海南放开落户限制，多地放松人才购房门槛，楼市要回暖？

雷达财经 文|长帆

10月24日，海南省人民政府办公厅网站发布关于印发《海南省新一轮户籍制度改革实施方案（试行）》的通知，方案称，海南基本取消本省（除三沙外）落户限制，居民在落户地点无自有产权住房的，一律在其合法稳定住所所在的城镇社区集体户落户。

而在此前，三亚市政府官网12345服务热线栏目透露，对于外省户籍人才，满足全日制大专以及以上学历、在三亚实际工作满一年、且缴纳一年社保及个税的，可在海南省购买一套房产。而这也是继南京六合区、天津滨海新区等地后，又一城市为引进人才调整限购政策。

值得一提的是，近期，三亚、长沙、燕郊三地官方否认放松限购。

对此，专家在接受雷达财经表示，官方辟谣放松限购，希望传递的信号是，落户政策是落户政策，限购政策是限购政策，落户政策放开并非是放松限购。但人才新政和落户政策放开，客观上会促进房地产市场发展。

海南全省放松落户限制

10月24日，海南省政府官网发布《海南省新一轮户籍制度改革实施方案(试行)》，方案明确基本取消本省(除三沙外，下同)落户限制。省内居民，可在有合法稳定住所(含租赁，下同)的城区、建制镇的社区(以下统称城镇社区)落户。省外居民，取得本省居住证并参加海南省城镇从业人员基本养老保险(暂不含临时养老保险缴费账户)和海南省城镇从业人员基本医疗保险的，可在有合法稳定住所的城镇社区落户。

居民在落户地点无自有产权住房的，一律在其合法稳定住所所在的城镇社区集体户落户。居民也可在其自有产权住房以外的合法稳定住所所在的城镇社区集体户落户。逐步清理规范各类单位集体户、人才中心集体户，引导户口挂靠在单位集体户、人才中心集体户的居民将户口迁移至其自有产权住房户口或合法稳定住所所在的城镇社区集体户。尽快实现城镇社区集体户全覆盖。

海南要求落实有关政策要求，取消农业户口与非农业户口性质区分，统一登记为居民户口。维护农业转移人口的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权(以下简称“三权”)，不得以退出“三权”作为迁出户籍的条件，引导其依法自愿有偿转让“三权”，全面推行户籍变动与“三权”脱钩。

各市、县、自治县人民政府是落实本轮户籍制度改革的责任主体，要周密细致做好具体实施工作，确保改革不折不扣落地落实。省发展改革委要加强统筹协调、督促指导，密切跟踪监测改革进展、落户形势、有关影响以及各方面反应，及时研究解决改革衍生的各种问题、困难，在试行1年后开展一次评估。省公安厅要抓紧制定落户的公安机关具体操作办法，并尽早出台实施。省教育厅要进一步加强和规范高中阶段学校的学籍管理，会同相关部门做好防范“高考移民”相关工作，科学预测普通高中入学需求增长，多措并举增加学位供给。省住房城乡建设厅要会同相关部门做好稳定房地产市场工作。

该方案由省发展改革委会同相关部门负责解释。方案自印发之日起试行。此前海南省有关规定与本方案不一致的，按照该方案执行。试行中遇有重大问题或建议，及时向省政府报告。

雷达财经注意到，该方案落款日期为10月19日，类型为主动公开。

而在2018年4月，《中共海南省委办公厅 海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》发布，在已出台限购政策的基础上，海南省商品住宅实施全域限购。

根据通知，五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售；海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在本省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明；在上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

数据显示，今年前三季度海南省地区生产总值3865.79亿元，按可比价格计算同比增长5.5%；前三季度，海南省固定资产投资(不含农户)同比下降16.3%，降幅比上半年收窄6.7个百分点。房地产开发方面，前三季度开发投资同比下降28.1%，房屋销售面积584.95万平方米，同比下降48.6%；房屋销售额928.92亿元，同比下降44.6%。

10月多地放松人才购房限制

雷达财经注意到，数日前，三亚市住建局等政府部门网站消息称，全日制大专以及以上学历的人才，在三亚实际工作满一年，且缴纳满一年社保及个税，即可在海南省购买一套房产。

三亚并非唯一放松购房限制的城市。10月15日，南京市六合区取消外地人购房“三年内累计两年社保或个税证明”限制的消息传出。随后，媒体从南京市六合区不动产登记中心处咨询得知，该消息属实。而在今年6月5日，南京市高淳区就取消了外地人购房需要“三年内累计两年社保或个税证明”的规定。

同样在10月15日，天津滨海新区科技园和宝坻区科技城放开对于非本市户籍人口的购房限制，取消了原本针对非本市户籍人口的社保证明限制，并试行一年。

据中原地产数据，整体年内累计看，2019年全国已经有超过150城发布了各种人才政策，与2018年同期相比上涨超过40%。

房地产市场要回暖？

针对海南取消落户限制的政策，诸葛找房数据研究中心王小嫱分析认为，该政策主要原因是呼应4月8日发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，提出继续加大户籍制度改革力度，而并非是出于对于促进楼市回暖。

首先，需要明确的是取消落户限制不等于限购取消，当拿到海南省户口后，还需严格执行海南省的限购政策，也就是说此落户政策放开可以解决之前非本省的居民家庭可通过医疗保险落户，但买房还需满足至少一名家庭成员在海南省省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，因此本次落户条件的放开对楼市的发展有促进作用，短期作用不大。

王小嫱进一步表示，因海南省各区域限购政策不一，如五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县，海口、三亚、琼海可以通过落户方式取得购房资格以及购房条件的放宽，有助于购房需求的释放，促进当地房地产市场的回暖。

中原地产首席分析师张大伟认为，户籍政策变成限购大门边上的窗户，部分城市的人才政策落户政策打开了窗户。过去2年全国多个城市房价出现了反弹，其中大部分城市都发布了力度空前的人才政策， 人才政策变相的降低了限购门槛，将人才吸引来之后，推向本来就供需结构紧张的房地产市场，这明显带来了房地产市场的上涨预期。

张大伟表示，大部分城市没有做好吸引人才后如何留住人才的准备，简单的吸引只能导致房地产市场波动。从未来发展看，目前全国大部分城市的人才政策，均只考虑到了用降低门槛吸引人来，但大部分城市都没有留住人才的措施。这种情况下，吸引来的很多是购房者。而且甚至有可能出现炒房客借助人才政策不同城市购房落户的可能性。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受雷达财经采访时表示，放松落户限制并非是放松购房。近期，三亚、长沙、燕郊三地放松限购的传闻均被官方否认，说明官方希望强调，户籍政策是户籍政策，并没有涉及到房地产政策，希望稳定市场预期。

当然，客观上对人才购房，人才购房压力会小，对整个市场会有一定积极意义，对房企来说，有利于去库存。