“涿州李嘉诚”李保田赴港IPO，天保集团负债率激增39%

对于李保田这个名字，大家首先想到的会是知名演员，但在环京城市涿州，同名的他却是个很有影响力的企业家。因地产业发家，并与李嘉诚一样酷爱打高尔夫球，他被誉为“涿州李嘉诚”。

楼市资本论观察到，今年5月，中国天保建设集团（下称天保集团）向港交所递交IPO申请。10月22日，最新消息传来，天保集团通过港交所聆讯，看得出天保集团上市的步伐迈得很快。

天保集团总部

楼市资本论注意到，这家号称河北涿州第五大房地产开发商的天保集团，在二十余年发展下，2018年总收益仅16亿元规模，其建筑承包主业发展之外，地产开发业务刚刚4亿元，负债率近来却激增39.6%，十分引人关注。

天保集团以涿州、张家口为主的业务布局，考虑到环京楼市严格的调控背景，面临的环境比较复杂。

【一】天保集团曾涉嫌“巨款拖欠案”

天保集团是一家位于河北省涿州市的房地产开发商，董事长为李保田。

公开资料显示，李保田，1955年生于河北涿州的一个贫困家庭。据其回忆，小时候吃饭都成问题，父母养育七个兄弟姐妹的辛劳可想而知。1973年，初中毕业后的李保田便辍学随舅前往北京打工，经过数年历练，李保田萌生了创业想法。

李保田

1998年，李保田成立了涿州市天马建筑工程有限公司（天保集团前身），以建筑承包业务起家。三年后，李保田将公司业务扩展至房地产开发。经余20年发展，天保集团现已成为涿州最大的私有建筑公司和涿州第五大房地产开发商，是涿州数得着的知名企业。

不过楼市资本论发现，这家已经一条腿迈进港交所大门的涿州知名企业，却被曝光曾涉及当年轰动一时的“巨款拖欠案”。

据人民网2015年报道，在2010年“涿州市六合新村社区”项目中，天保集团是项目中标总包单位之一。但在实际操作中，天保集团涉嫌违法分包政府建设项目给涿州市银建建筑工程有限公司（下称涿州银建），涿州银建先后共计40批次将“涿州市六合新村社区”项目4亿左右工程款领走。后来，与涿州银建签约合作并垫资参与建设的供应商，因货款与工资无从着落，长期举报投诉天保集团，甚至作出许多过激行为。

【二】热爱高尔夫被称“涿州李嘉诚”

在中国地产界，一说到高尔夫运动，一定会想到李嘉诚。在楼市资本论看来，李保田对高尔夫的痴迷并不亚于李嘉诚，这也是“涿州李嘉诚”名号的直接来源。

打高尔球的李嘉诚

楼市资本论了解到，曾有媒体报道，处于事业奋斗期的李保田，因遇到工程款给付难题，寝食难安，身体每况愈下，从初期掉发到严重虚弱需要入院疗养。正是开打高尔夫球，让一切逐渐好转。李保田曾说，没打高尔夫球之前，我的身体很糟糕，甚至一度怀疑自己将不久于人世，对高尔夫运动的崇尚溢于言表。

打高尔球的李保田

热爱高尔夫球的李嘉诚，有着令人艳羡的高寿，喜欢高尔夫运动的李保田也抵挡住企业账款的压力，保持了身体的健康。

楼市资本论发现，李保田和李嘉诚还有诸多人生经历类似。比如都有着被迫辍学外出打工，肩负赡养母亲及抚育三个弟妹的童年经历，30岁左右开始走上创业路的经历，以及同样热衷慈善公益事业等。

李保田“涿州李嘉诚”的名号也由此，声誉鹊起。如今，带领天保集团赴港上市，离“李嘉诚”又近了一步。

【三】重仓环京房价跌跌，负债率增39.6%

要么做大规模，多元化发展，成为全国性大房企，要么就做小而美的特色房企。可以说，这是当下地产商根据自身条件而追求的唯二发展模式。两种模式之外，既没规模，又无自身特色的房企则很不好受，适逢楼市调控的大环境，度日艰难。

作为重仓楼市调控最严区域的环京中小房企之一，天保集团想必对此感同身受。

1、重仓环京，天保项目售价遭遇连降

招股书显示，截止2019年3月31日，天保集团85.4%的土储位于张家口，剩下14.6%的土储位于涿州。天保集团也将重仓环京市场的业务布局视为企业发展的最大优势。然而在李保田眼里的京津冀协同发展和大力建设雄安新区的国家策略，以及2022年冬奥会带来的机遇，也让环京成为全国楼市调控最严区域。

就拿张家口来说，从2018年年初，在政府严格限购以遏制借冬奥会炒房下，张家口的楼市便已处于降温状态，河北各地大房企都采用了打折销售、低首付、特价房等营销方式。

据了解，位于张家口的天保新城项目售价已是三连降，2017年一期均价为4604元/平，2018年一期均价降低至4521元/平，2018年二期均价更是仅有3399元/平。

张家口天保新城

天保集团总部所在的涿州区域，市场情况也不乐观。拿其开发的天保绿城项目来说，最近3年中，房价最高时超过1.9万元/平米，最低是刚刚1万元/平米出头，回调接近50%。另外，据知情人士透露，该项目销售时被疑问题重重，以致目前仍与不少购房者矛盾重重。

此外，需要指出的是，热点城市向来都是房企巨头抢驻的重点地区。据了解，目前像荣盛、泰禾、华夏幸福等众多一线房企也都来张家口、涿州分羹，势必进一步削弱天保集团的前景收益。

楼市资本论认为，天保集团重仓布局的环京，作为这轮楼市调控最严区域，其中回款的难题必然得通过其他方式，比如IPO上市，取得融资。

2、地产业务发展缓慢，建筑承包市场份额低

招股书显示，近三年，天保集团业务总收益为8亿元、12亿元、16亿元，其中房地产开发业务收益分别为7745.8万元、2.74亿元、4.00亿元。从2001年涉足房地产，至今仅4亿元的规模，与同区域房企隆基泰和比较，天保集团甚至可以说原地踏步。

另外，从招股书来看，天保集团的建筑承包业务三年收益分别为7.92亿元、12.58亿元和16.51亿元，分别占总收益的91.1%、82.1%及80.5%，是公司收益的主要来源。但是根据弗若斯特沙利文的资料，于2017年就建筑合同收益而言，天保集团仅占河北省的市场份额的0.24%。

楼市资本论了解到，截至2018年12月31日，中国境内有超逾88000家建筑承包公司，其中河北省约2500家。天保集团仅占全省0.24%的市场份额并不突出，未来压力很大。

3、资产净值大减，负债率激涨39.6%

据招股书，2018年天保集团实现总收益16亿元，同比上涨33.3%。与此同时，其净负债率也由2017年1.8%骤升至2018年的41.4%，激涨39.6%，超过收益增速。就天保集团的体量来看，其杠杆水平还算处于安全线，不过也要强化融资的成本和回款的速度。

此外，2018年天保集团同期银行借款更是同比增长315.45%。截至2019年4月30日，公司的资产净值也由去年年底的16亿元大幅减少至3.9亿元。

在楼市资本论看来，业绩一般的天保集团，负债快速上涨，十分值得关注，其急着奔赴港交所IPO的背后，迫切的融资需求亦不应该被大家忽视。

纵观整个地产行业，新一轮洗牌仍在加速进行。在坚持“房住不炒”定位的大环境下，房企行业“马太效应”更加明显，房企竞争日益激烈，房地产市场资源更加向龙头企业集中。如果不能做到“小而美”，很有可能变成“小而没竞争力”。

楼市资本论希望“涿州李嘉诚”李保田能足智多谋，及时调整策略，借助新资本平台，把天保企业的特色性与竞争力强化出来。