泰禾的“钱途”

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在房地产行业的顺周期中,泰禾集团通过一系列扩张举措,只用了5年时间从百亿跃升至千亿。从此,这家默默无闻的福建区域性房企就此成为“黑马”的代名词,但高速扩张的反面也意味着一定的资金压力。
在过去的一段时间,这家房企身陷舆论风暴,其资金问题和负债问题开始受到外界关注。2018年年末以来,因为泰禾接连出售了一些项目,关于其资金链紧张的讨论也达到了顶峰。
在2019年半年报既定披露时间的最后一天,泰禾终于给市场交出了一份答卷。在经历了半年出售项目、暂停拿地、加快销售的调整后,市场最大的关注在于:泰禾安全上岸了没?
01在手现金仍难覆盖短债
2019年半年报显示,泰禾上半年营业收入145.06亿元,同比增长14.33%;归属于上市公司股东的净利润15.61亿元,同比增长58.74%;资产负债率为84.60%,同比下降2.28 个百分点。
营收净利同比增长,实现了“小目标”的泰禾集团的董事长黄其森在今年6月的媒体会上自信地回应:泰禾这几年干得不错,没那么艰难。
而在财报里,我们看到了黄老板说不出口的尴尬。

  

  
公告显示,报告期内,泰禾筹资活动产生的现金流量净额为-291.21亿元,原因是公司借款收到的现金减少,同时在偿还债务中支付的现金增加。而泰禾手中的现金及现金等价物的净增加额同比减少72.57%,为14.09亿元。
截至2019年6月30日,泰禾短期借款75.54亿元,一年内到期的非流动负债255.20亿元。合计330.74亿元,而泰禾截至期末的现金及现金等价物余额为129.67亿元,对短债的覆盖比是0.39。
换句话说,泰禾账面上的钱只有3.9毛,一年内要还的债是1块。
可以作为对比的是,根据《中国网》统计数据,2018年,100家样本房企现金短债比平均值为1.37,超过半数的企业现金短债比大于1。

  

  今年6月,知名国际评级机构惠誉给泰禾的主体评级确认为“B-”,穆迪确认泰禾集团主体评级为B3。
在信用评级里面,“B-”级属于较低级别,这个评级的债券已经属于垃圾债券的范畴。
评级不高,导致泰禾不得不花更多的成本去借钱。
财报数据显示,上半年泰禾的融资来自于银行贷款247.38亿元,占比22.42%,成本8.48%;非银行占比最高,达到58.94%,金额650.25亿元,成本10.13%,其中,就包括一笔年息高达15%的债券。
7月12日,泰禾集团全资子公司在境外完成4亿美元的债券发行,票面年息15%。
作为对比的是,今年8月8日建业地产发行3亿美元企业债,期限为三年,利率6.88%;而在8月5日,远洋地产发行的一笔美元债票面利率低至4.75%。
从行业平均水准来看,根据克而瑞数据,2019年上半年,95家典型房企融资总额7169.2亿元,债券融资综合成本7.25%。其中,境外融资成本8.34%。
也就是说,此次泰禾集团年息15%的海外债成本,是行业综合成本的1-2倍。
02销售额跌出前20强,大本营失守
一如既往,泰禾今年又没有公开销售数据,是为数不多不公开销售数据的公司。
事实上,泰禾自从2015年开始就不再主动对外披露公司的销售额和销售面积,这两个数据对外界来说,始终是一个谜。
而在克而瑞销售排行榜里,泰禾已经跌出了前20强。
2019上半年,泰禾集团实现全口径销售金额456.7亿元,在《中国房地产企业销售TOP200排行榜》中排名37位,作为对比的是,2018年、2018年上半年、2017年泰禾在这份榜单上分别位列20、18、17名。
更值得关注的是,报告期内,泰禾房地产业务毛利率同比减少5.15个百分点。分地区来看,闽系出身的泰禾在其大本营福建区域的营收同比下降39.75%,为37.52亿元,毛利率同比减少11.59个百分点。
而在此之前,福建区域在泰禾分地区的营收占比中,2017年为60.31%,2018年年中为49.64%,虽然有所下降,但基本占据了泰禾的主体地位。不过到了2018年报,这一占比已经跌至为35.92%,至2019年年中仅有25.88%。
不难发现,福建市场上有关泰禾的身影正在逐渐淡出。
2017年,泰禾在克而瑞统计的福建房企销售金额排行榜中,以139.35的亿元的成交额位于第三,到了2018年,泰禾在福建的成交额跌至121.55亿元,位列第7名,被保利、万科、碧桂园、融信等赶超。
闽系房企泰禾,在福建的大本营即将面临失守。
03千亿泰禾的现金流保卫战
现金流是房企的生命线。在销售排名不断下滑的同时,泰禾只能断臂求生,打响现金流保卫战。
黄老板决定调整债务结构以来,泰禾已经将旗下苏州淀山湖项目、广州增城项目公司、佛山泰禾院子项目公司等部分股权转让给以世茂为首的合作方,交易总对价已超百亿元。
这里需要特别指出的一点是,泰禾出售的资产大部分都资不抵债。从佛山院子所属项目公司的财务数据来看,截至3月31日,该公司资产总额18.14亿元,负债总额约18.19亿元,营业利润-606万元,净利润-451.52万元。
中报数据显示,上半年泰禾因股权转让的子公司达到了10个,收回投资的现金金额达到了19亿元,去年同期只有3.6亿元;处置子公司及其他营业单位收到的现金净额为23亿元,去年同期仅有4078万。
甩卖“资产包”之下,泰禾的负债有了小幅改善。
中报显示,2019上半年,泰禾的资产负债率较2018年末下降2.28个百分点,至84.6%;净负债率较2018年末大幅下降126.15个百分点。
同时,泰禾的有息负债也有小幅减少,2018年末是1376.2亿元,2019年中则降至1104亿元。泰禾表示,其上半年重点优化了债务结构。从2018年下半年开始,泰禾仅跟20家左右金融机构形成长期战略合作,在此之前是100多家。
房地产是个天然的由高杆杆驱动的行业。保卫现金流的泰禾,只能在拿地上做出牺牲。

  

  
从2016年开始,就有数据显示在公开市场的招拍挂泰禾基本不参加,90%都是通过合作并购。今年截至当前,泰禾除了9月7日以59.6亿元拿下北京孙河地块外,其仅通过公开市场竞拍了两块土地,通过并购拿得14个项目。
2019年上半年,泰禾手中的存货约1632亿元,占总资产比例68.42%,和去年上半年相比仅减少0.35个百分点,基本没什么变动。
减少了拿地的后果便是,泰禾的土储和同规模房企相比已经隐隐有掉队的趋势。
半年报数据显示,目前泰禾在福建、京津冀、长三角、珠三角拥有8个项目,包括福州金水湖项目、漳州溪山院子、南京江宁院子、惠州惠阳金尊府等,待开发土地面积仅200.72万平米,计容建筑面积209.25万平米。
克而瑞研究中心的数据显示,在土地储备货值方面,2019年上半年,泰禾集团的土地储备货值2435.3亿元,排名53位。另外,在前9个月的新增货值方面,泰禾集团甚至没有出现在房企前100名的名单中。
按黄老板的话说,这是对市场的敬意。
不过对房企来说,土地储备规模在很大程度上决定了企业在未来几年的可持续发展。
黄老板在今年的一次采访中表示,“今年我们提的目标相对来说比较保守,在1500亿。2000亿现在就不能多说了,上市公司比较敏感,不能老是展望,但我想泰禾还是一个有追求的企业,这个目标比较稳健,也不算保守。”
按照克而瑞地产研究中心的数据,2019年前9个月,泰禾集团销售额611.8亿元,排名34位。
以1500亿元的销售目标计算,泰禾前9个月仅完成了销售目标的40.7%,完成度还没有达到五成。

  系作者:lstt2018

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