北京万科集体土地长租公寓即将上市

长租公寓市场在经历了一轮阵痛和洗牌之后，正迎来新的产品变革。

房间全装修配有床、沙发、书桌、洗衣机、热水器，小区周边配有商业、办公、羽毛球场和小型图书馆，以满足年轻人为核心的青年租户需要。同时，为满足家庭型租户和周边居民的需要，长租公寓还配件了幼儿园，真正实现“租售并举”、“租售同权”。在北京万科泊寓丰台高立庄项目上，这些都将成为现实。

作为北京万科的第11个泊寓产品，高立庄项目不仅在装修、配套上采用更适合年轻人需要的产品，最重要的是，在产品性质上进行了突破——丰台高立庄泊寓将作为集体土地租赁性质的长租公寓入市预租，颠覆长租公寓市场的运营逻辑。

过去2年，随着“房住不炒”、“租售并举”等政策的提出，房屋租赁市场的发展正如火如荼。而北京在这一市场上的试水，更是由来已久。

北京市于2017年出台了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，明确集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业，可依法出租获取收益，不得对外出售或以租代售。租金将参考周边住房租赁市场水平，鼓励签订长期住房租赁合同，但单次租期不得超过10年。与此同时，计划于2017年至2021年的5年内，供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房，平均每年供地任务量约200公顷。

次年3月，北京市首批公示的集体经营性建设用地使用权用于建设租赁住房项目，万科便参与到瀛海镇集体经营性建设用地入市试点（一期）地块中去，并成为首批参与北京集体土地租赁用房开发的企业之一。

到了今年5月，国务院印发《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》，明确提出建立集体经营性建设用地入市制度。按照国家统一部署，在符合国土空间规划、用途管制和依法取得前提下，允许农村集体经营性建设用地入市，允许就地入市或异地调整入市，允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。

可以说，未来将在全国推行的城乡融合发展体制，特别是就农村集体经营性用地入市等尝试方面，北京已经走在了前面。

事实上，作为全国拥有最多人口的城市，北京长期以来一直存在较大租房缺口。据北京市城市管理委员会发布数据显示，2018年全市全年共拆除相关违建5985万平米。同年，北京商品房销售面积以及保障房销售面积共计1142万平方米。

违建的拆除直接导致了租房市场供给的减少。贝壳研究院近日发布的数据显示，目前北京租赁人口为800万人，而租赁房源量仅为350万间，租赁缺口达400万间以上。

在此基础上，大兴、通州、昌平、朝阳等区域承接了北京市主要的租赁居住人口。但由于“租赁住房的绝对数量的短缺”以及“优质租赁住房的相对短缺”，两者同时作用，导致近年北京大部分区域平均每年租金涨幅达到10%。

如何满足人们的居住需求，是眼下迫切需要解决的问题,北京万科泊寓高立庄，将成为一个

从运营方式来看，万科在北京参与的集体土地租赁房建设长租公寓，有着制度创新的优势。通过和土地持有方的村集体建立合资公司，万科持有49%的股份，当地村集体则持有51%的持股量。村集体提供了土地，北京万科则负责建设和运营，并每年付给村集体收益。这种方式，既盘活了集体土地，又让运营方以相对较低的成本获得土地经营权，大幅减少开发成本，降低了企业的资金压力。

具体到项目来看，北京万科泊寓高立庄的地上建筑规模为13.5万平方米，项目共设3栋楼，首批开间700多套，以30平方米户型为主力，是包含办公、酒店、商业、公寓等多个功能等超大型复合性社区。目前公寓已经封顶，预计明年4月将会开业，租金定价在3000-5000元/平方米。

为满足不同居住需要，首批公寓中80%为开间，针对为上班族；20%则是一居室、两居室，以满足不同人口的家庭需要。“以一居室为例，目前的定价参考了周边小区价格，比周边同品质一居室房租要低，租期上也更加灵活，更能满足年轻人的支付能力。”北京万科泊寓高立庄项目的工作人员介绍。

同时，北京万科泊寓对于高立庄项目的定位，不仅仅是年轻人晚上睡一觉的地方，更是一个青年文化社区，旨在通过全方位配套和多样化社群满足城市青年对品质生活、文化汲取及高效社交的复合型需求。项目里还落地了万科的独立IP“

这一IP也获得了相关部门的认可，同时由于项目是和丰台科技园管委会的合作项目，管委会将进行青年长租公寓定点合作推荐，定向群体享受租金优惠。

有业内人士认为，未来在集体土地建设租赁用房并运营长租公寓，是大势所趋。目前北京长租公寓市场以新建与改造两类为主，其中目前全市运营中的项目约为4万间，且大多为改造

尽管长租公寓市场有着巨大的挖掘潜力，但由于长租公寓有运营时间长、回报周期长、资金沉淀重等特征，过去几年，市场上也频频出现“爆雷”的情况，让投资者和租户，都对长租公寓的未来前景颇为忧虑。

业内普遍认为，当长租公寓市场行至深水区，实现资产证券化运作是必然方向，首当其冲便是REITs。

事实上，近年来国内REITs的发行正逐渐步入正轨。今年9月年初，国内首单合作型长租公寓储架REITs发行，储架规模50亿元，为长租公寓行业融资端口的打开找到了信心。

与此同时，目前央行正式对外寻找首批公募股权reits项目，

作为国内头部房企试水长租公寓的样本，万科泊寓在北京已经有11家门店正式开业运营，总房间数2132间，共计6.6万㎡，整体出租率在95%以上。另外，在北京已经获得6个集体土地建设租赁住房项目，总建筑面积75万㎡，预计可以提供总计超过2.1万间租赁住房，总投资额约90亿元。未来3年，北京万科每年计划新增约7000间新增租赁住房项目开业。

目前，这6个长租公寓中，高立庄和成寿寺2个项目已正式施工，并预计将在年底完工，并将在明年1-2季度间正式开业上市，剩余的草桥、瀛海、大兴旧宫、台湖等4个项目，预计也将会在今年正式开工，并将于2021-2022年间陆续开业。