扩大保障范围，优化保障方式，优先使用货币化补贴的手段；第五，打破城市边界，开启大湾区社保互认，寻找核心城市的“外部供应”。

中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹表示，住房的发展未来依然还有空间。一是结构性人口红利所在的地方，二是改善性需求带来的。未来从住有所居一定会逐步迈向中国住房的住有宜居，平稳发展对房地产发展和国民经济发展具有十分重要的意义。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁