韦麦商评①南京商业地产的魔幻,谁会成为下一个经济独角兽?

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  谁是下一个独角兽

  近期房地产经济仍然“燃情”,大南京二手房中“学区房“”涨价“卫星乱窜,新房热度也不低,局部受到投资投机双重叠加热捧。

  反观二手房整体价格稳中显得不温不火,看得多、买的少,新房租金价格上涨远远低于房价上涨幅度,而商铺、店面及其它商业用房,多种途径推销不断,许多城市综合体业态“萧条”,“关张”歇业房大增、纷纷扰扰,南京舆论议论不断,使人眼睛迷离,一应大众感觉商业地产处在束之高阁的夹心层里,可谓“杂树生花”、“群茑乱飞”,令业内有关方家也直呼“看不懂”。

  

  这几年淘宝等互联网巨头到家上线“超市便利”服务,与全国线下超市合作,为用户提供一小时迅捷送货到家服务。一石掀起千层浪,可见社区将成城乡商业资本争夺的最后战场;淘宝等在线上抢过份额后,又将步步紧逼,社区商业及其载体、商业地产将被逼无奈,生计日难,举步为艰……但任何事都具有两面性。预计,未来五年南京社区商业随城市化年增30%左右。

  起早床,总不能总吃晌午饭,谁会成为下一个经济独角兽呢?

  02

  南京现有商业规模与现状分析

  1、商贸流通运行质量稳步提升,在全市社会经济占比显著提高

  近几年,南京商贸流通业增强国际化、现代化水平,建立了统一开放、法制健全、竞争有序、业态多样、布局合理、运作规范的商贸流通新格局,成为东南区域或全国有重要影响的商贸物流中心。特别是以德基、金鹰、新百、中央等商业巨无霸为标志的新街口商业的“宇宙中心”,引人注目,掀起一阵阵世人赞叹的热浪。

  

  2、大型商贸集团加速扩张,显著增强区域市场影响力

  苏宁电器、金鹰、雨润、苏果等大型商贸企业集团继续良好发展势头,四处“攻城拔寨”,跨区域发展能力不断提升,实现了从地区性领头企业到区域性、全国性龙头企业的跨越,进一步提高区域或全国市场的影响力。

  3、重点商业设施建设快速推进,空间布局不断优化

  河西万达广场、金鹰世界、“1912”酒吧休闲街区、水游城、绿地广场、河西德基、仙林金鹰等项目建成开业;河西、仙林、火车南站三大市级商业副中心迅速建设,总投资700亿元,面积达1200万平方米。同时,商贸物流建设大力推进,提升国际化商业布局、水平和经营档次,带动南京商业房地产结构转型和产业升级。

  

  03

  南京商业地产发展趋势分析

  当下,中美贸易战走势复归平稳,是南京抢抓前所未有重大战略机遇期,把握得好,应对得当,机遇将大于挑战。

  1、经济发展方式将发生重大转变

  南京地方经济将从依靠投资、出口拉动,转向依靠消费、投资、出口进口协调拉动;从单纯依靠第二产业拉动,转向现代服务业和先进制造业双轮驱动。而产业升级、产业转移与服务业加快发展的新格局,将成为南京房地产业结构调整提供历史性机遇的重要时间窗口。

  2、消费结构将进入新一轮升级

  南京城乡居民收入水平不断提高,收入分配格局更加合理,全城城乡发展差距加快缩小,突出的民生问题将着力解决,为消费持续升级提供雄厚物质基础,进入调整发展和转型升级加速期,地段优良的商业房地产价格将进行阶段性价格趋升。

  

  3、消费环境将更加宽松和谐

  南京重视社会全面需要,城市建设坚定不移地走生产发展、生活富裕、生态良好之路,让市民共享改革发展成果,满足日益增长的物质和文化需要。一些影响和制约消费扩大的观念、体制、政策逐步变革,居民物质和文化消费能力将进一步释放,消费环境将更加和谐,商业房地产发展将出现前所未有宽松环境。

  4、区域辐射效应将不断增强

  大南京是长三角仅次上海的中国东南重要门户,将发挥承东启西的区域功能;南京都市圈建设,将强化南京中心城市地位;国家综合交通枢纽的建设,将提升南京首位度和新兴产业能级,人员持续净流入、将增强集聚辐射力;国家创新型城市建设,将加快推进创新型经济发展;各类国际会议的举办,已提高知名度,拓展国际交流合作领域,推动城市国际化进程,商业房地产发展规模扩大。

  

  5、城市化进程将不断加快

  南京及周边地区城镇化进程将加快推进,并带来重大社会转型。南京都市商业圈人口规模将继续扩大,长三角整体化发展,宁镇扬城际高速通道的建立和市内交通条件的改善,为消费规模的扩张和结构变化提供了强有力支撑,商业房地产发展速度将超乎想象。

  04

  大南京商业房地产发展中的困境和出路

  南京未来商业房地产结构转型和产业升级中将面对新挑战,还面临着决策的困难,考验面对问题的胆识:

  一是市场竞争日益加剧。不同地区、城市、企业之间围绕争先进位的竞争势头不减;国外企业、品牌和服务积极抢占南京市场;商业房地产发展执行路径不够清晰,互联网+时代线下体验比较优势明显缺乏,同构规划、同质竞争明显,如湖南路一条街;贸易和服务缺乏一批龙头企业,在未来的竞争中处于劣势,急需匹配不同商业房地产,如南京新城商圈。

  

  二是要素成本上升。未来可利用土地资源不断减少,产业发展空间和载体资源受限,急需建造大型复合商业房地产,如江北核心区。

  三是商业配套功能不足。不少如三山街、太平南路、河西局部商圈同类同规模商场林立,但配套服务的餐饮、娱乐、休闲设施不足,制约了消费时尚的持续增长,急需配套多功能商业房地产。

  四是大众时尚消费大幅增加。对于生活质量、绿色环保、健康卫生、文化教育、实体体验品牌店等多项要求出现,急需架构时尚商业房地产,文化商业房地产,古都历史展示房地产等等,南京已到达异彩纷呈的大时代。

  05

  迈步从头越,不惧雄关

  当前,我们要总其大纲,查其利病。逐步落实扩大区域消费战略,以新型业态创新为先导,以龙头企业为骨干,加快实施经济转型升级,提升商务集聚力与辐射力,有力地推动地方经济,特别需要商务经济线上、线下的双轮驱动、融合发展,在南京商业房地产平台上跨越发展,创新发展,加速发展,将是不争的事实和问题关键所在。

  毛泽东词句:“雄关漫道真如铁,而今迈步从头越。”可做为本文应景之句。

  最后笔者说一句:大南京应起早床、赶早集、吃“皇帝”早餐!这是十朝底蕴千年积累的底气,豪迈一点,多大气!!!

  

  王发祥

  供职南京政府机关三十多年,南京仲裁委连续五届仲裁员,二十多年仲裁阅历。业内资深人士,城建房产界老笔杆,经济法专业背景,爱好古典文学,艺术,擅长书画,音乐,历史评论。文章涉猎文史,政府经济管制,商贸流通,市场研究等,广为阅读并流传。

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