海南突然出手，取消落户限制，楼市格局或生变

10月24日，海南省发布重磅文件，决定大幅降低海南本省落户门槛，通知包含：

基本取消本省(除三沙外)落户限制。省内居民，可在有合法稳定住所(含租赁，下同)的城区、建制镇的社区(以下统称城镇社区)落户。省外居民，取得本省居住证并参加海南省城镇从业人员基本养老保险(暂不含临时养老保险缴费账户)和海南省城镇从业人员基本医疗保险的，可在有合法稳定住所的城镇社区落户。

也就是说今后在海南各个城市落户将不会是一件难事，只要有居住证、有社保就可以落户，不再有学历等硬性限制。

这个文件从字眼上看与楼市并无关，但却让很多人联想到楼市。

当前全国各大城市楼市普遍限购，要想获得房票，要么是当地户口，要么是达到一定的条件，比如有社保、学历等要求。一般而言，对于多数城市，无论是本地户籍还是外地户籍，均可购买首套房。但对二套房，非户籍人口要么是无购买资格，要么是需要承担高昂的房贷成本。

海南取消落户限制对楼市最直接的影响是增加当地购房的潜在需求，对当地房地产市场的发展起到重要促进作用。

众所周知，海南是全国房地产调控最严的地区之一。2018年4月22日，海南发布文件，决定海南实施全域限购。非海南人买房，必须提供家庭成员24个月社保或个税，在海口、三亚和琼海三地的则是5年。此外，在“4.22”之后落户的，必须落户满24个月才可以买房。

当时海南楼市的收紧一是源于当局希望通过海南自贸区的建设，摆脱“房地产依赖症”，发展旅游业、现代服务业、高新技术产业三大领域，另一个原因是当时全国楼市整体收紧，海南省顺势而为。

但楼市的收紧对GDP的影响也是比较明显的，根据海南省统计局的数据，2019年上半年全省地区生产总值2668.96亿元，同比增长5.3%，低于全国6.3%的GDP增速。同时，数据还显示：全省固定资产投资（不含农户）同比下降23.0%，其中，房地产开发投资下降31.4%。

做全省房屋销售面积同比下降57.1%，房屋销售额同比下降54.9%。

此前，三亚决定，对于外省户籍人才，满足全日制大专以及以上学历、在三亚实际工作满一年、且缴纳一年社保及个税的，可在海南省购买一套房产。

虽然从本次文件上看，新居民一旦落户后不意味着就马上可以买房（不清楚“必须落户满24个月才可以买房”的限制还存不存在），但从三亚的决定以及海南全省降低落户限制的情况看，海南楼市购房难度确实降低了。

有人就问了，这对海南长远会有什么影响？

1、长远来看，降低落户限制有助于增加当地人口，为海南经济长期健康发展提供稳定支撑，我之前说过，中国人口已经从“增量时代“向”存量时代”过渡，根据社科院的预计，中国人口将在2029年达到峰值14.42亿，从2030年开始进入持续的负增长。在存量人口时代，哪个地方吸引人口越多，哪个地方的发展就越有潜力。数据显示，2019年海南省常住人口是934万，比深圳一个城市的人口还要少，这显然不利于海南自贸易的建设以及将来可能出现的海南自由贸易港。10月25日下午，海南本地股快速拉升，有消息说海南自由贸易港总体方案正在抓紧研究制定。

2、从短期上看，海南整体的居民负债率还有一定的上升空间，2017年末中国居民平均杠杆率是49%，而海南省则明显低于全国平均水平，国际货币基金组织认为超过65%会影响到金融稳定。

海南居民负债率整体不是很高，说明居民房贷在收入占比中还不是很大，未来海南一方面长期要“去房地产化”，另一方面要稳定短期经济增长。如何取得平衡，这是需要多去思考的。

除海南外，近期有消息说南京、天津、三亚、燕郊、长沙、青岛等地变相松绑限购，不过官方均对此否认。这说明一些稳增长压力大的城市确认有松绑楼市的动机，但大的方向上仍然不能脱离“房住不炒”的总基调。2019年中国的楼市仍将是既防大涨，也防大跌，大涨不行，大跌也不行。