摘要: 提前一年冲击千亿目标(欢迎关注闺蜜财经)
撰文|蜜姐&编辑|楚琦
本月因为高调反腐而备受关注的美的置业,昨天(10月24日)以6.55亿元获天津一地块,再次成为房地产行业新闻的主角。
有媒体近期就高调宣称,美的置业是“资本市场炙手可热的内房股(见今日词汇)”,今天蜜姐就带大家扒一扒这家房企是否真的值得入手。
01
说起美的,可能绝大部分蜜友第一反应都是那家非常熟悉的家电巨头。美的置业在公众当中的知名度虽不及家电,但其爆发式地增长却是家电业务无法比拟的,当然负债率也是无法比的。
董明珠曾在公开发言中称:“如果一个企业想赚大钱的话,应该搞房地产,但是格力并没有。” 当时被外界解读为暗指美的和海尔搞房地产,不务正业。
不过,董小姐此话不假,这20年随着我国经济腾飞和城市化发展,房地产行业发展迅猛。
家电大王何享健就是这样一位“不务正业”的企业家,他让美的成为家电巨头后,不满足于局限在家电行业,搞起了房地产,在资本市场也是风生水起。
前不久公布的胡润百富榜显示,何享健、何剑锋父子以1800亿财富排名第四,仅次于二马和许家印,还赶超了掌控“宇宙第一房企”碧桂园的杨惠妍家族。
图片来源|《2019 LEXUS雷克萨斯·胡润百富榜》
然而早年,何享健秉承“宁可走慢两步,不能走错一步”的理念。2004年美的置业正式成立公司,但此后五年,却并未走出珠三角,表现平平。
直到2010年,美的置业开始走出珠三角。2010至2017年,美的置业先后布局西南、长江中游、长三角、华北地区,开始了其积极进阶之路。
2018年10月,登陆港交所上市,成功上岸,更是迎来了它的高光时刻。正如其他狂飙猛进的房企一样,美的置业的快速扩张,也伴随着危机,并非表面那么风光。
02
据美的置业的招股书披露,2015年至2016年,其净债务与权益比率由2015年12月31日的6221.1%,上升至2016年12月31日的624.7%。
这个数据不太理想。美的置业通过控股股东注资60亿元,将净债务与权益比率降低到了118.9%(2017年12月31日)。不过,并未维持太久,到2018年3月31日,这一比率再次攀升到了181.4%。
蜜友们也可以去检索下这一比率的评判标准,蜜姐也不做过多评价了。
这家房企给出了解释:“主要是由于借款数额较大,而权益总额较小。”
房企做大做强的几招几乎不是什么秘密,总是离不开几个关键词:高杠杆、负债拿地、快速扩张、高周转。
美的置业2004年从广东起家,到2010年走出珠三角,此后一路高歌猛进。其销售额的大幅攀升乃至翻倍可见一斑:其销售额2015年就已实现111亿元;2016年实现206亿元;2017年实现507亿元,2018年更是高达790亿元。
尽管美的置业2018年年报在房地产市场回顾部分提到了内外局势的变化,“国内整体经济面临下行压力”,给出的判断是“中国房地产整体市场销售情况运行依然保持平稳增长”,但却没有丝毫要减速的意思。
上市前,它多次提到2020年冲击千亿销售目标。不过上市后,似乎更有信心了,千亿的目标也提前到2019年完成!
销售额要大幅提高,首先拿地得跟上。要在全国范围拿更多的地,意味着得借更多的钱。
03
据财报披露,截止2018年12月31日,美的置业的土地储备面积达45.07百万平方米,有173个规模化的项目,覆盖15个省份的48个城市;其净负债率为97%,较2017年下降了22个百分点。
其2019年中报显示,截止2019年6月30日,其土地储备面积已增加到52.51百万平方米,有210个规划化项目,覆盖全15个省份、2个直辖市的54个城市。
与此同时,负债也是节节攀升。2019年中报披露,其上半年负债总额高达1861.66亿元,较2018年末的负债总额1537.35亿元上升21.10%。
2019年上半年的其资产负债率有所下降为87.1%,但流动负债与非流动负债之间的比重高达152%。
据公开报道的数据,美的置业的经营性现金流2016年为-55.53亿元;2017年为-73.57亿元;2018年更是翻倍到了-166.15亿元。
当然,这个风险它也曾在招股书中作出了提示:“负经营活动现金流量净额会削弱其资本开支能力,并对其经营活动造成不利影响。”
赴港上市能解决短期融资和套现,还能提升获取资金的能力。这道理房企们都明白,2018年也扎堆去港交所上市。
不过,房企们赴港上市并未受到热捧。比如,美的置业上市当天就遭遇了破发。
提前冲击千亿销售目标,美的置业的确也不乏基础,2019年上半年已完成472亿销售额,较2018年同期增长了17%。
但似乎也有不乏压力。毕竟负债总额就有1861.66亿元。当然,光靠冲刺千亿销售目标还不足以解决问题,还得发债。
2019年7月,美的置业发行了17亿公司债券;此外还发行了两期总额20亿元的公司债券。
压力山大的时刻,房企们除了强调高周转、狠抓销售,都不约而同搞起了反腐。
美的置业今年更是三次(2月、4月、10月)反腐,这当然有利于强化内部管理集中火力冲击千亿目标。
今天一投资群里,又在热烈讨论买房的问题,其实不管是房企还是个人,冬天已经来了,大家都得悠着点。
版权声明:本文系闺蜜财经创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!
特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.